Modelling prepayment in mortgages with a bank exercise

Konut kredileri, Bankacılık sektörünün en uzun vadeli ürünlerinden biridir ve vadeleri boyunca birden fazla makroekonomik döngüye maruz kalmaktadır. Her konut kredisi sözleşmesi, kredinin vadesi boyunca herhangi bir zamanda ödeme hakkını içerir ve bu da Bankaların sözleşmeye bağlı nakit akışlarında değişiklik riskine neden olur. Türkiye piyasası ile ilgili literatür çalışmaları incelendiğinde konut kredisi opsiyon fiyatlarının hesaplanmasına yönelik çalışmalar yapılmaktadır ve hesaplamaların çoğu klasik opsiyon tekniklerine dayanmaktadır. Önceki çalışmalarda değişken olarak piyasa spot faiz oranı ve konut fiyat seviyeleri kullanılmıştır. Literatürdeki diğer çalışmaların yanı sıra bu tez, konut kredilerinin erken ödeme olasılığının hesaplanmasına dayanmaktadır. Erken ödeme olasılığını etkileyen değişkenler olarak borçluya özel, krediye özel ve makro ekonomik faktörler kredi düzeyinde seçilmiştir. Döngüsel etkilerin analiz edilebilmesi için, çalışma 01.01.2010-31.12.2021 tarihleri arasında 12 yıllık veri gözlem aralığı seçilerek Türkiye'de aktif büyüklüğe sahip ilk 10 bankadan birinde gerçekleştirilmiştir. Çalışma, 694.778 sabit faizli konut kredisi ve 247.572 erken ödeme olayı kullanılarak lojistik regresyon tahmin ederek müşteri erken ödeme davranışını modellemeyi amaçlamaktadır. Veri seti, her bir konut kredisinin her biri kapatılana kadar aylık gözlemlere sahip olduğu yaklaşık 30 milyon gözleme sahiptir. Lojistik regresyon modeli, Eğri Altında Kalan Alan (AUC) istatistiği 0,921 ve Gini katsayısı 0,843 ile kredilerin erken ödeme davranışını doğru bir şekilde tahmin edebilir. Türkiye dışında konut kredilerini araştıran çalışmalarda, kredi portföylerinde faiz oranı, borçlunun geliri, kredi teminat oranı, borçlunun yaşı, kredinin yaşı ve coğrafi bölgesi gibi değişkenler erken ödemeyi etkilemektedir. Bu tez, erken ödeme davranışlarında en etkili değişkenlerin konut kredisi ödeme planını etkileyen faiz oranı değişimlerinin, referans piyasa kredi faiz oranlarının, ev kredisinin güncel riskinin ve müşteri toplam borcunun olduğunu göstermektedir. İlginç bir şekilde, orijinal ve güncel kredi teminat oranı, kredi vadesi, kredi yaşı, müşteri yaşı, müşteri eğitim durumu ve müşteri geliri, modelde belirtildiği gibi erken ödemeler üzerinde sınırlı etkiye sahiptir. Bu gözlem için en makul olanı, Türkiye'de insanların evlerini ticaret amaçlı değil, ikamet amaçlı aldıkları ve zorunlu olmadıkça kısa sürede satmadıkları şeklinde yorumlanabilir.