Gayrimenkul değerini etkileyen kriterlerin belirlenmesinde analitik bir model önerisi; Gaziantep örneği

Günümüzde yaşanan hızlı kentsel gelişim ve değişim, gayrimenkuller üzerindeki etkisini, kırsal arazilerin kentsel arsa ya da yapılara dönüşmesiyle göstermiştir. Gayrimenkuller üzerinde gerçekleştirilen her dönüşüm, yapılan her inşa faaliyeti, eklenti, üretim, bakım, onarım vb. düzenlemeler, değer değişkenliğine sebep olmaktadır. Bir gayrimenkulün değerini belirlerken o taşınmaza ait fiziki özelliklerin, konumsal avantajların, yasal niteliklerinin yanı sıra kullanım amacının da mutlak suretle bilinmesi gerekmektedir. Çalışmada, literatür taramasından elde edilen verilerden derlenerek oluşturulan gayrimenkul değerine etki eden kriterlerin, önem sırasına göre önceliklendirilmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda hem sözel hem de sayısal değerlerle ifade edilebilen etkenlerin ikili karşılaştırılmasına dayanan yöntemler içerisinden çalışmadaki problemin yapısına en uygun olan ve birçok bilimsel çalışmada sıklıkla kullanılan Analitik Hiyerarşi Yönteminden faydalanılmıştır. Gayrimenkul konusunda uzman olarak kabul edilen gayrimenkul değerleme uzmanı, şehir plancısı, mimar, harita ve inşaat mühendislerinden elde edilen veriler, analitik hiyerarşi yöntemi yardımıyla karar problemine çevrilmiş, ikili karşılaştırma matrisleri oluşturulmuş, tutarlılık analizleri yapılarak anlamlı sayısal verilere çevrilmiştir. Gayrimenkul değerini etkileyen temel kriterler; arazi özellikleri, çevresel etkenler ve sosyo-ekonomik faktörler olarak belirlenmiştir. Çalışma sonucunda, çevresel etkenler gayrimenkul değerini belirleyen en önemli etken olarak tespit edilmiştir. Çalışmanın ikinci aşamasında belirlenen kriterler, Gaziantep kent çeperinde yer alan 3 adet gayrimenkul üzerinden değerlendirilerek karşılaştırmalı analizler yapılmıştır. Çalışmada ortaya çıkan ve gayrimenkul değerine etki eden kriterlerin öncelikli sıralamasında; çevre kalitesi ilk sırada, güvenlik ikinci sırada ve kent merkezine olan mesafe üçüncü sırada olduğu tespit edilmiştir.