Ulaşım yatırımlarının konut fiyatları üzerine etkisinin incelenmesi: Beylikdüzü ve Esenyurt vaka çalışması

Ulaşım yatırımlarının ekonomik kalkınma düşük ulaşım maliyeti gibi birçok faydası vardır. Bu çalışmanın amacı, ulaştırma sistemlerinin konut fiyatları üzerine etkisinin tespit edilmesi ve ölçülmesidir. Konut fiyatlarını etkileyen faktörler kapsamlı bir literatür taraması ile belirlenmiştir. Seçilen parametreler, 81 emlak uzmanı ile yapılan anket ile değerlendirilmiştir. Kolay ulaşılabilir örnekleme metodu ile 3498 adet konuta ait bilgiler toplanmıştır. Literatür taramasında yüksek frekansa sahip olan ve Esenyurt ile Beylikdüzü ilçelerinde yapılan bu çalışmaya uygun olan parametreler; ulaştırma sistemlerine, okullara, hastanelere, alışveriş merkezlerine, deniz kenarına ve merkezi iş alanına erişim mesafeleri ile konutun yüksekliği, büyüklüğü, yaşı, oda sayısı, krediye uygunluk durumu, otopark, yüzme havuzu ve spor salonu gibi olanaklarının bulunması olarak sıralanabilir. İki ulaştırma sisteminin aynı anda etkisini incelemek için, girişim bölgesi modeli adı verilen yeni bir model önerilmiştir. Veri sıradan en küçük kareler yöntemi, konumsal oto regresyon ve coğrafi ağırlıklı regresyon teknikleri kullanılarak birincil ve ikincil yakalama bölgeleri için analiz edilmiştir. Çok ölçekli coğrafi ağırlıklı regresyon analizi literatürde ilk defa kullanılmıştır. Metrobüse yakınlık ilk yakalama bölgesinde küçük ve orta ölçekteki konut fiyatlarına, metro hattı için ise hemen hemen her konutun fiyatını arttırmıştır. Girişim bölgesi için önerilen model, analiz sonuçlarına göre faydacı fiyat modeline oranla daha iyi sonuç vermektedir. Girişim bölgesi modeli diğer çalışma bölgelerine transfer edilebilir. Ayrıca bu tezden elde edilen sonuçlar kanun koyucular tarafından rehber olarak kullanılabilir.