A simulation-based analysis of price dynamics in a real estate market inspired from Turkey

Türkiye'deki gayrimenkul piyasası, ülkenin ekonomisi ve gelişimi için bir öneme sahiptir. Gayrimenkul piyasası yıllar boyunca hem yerli hem de yabancı yatırımları çekerek ekonomik büyümenin önemli bir kaynağı olarak hizmet eder. Konut fiyatları; hükümet, ev sahipleri, politikacılar ve finans kuruluşları için önemli bir konudur. Literatürde konut fiyatlarıyla ilgili çok sayıda çalışma yapılmıştır. Bu çalışmanın temel amacı, Türkiye'nin özelliklerine dayalı bir sistem dinamikleri modeli oluşturarak Türk gayrimenkul piyasasının temel yapılarını taklit etmek ve yıllar boyunca satış ve fiyat döngülerinin arkasındaki nedenleri anlamaktır. Geliştirilen model, model başlangıcı için Türk nüfusu, satış istatistikleri ve fiyat istatistikleriyle ilgili verileri kullanarak Türkiye'yi yansıtacak şekilde uyarlanmıştır. Çalışmada, piyasada bulunan karmaşık etkileşimleri ve geri bildirim döngülerini etkili bir şekilde gösterdiği için Sistem Dinamikleri yaklaşımı kullanılır. Oluşturulan sistem dinamikleri modeli, 2050 yılına kadar olan uzun vadeli dinamikleri kısmen yakalar ve piyasanın çeşitli senaryolar altında nasıl gelişebileceğinin simulasyonunu yapar. İlgili alandaki çalışmalarla karşılaştırıldığında, bu çalışmada ikinci el konut piyasası, yatırımcıların eylemleri ve kira fiyatındaki değişim dahil edilerek piyasa çeşitli açılardan incelenmiştir. Geliştirilen model 2010-2024 yılları arasında Türkiye konut piyasasının gerçek dinamiklerini kısmen yakalamış olsa da modele dahil edilemeyen Türkiye ile ilgili bazı dış faktörler bulunmaktadır. Bulgulara göre piyasadaki talep ve arz dengesizliğinden kaynaklanan döngüler bulunmaktadır. 2050 yılına kadar ev kira fiyatları üstel olarak artmakta olup bu durum senaryo ve politikalar ile incelenerek çözülmeye çalışılmıştır. Faiz oranının %20'ye düşürülmesinin yıllar içinde kira fiyatı artışını önlemek için yeterli olduğu görülmüştür.