Türkiye`de konut piyasasının talep yönlü analizi

02. ÖZET Bu çalışmada, Türkiye'de konut piyasasının talep yönü araştırılmıştır. 1964-1997 dönemine ilişkin zaman serileri verileri kullanılarak ekonometrik analiz yapılmıştır. Makro boyutlu bu çalışmada kullanılan veriler, kişi başına düşen gelir, fiyatlar genel düzeyi, reel ücretler, reel konut maliyetleri, tarım, sanayi ve hizmetler sektöründe istihdam edilenler, toplam nüfus, evlenme ve boşanma sayılan ile, tamamlanmış ve tamamlanacak olan konut sayılarıdır. Çalışmada konut piyasasının özellikleri, konut talebinin belirleyicileri ve Türkiye'de konut politikaları da önemle belirtilmiştir. Konut talebini etkileyen faktörler kapsamında gelir, gelir dağılımı, fiyatlar, demografik unsurlar, göç, kentleşme, gecekondulaşma, kira denetimi, deprem, altyapı, konut kooperatifleri, arsa politikaları, faiz oranı ve alternatif yatırım araçlarının getirisi üzerinde durulmuştur. Çeşitli ülkeleri kapsayan literatürden geniş örnekler sunulmuş, yapılan çalışmalarda genellikle fiyat ve gelir değişkenleri ile hedonic unsurlara yer verildiği görülmüştür. Aynca, konut ve hane halkı niteliklerinin de birçok analize katıldığı belirlenmiştir. Ekonometrik yöntem olarak durağanlık testi ve Engle-Granger ko-entegrasyon analizi uygulanmıştır. Farklı modeller kullanılarak konut talep denklemleri tahmin edilmiştir. Özellikle gelir, fiyatlar genel düzeyi, reel konut maliyetleri, toplam nüfus ve sanayileşmenin konut talebi üzerindeki etkileri belirlenmiştir. Buna ilave olarak, konut talebinin fiyat, gelir ve maliyet elastikiyetleri hesaplanmıştır. Tahmin edilen 14 farklı regresyon denklemlerinden elde edilen sonuçlara göre, öncelikle, konut talebi ile kişi başına düşen gelir arasında pozitif ve güçlü ilişkiler ortaya çıkmıştır. Gelir elastikiyeti, 1.9 ile 3.8 arasında çeşitli değerlerde bulunmuştur. Konut maliyetleri ve fiyat değişkenleri ile konut talebi arasında ise, negatif ilişkilere ulaşılmıştır. Buna göre, konut talebinin maliyet elastikiyetleri -0.1 ile -0.5 arasında, öte yandan fiyat elastikiyeti -0.03 ile -0.10 arasında değerler almaktadır. Bütün regresyon denklemleri içinde, kişi başına düşen gelir, reel konut maliyetleri, fiyatlar ve toplam nüfus değişkenlerini içeren denklem, en yüksek açıklayıcılık gücüne sahiptir. v