Arazi nesnesi bağlamında mülkiyeti etkileyen sınırlayıcı hükümler

Dünya üzerinde taşınmazın ekonomik durumu itibariyle kadastronun önemi gün geçtikçe artmaktadır. Kadastro, taşınmazlara ait belirli bir kayıt sisteminin tutulmasından ileriye giderek mali bir araç haline gelmiş, planlama ve gayrimenkul piyasalarının esas öğesi haline dönüşmüştür. Planlama ile taşınmazın değeri de önemli ölçüde önem kazanmıştır. Diğer taraftan taşınmazlara yatırım yapacak olan gerçek veya tüzel kişiler, yatırımlarının garantide olmasını isterler. Öyle ki Avrupa İnsan Hakları Sözleşmelerinde insan hakkından sonra mülkiyet hakkının gelmesi bu taleplerin bir göstergesidir. Bu bakımdan kadastro kavramından anlaşılan artık, mülkiyeti etkileyen olumlu ve olumsuz sınırlamaların malikler tarafından bilinmesi ve şeffaf bir şekilde takip edilebilmesidir. Bu amaçla taşınmazın tüm yönleriyle sınırlandırılma ve üzerindeki yükümlülük ve haklara ait verilerin kayıt edilerek güvence altına alınması, istenildiğinde bu bilgilerin paylaşılması gerekir. Mülkiyeti ilgilendiren her çeşit görülmeyen bağlayıcı-sınırlayıcı haklar ile görülen fiziki haklara ait verilerin bilinmesi ve bu verilerin devlet tarafından tescil edilerek garanti edilmesi sağlanmalıdır. Arzu edilen konu, istenilen verilere sayısal format dahilinde ilgilisi olunan mülkiyetin hangi oranda olumlu/olumsuz yönde etkilediğine kısa zaman içerinde ulaşılmasıdır. Bu çalışmada, ülkemizdeki mevcut kadastro sistemi irdelenmiş, arazi nesnesi kavramı, mülkiyet, mülkiyet üzerinde olabilecek kısıtlayıcı ve sınırlayıcı haklar değerlendirilmiştir. Bu tez kapsamında araziyi etkileyecek pek çok verinin yer alması sebebiyle örnek bir çalışma bölgesi olarak Ankara ili Çubuk İlçesi seçilmiştir. Bu çalışma sonucunda; seçilen bölgenin öncelikli olarak mülkiyet analizi yapılmıştır. Kadastral veriler, imar planları, imar planlarındaki alt ve üst ölçekli planlar arasındaki ilişkiden ve plan ile parselasyon uyumsuzluğundan kaynaklanan sınırlandırmalar incelenmiştir. Ayrıca özel mülkiyete konu olan sit alanları, mania hattı planları, barajların özel mülkiyete getirmiş olduğu sınırlamalar gibi parselleri doğrudan etkileyebilecek doğal veya çevresel unsurlar irdelenmiştir. Mülkiyet ve imar planları ilişkisi incelendiğinde ortak bir koordinat sisteminde sayısal formatta verilerin üretildiği ve ilişkilendirilmiş olduğu görülmüştür. Diğer taraftan mania hattı, su koruma havzası planları farklı koordinat sistemlerinde ve raster veri yapısında bulunduğu için mülkiyete getirmiş olduğu sınırlandırma ayrıca bir işlemi gerektirmektedir. Çalışma alanında çok sayıda sit alanı olmasına rağmen imar planlarında yer almadığı görülmüştür. Arazi nesnesi formatında verilerin üretilmesi ve mülkiyetle ilişkilendirilmesi temel sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Ülke olarak araziyle ilgili farklı kurumlar tarafından üretilen verilerin ortak standartlarda üretilmesi ve güncellemelerinin yapılarak mülkiyetle ilişkilendirilmesi gelecekte oluşturulacak olan kadastro yapısının önemli bir sorununu gidermiş olacaktır. Taşınmazlara getirilen farklı sınırlandırılmanın bilinmesi ve mülkiyet hakkına olan olumlu ya da olumsuz etkisinin konumlandırılması günümüzde "Arazi Nesnesi" olarak ifade edilmektedir. Bunun sonucunda temel mülkiyet birimi olan "parsel" unsurunun yerini "nesne" kavramının alması gerektiği ön plana çıkmıştır. Anahtar Kelimeler: Arazi Nesnesi, Taşınmaz, Mülkiyet, Kadastro