Coğrafi bilgi sitemleri ile nominal değerleme yöntemine dayalı piksel tabanlı kentsel taşınmaz değer haritalarının üretilmesi

ÖZET Taşınmaz değerlemesi objektif ve tarafsız bir şekilde, bir taşınmaza ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle söz konusu taşınmaz değerinin tespit edilmesi için gerekli işlemlerin bütünü olarak tanımlanır. Taşınmaz değerlemesinde, taşınmazın konumu, değeri belirleyen en önemli ölçüt ve kararlardan biridir. Etkili bir taşınmaz değer tahmini, ancak arazi özelliklerinin objektif olarak birlikte analizi ile mümkündür. Bir taşınmaza ait yeterli bir değer tahmini yapmak için değerlendirme süresince dikkate alınması gereken birçok nitel ve nicel faktörler vardır. Nitekim böylesine bir yaklaşım, değişik kaynaklı disiplinlerden sağlanacak, organize olmuş, yoğun bir konumsal veri yığınını yönetmeyi gerektirmektedir. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) bu tür konumsal veri yönetim ve karar verme işlemlerinde oldukça etkin olarak kullanılan bir bilgi teknolojisidir. Bu çalışmada, birden çok taşınmazın değerini aynı anda belirlemek üzere, piyasa koşullarındaki alım-satım değerlerinden ziyade, nominal taşınmaz değerleme yöntemine dayalı olarak, bazı taşınmaz değer ölçütleri formüle edilerek, taşınmazlar arası değer dağılımlarının parametrik gösterimi sağlanmıştır. Taşınmaz değerlerine etki eden faktörlerin bir fonksiyonu şeklinde belirlenen nominal birim değerler, piksel bazlı olarak ele alınmış ve modelin kentsel alanlara yönelik uygulaması gerçekleştirilmiştir. Çalışma alanı olarak Trabzon kenti ve İstanbul ilçelerinin bir bölümü seçilerek, taşınmaz değer haritaları oluşturulmuştur. Taşınmaz değerlerinin birim pikseldeki ifadesinde kullanılan parametrik ölçütler, CBS'nin konumsal analiz özelliklerinden yararlanarak, seçilmiş taşınmaz değer faktörlerinin bileşimi ile elde edilmiştir. Uygulama alanlarına ait nominal değerler ile referans taşınmaz değerleri arasında karşılaştırma amaçlı yapılan istatistiksel testler sonucunda, nominal yaklaşımlı taşınmaz değerleme modelinin geçerli olduğu görülmüştür. Sonuçta, taşınmazları etkileyebilecek değer ölçütlerinin bütüncül olarak CBS ile objektif bir şekilde analizi gerçekleştirilip, kentsel alanlara ait güncel, farklı disiplinlere altlık olabilecek nitelikte dinamik taşınmaz değer haritaları üretilmiştir. Anahtar Kelimeler: Taşınmaz Değerlemesi, Coğrafi Bilgi Sistemleri, Taşınmaz Değer Haritası, Nominal Taşınmaz Değerleme Yöntemi. VI