Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yazılı tahliye taahhüdü ve kiraya verene tanıdığı haklar

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri günlük yaşantımızda en fazla karşımıza çıkan sözleşme türlerinden biridir. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre ülkemizde yaklaşık yedi milyon kişi kiracı sıfatı ile kira sözleşmesi akdetmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun temel ilkelerinden olan sözleşme serbestisi ilkesi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı lehine sınırlandırılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracının korunması temel amaçtır. Türk Borçlar Kanunu'nun 339 ile 356'ncı maddeleri arasında düzenlenen konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri bakımından kiracı lehine olan en büyük koruma kira sözleşmesinin sona ermesi hallerinin sayılı olması ve kira bedelinin arttırılması şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Çünkü kiraya veren kendi çıkarını gözeterek kiralananı olabilecek en yüksek kira bedeli ile kiralamak isteyecek ve kira bedelindeki artışın emsal kiralar oranında olmasını talep edecektir. Bu talebine karşılık bulamaması halinde ise kiracının tahliyesini amaçlayacaktır. Diğer kira sözleşmelerinin aksine konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunun 347'nci maddesinde düzenlendiği üzere kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmedikçe, kiraya verenin tek taraflı bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkânı bulunmamaktadır. Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının olması, yeniden imar ve inşa zorunluluğu, yeni malikin ihtiyacı, kiracının veya eşinin oturulabilir konutunun olması, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeni ile iki haklı ihtar bulunması, kiracının temerrüdü, sözleşmeye aykırılık ve tez çalışmasının konusu olan yazılı tahliye taahhüdü verilmesi şeklinde kanunda sayılı hallerden birine dayanması gerekmektedir. Bu hallerin bazıları kiraya verenden bazıları ise kiracıdan kaynaklanmaktadır. Tez çalışmasının konusu olan "Yazılı Tahliye Taahhüdü" kiracıdan kaynaklanan tahliye davalarından bir tanesidir. Yazılı tahliye taahhüdünde kiracı, kiraya verene kiralananı belirli bir tarihte tahliye etme sözü vermektedir. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte tahliyeyi gerçekleştirmez ise kiraya veren dava veya icra takibi yoluna başvurabilir. Yazılı tahliye taahhüdü noterde düzenlenmiş veya taahhütte yer alan imza ve tarih noter tarafından onaylanmış ise kiracının savunması aynı nitelikte veya tarih ve imzası ikrar edilmiş bir belge ile kira sözleşmesindeki sürenin uzatıldığına dair bir belge sunmakla sınırlıdır. O halde yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında kiraya verenin sadece geçerlilik koşullarını taşıyan bir taahhüt sunması ile tahliyeyi sağlaması mümkündür. Oysaki diğer tahliye sebeplerinde kiraya verenin ispat yükü çok daha fazladır. Örneğin ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında Türk Borçlar Kanunu'nun 350'nci maddesinde sayılı kişilerin konut ve işyeri ihtiyacı olduğunu, bu ihtiyacın samimi olduğunu ve dava devamınca bu ihtiyacın devam ettiğini ispatlaması gerekmektedir. Keza yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım ve değiştirmeye dayalı tahliye davasında kiralananın yeniden inşası zorunlu olmalıdır. Keyfi tadilat ve onarımlar kiracının tahliyesini gerekli kılmayacaktır. Yazılı tahliye taahhüdünde ise kiraya verenin elinde geçerli bir taahhüt bulunması yeterlidir. Bu aşamada taahhüdün geçersizliğini veyahut kira sözleşmesinin uzatıldığını ispatlamak kiracıya düşmektedir. Böylece kiracısını tahliye etmeyi arzulayan kiraya verenin başvurabileceği pratik bir yol olan yazılı tahliye taahhüdü tahliye sebepleri arasında kiraya veren için adeta bir can simididir. Günümüzde olduğu gibi enflasyon artışı karşısında mevcut kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin eridiği, yeni yapılacak kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin ise yükseldiği dönemlerde kiraya verenin amacı bir an önce kiralananın tahliyesini sağlamaktır. Ancak şunu da söylemek isteriz ki mevcut durumda kiraya veren hangi sebebe dayanırsa dayansın kiracının tahliyesini hızlı bir şekilde sağlaması artık mümkün olmamaktadır. Kira bedelinin artış oranına iki yıl üst üste yüzde yirmi beş sınır getirilmesinin ardından kira tahliye ve kira tespit davalarına başvuru sayısı oldukça artmıştır. Artan dava yükü duruşma tarihlerinin ertelenmesine ve duruşma aralıklarının açılmasına ve sonuç olarak yargılamanın oldukça uzamasına neden olmaktadır. Dava yükünü azaltmak ve uyuşmazlıklara hızlıca çözüm bulunması amacı ile 01.09.2023 tarihinden itibaren alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından biri olan arabuluculuğun dava şartı olarak kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklara da uygulanmasına karar verilmiş ve mevzuatta bu yönde düzenleme yapılmıştır. Uzayan yargılama sürelerine rağmen yazılı tahliye taahhüdünün kiraya verene avantaj sağladığı gerçeği yadsınamaz. Yazılı tahliye taahhüdü kiracının tahliyesini diğer tahliye sebeplerine göre daha kolay bir şekilde sağladığından sıkı geçerlilik koşullarına sahiptir. Bu koşulların bir kısmı henüz kanunda düzenlenmemişken, kiracıyı korumak isteyen Yargıtay uygulamaları ile ortaya çıkmıştır. Taahhüdün geçerli olması için yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi, kiracı tarafından kiraya verene verilmesi ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir. Ancak gerçek şudur ki sağladığı tahliye kolaylığı nedeni ile kiraya verenler tarafından geçerlilik koşullarına uyulmaksızın, kiralanan henüz kiracıya teslim edilmemişken tahliye tarihi boş bırakılarak kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü alınmaktadır. Genellikle kiracı tarafından verilen bir tahliye taahhüdü değil kiraya veren tarafından baskı ile alınan yazılı tahliye taahhüdü söz konusudur. Henüz kiralanan teslim edilmemişken verilen taahhütlerin geçersiz olduğuna şüphe olmamakla birlikte uygulamada kiracılar vermiş oldukları yazılı tahliye taahhütlerinin geçersizliğin ispat etme noktasında sorun yaşamaktadırlar. Kiracıyı korumak adına kanunda yer almayan koşullar yaratan Yargıtay ironik bir şekilde kiracının ispat vasıtalarını yazılı belge ile sınırlandırmış durumdadır. Örneğin taahhüt edilen tahliye tarihinin boş bırakılarak verildiği durumlarda beyaza imza söz konusudur ve sözleşmenin diğer tarafına güvenerek bu şekilde imzasını vermiş olan kişi bu davranışının sonucuna katlanması gerektiği kabul edilmektedir. Ancak genelde ticari ilişkilerde karşımız çıkan beyaza imzada hem taraflar eşittir hem de beyaza imza atanın elinde tarafların iradelerini gösteren yazılı başka bir belge olması oldukça olasıdır. Kiracı ise sözleşmenin zayıf tarafı olduğu gibi kiraya verenin yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz kılacak şekilde kiracıya ikinci bir belge vermesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Aksine kiraya verenlerin geçersiz tahliye taahhüdünü geçerli kılmak adına farklı metotlar geliştirdikleri bilinmektedir. Kiracıların adi yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takiplerinde imza kendilerine ait olsa dahi, süre kazanmak amacıyla tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz etmeleri üzerine, kiraya verenler yazılı tahliye taahhüdünü noter aracılığı ile alarak imza ve tarihe itiraz etme olasılığının önüne geçmeye başlamışlardır. Noter aracılığı ile verilen bu taahhütler ilk kira sözleşmesi ile aynı anda ve kiralanan teslim edilmeksizin yapıldığı için aslında geçersiz olsalar da kiraya verenler kira sözleşmesini daha önceki bir tarihte yapılmış gibi düzenleyerek taahhüdün geçersizliğini bertaraf etmeyi amaçlamaktadırlar. Kanun ve yüksek mahkeme kiracının korunması için önlemler aldıkça kiraya veren bu önlemleri bertaraf etmeyi amaçlayacak ve buna yönelik çözüm yolları geliştirecektir. Bir an önce kira sözleşmesi yapabilmek umuduyla tarih kısmı boş şekilde ve kiralananın tesliminden önce vermiş olduğu taahhüdün geçersizliğini yazılı bir belge ile ispatlaması neredeyse imkânsız olan kiracı kanunun kendisine sağladığı tüm korumayı kaybetmiş olmaktadır. Bu nedenlerle yazılı tahliye taahhüdünün önemi büyüktür. Son zamanlarda kiraya verenler tarafından tahliye taahhüdü verilmeksizin kira sözleşmesi yapılmak istenmediği ve her kiracıdan adeta rutin olarak talep edildiği görülmektedir. Böylece önümüzdeki yıllarda yazılı tahliye taahhüdüne dayalı açılan dava sayısında ve icra takibinde artış olacağı rahatlıkla öngörülebilir. Bu durumun bir sonucu olarak mevcut ekonomik koşulların da etkisi ile kira bedellerinin daha da artarak barınma krizine yol açma ihtimali de mevcuttur. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarının sağlanması bakımından yeni düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Tez, yazılı tahliye taahhüdünün hukukumuzda nasıl uygulanmaya başladığını açıklayan tarihçe bölümü ile başlamaktadır. Zaman içinde mevzuatın geçirdiği değişim ve güncel tanımı ile devam etmektedir. Ardından yazılı tahliye taahhüdünün kapsamı açıklanmış, hangi kira sözleşmelerinde uygulanacağından bahsedilmiştir. Kendine has bir sona erme sebebi olan yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliği hakkındaki doktrinde yer alan farklı görüşlere yer verilmiştir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ayrıntılı şekilde açıklanarak yine geçerlilik şartları özelinde doktrin ve Yargıtay görüşlerine yer verilmiştir. Yazılı tahliye taahhüdünün adi veya nitelikli yazılı şekilde yapılması arasındaki farklar, taahhüdün temsilci aracılığı ile yapılması, ehliyet koşulları, birden fazla kiracı veya kiraya veren olması hali, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde mirasçıların sorumlulukları incelenmiştir. Kiralananın aile konutu olması halinde eşin rızasının gerekliliği, şartlı tahliye taahhüdünün, art arda verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği açıklanmıştır. Yazılı tahliye taahhüdünde yer alan tarihlerin özellikleri ve beyaza imza olarak boş verilen tahliye taahhütlerinin taahhüdün geçerliliğine etkileri açıklanmıştır. Ayrıca tarafların ispat yüküne, tarafların neleri ispatlaması gerektiğine ve kiracının yazılı tahliye taahhüdünün geçersizliğini ispatı konusunda yaşadığı sorunlara ve doktrinin bu konudaki önerilerine yer verilmiştir. Birinci bölüm irade sakatlığının yazılı tahliye taahhüdüne etkisi ve yazılı tahliye taahhüde uymaması halinde kiracıya yüklenen cezai şartın geçerliliği ile sona ermektedir. İkinci bölümde ise kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona ermesi ve kiraya verenin başvurabileceği yollar açıklanmaktadır. Öncelikle yazılı tahliye taahhüdüne dayalı hukuki yollara kim tarafından ve kime karşı başvurulabileceği konusu açıklanmıştır. Kira sözleşmesinin ve kiralananın devri halinde yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği ve husumet konusu incelenmiştir. Kiraya verenin hukuki yollara hangi sürede başvurulabileceği açıklanmıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 353'üncü maddesi gereği yapılan yazılı bildirimin dava ve takip süresini saklı tutması konusunda doktrin ve Yargıtay görüşlerine yer verilmiştir. Yine arabuluculuk başvurusunun tahliyeyi talep süresine etkisi konusunda görüşlere yer verilmiştir. Kiraya verenin, taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmeyen kiracıya karşı başvurabileceği yollar olan icra ve dava yollarından bahsedilmiştir. İcra prosedürleri ile kiracının itiraz etmesi halinde, itirazın içeriğine bağlı olarak başvurulabileceği yollar olan itirazın kaldırılması, itirazın iptali ve tahliye davası yolları açıklanmıştır. Dava yoluna başvurulması halinde görev ve yetki ile dava şartı olan arabuluculuktan bahsedilmiştir. Tarafların mahkeme tarafından verilen karara karşı başvurabileceği kanun yollarından bahsedilmiştir. Tahliye kararı verilmesi halinde, kiracının tahliyeyi kararın kesinleşmesine kadar erteleme imkânının varlığı ve bu konudaki görüşler incelenmiştir. İkinci bölüm kira sözleşmesinin ne zaman sona ermiş sayılacağının açıklanması ve sonuç bölümü ile sona ermektedir. Tezin amacı Türk Borçlar Kanunu'nun 352'nci maddesinin 1'inci fıkrasında düzenlenen yazılı tahliye taahhüdünü tanımlayarak geçerlilik koşullarını ayrıntılı olarak incelemek, özellik arz eden hususları ve ispat konusundaki doktrin ile Yargıtay görüşlerine yer vererek çözüm önerilerini sunmak ayrıca başvurulacak hukuk yolları ile kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile nasıl sona ereceğini aktarmaktır. Anahtar kelimeler: Yazılı Tahliye Taahhüdü, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi, Arabuluculuk, Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız İcra Yolu ile Tahliye, İtirazın İptali, Tahliye Davası