Türkiye'de emlak vergi sistemine küme değerleme ile yaklaşım

Taşınmazların ekonomik faaliyete konu olan alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesisi, kiralanması, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi ve taşınmazların kamulaştırılması gibi pek çok uygulamalardan vergi ve harç alınabilmesi taşınmazların değerinin bilinmesine bağlıdır. Ülkemizde taşınmaz değerleme çalışmaları, farklı kurum ve kuruluşlarca yürütülmekte, standartları ve metodolojileri belirsiz ve farklı olmaktadır. Vergilendirme amaçlı yapılan uygulamalarda genellikle politik bakış hakim olmaktadır. Bu yüzden emlak vergi sisteminde önemli ölçüde vergi kayıpları oluşmaktadır. Bu çalışma kapsamında, özellikle emlak vergi sisteminin teknik boyutu irdelenmiş, seçilmiş ülkelerde uluslar arası durum ile tekil değerleme ve küme değerleme arasındaki farklar incelenmiştir. Ülkemizde mevcut yapı stokunun önemli bir kısmı kentsel dönüşüm bölgesi kapsamında yenilenmesi amaçlanmaktadır. Çalışma kapsamında kentsel dönüşümlerin uygulandığı nitelikte bir yerleşim birimi seçilerek vergilendirme amaçlı küme değerlemesi yapılmıştır. Bu çalışma sonucunda taşınmaz değerlemesinde istatistiksel teknikler sayesinde, değerlemecinin düşüncelerine dayanan tahminlerin dışında, taşınmaz değerinin doğruluğunu veya pazar değerine yaklaşımı destekleyen veriler sunulabilmekte, bu veriler sayesinde de analiz edilebilir, güncellenebilir düzeyde taşınmaz değeri tahmin edilebilme imkanı sağlamaktadır. Vergilendirme amaçlı küme değerleme ile üretilen verilerin diğer amaçlarla yapılacak taşınmaz değerleme faaliyetlerinde de kullanılabileceği görülmüştür.