10
Arşivlenen Tez
0
DOI Atanmış
0%
DOI Oranı
Anabilim Dalı
Taşınmaz ediniminde finansman yöntemleri ve bu yöntemlerin taşınmaz değerlemesine olan etkileri
Ülkemizde her geçen gün artan taşınmaz alım ve satım işlemlerindeki değişim ile birlikte gayrimenkul değerleme ve gayrimenkul finansmanı konusu daha fazla önem arz etmeye başlamıştır. Tezimde bu değişim ve buna bağlı olarak gayrimenkul alımlarında kullanılan yeni finansman yöntemleri, kullanılan konut kredileri, teminatlar, taşınmazların değerlenmesi konuları işlenmiştir. Gayrimenkul değerleme işlemlerinin doğru bir şekilde yapılabilmesi için değerleme işlemlerinin hem Uluslararası Değerleme Standartları'na hem de Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına uygun yapılması gerekmektedir. Gayrimenkul alımlarında bir banka veya aracı kuruluştan kredi istenmesi ile başlayan bu sürecin en kritik yeri kredi karşılığı verilen teminatın değerlenme işlemidir. Değerleme konusu hem konu olarak hem de ihtiyaç açısından oldukça önemli bir konudur. Tezimde değerleme konusu ile birlikte zamanda kullanılan finansman yöntemlerinin çeşitleri ve önemine yer verdim.
Yabancı gerçek kişilerin türkiye'de taşınmaz mal edinimi
Mülkiyet hakkı kavramı, tarihin ilk yazılı anayasası olarak bilinen 1215 tarihli Magna Carta'da kabul edilmiş ve bu hak uluslararası resmi bir belgede ilk kez yer almıştır. Böylece mülkiyet hakkı insan haklarının temel haklarından biri olarak kabul edilmiş ve buna ilişkin gelişen süreçte pek çok düzenleme yapılmaya devam edilmiştir. Ülkemizde ise mülkiyet hakkına ilişkin ilk düzenleme, Osmanlı Dönemi'nde 1856 yılında ilân edilen Islahat Fermanı'nda yer almaktadır. Yine bu fermandan sonra mülkiyet hakkına ilişkin pek çok düzenleme yapılmıştır. Bunların detaylarına çalışmanın içeriğinde değinilecektir. Temel insan haklarından biri olarak kabul edilen mülkiyet hakkı, ülkemizde bulunan yabancı kişiler bakımından da söz konusu olmuştur. Tez konumuz itibariyle yalnızca yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinimi detaylıca incelenecek, yabancı tüzel kişilere değinilmeyecektir. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine dair ülkemizde olan tarihî gelişmeleriyle birlikte günümüzde hangi usul ve esaslara dayalı olarak ne şartlarla taşınmaz edinebildikleri, uygulamanın ne şekilde ilerlediği ve bunların kanunî çerçevelerimiz dâhilinde sınırlamaları, istisnaları ve yasaklamalarına ayrıntılı bir şekilde değinilecektir.
Türkiye'de yabacıların taşınmaz ediniminin nicel açıdan irdelenmesi: Ankara, Çankaya örneği
Yabancıların taşınmaz edinimi, geçmişten günümüze önemini koruyan ve yeni düzenlemelere tabii olan bir konudur. Yabancıların taşınmaz edinimi; Devletleri'n egemenliği, tarihi ve coğrafi gibi unsurlara dayalı olarak, tarih boyunca hassasiyetini ve önemini sürdürmüş ve sürdürmeye de devam etmektedir. Ülke menfaatleri ve güvenliği için bu kapsamda yapılan düzenlemelerin gerekliliği ile ilgili çalışmalar yoluyla da vurgulanmaktadır. Bu çalışmada yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimleri mekânsal olarak incelenmiş ve geçmişten günümüze bu konuda yapılan düzenlemelere değinilerek diğer ülkelerdeki işleyişler hakkında bilgiler verilmiştir. Çalışmada, yabancıların taşınmaz edinimdeki etkenlerden biri olan vatandaşlık kazanımı ve 6302 yasanın yürürlüğe girmesinden itibaren yabancıların edinim şartlarının kolaylaştırılması ve buna bağlı olarak son yıllardaki artışlar uyruk, il ve ilçe bazlı olarak incelenmiştir. Bu düzenlemelere göre Türkiye'de yabancıların taşınmaz mal ediniminin kolaylaştırıldığı ve yabancıların bu yönde teşvik edildiği görülmüştür. Bu kapsamda incelenen, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı'ndan elde edilen veriler ışığında Ankara ili Çankaya ilçesi özelinde grafik ve niceliksel incelemeler gerçekleştirilerek konu mekânsal açıdan ele alınmıştır.
Kamu ihalelerinde anahtar teslim götürü bedel inşaat sözleşmeleri ve iş artış eksilişleri
Anahtar teslim inşaat sözleşmeleri 2002 yılında değişen ihale mevzuatıyla kamu ihalelerinde uygulanmaya başlayan bir sözleşme türüdür. Bu değişiklikte Avrupa Birliği ile uyum sürecinde gerçekleşen reform çalışmalarının büyük katkısı olmuştur. Yaklaşık yirmi yıla yakın bir süredir uygulanan yeni sistemin oturmadığını, mantığını kavrama ve ruhuna uygun hareket etme noktasında aksaklıklar yaşandığını söylemek mümkündür. Özellikle iş artış ve eksilişleri anahtar teslim sözleşmelerde pek rastlanılmaması beklenirken, yapılan hatalar sonucu hemen hemen sözleşmelerin tamamında karşımıza çıkmaktadır. Çalışmamızda kamu ihalelerinde ağırlıkta yer alan ve inşaat sözleşmelerinin bir türü olan anahtar teslim götürü bedel inşaat sözleşmeleri hem özel hukuk hem de kamu hukuku açısından özetlenerek, anahtar teslimin ruhuna aykırı olarak karşımıza çıkan iş artış ve eksilişlerinin hangi hallerde uygulandığı ve yapılan hataların araştırılması amaçlanmaktadır.
Performance analysis of real estate investment trust: Example of Turkey
Because of the rise seen in the market construction and real estate sector in Turkey to prepare the legal aspects of the infrastructure and the steps taken for the real estate appraisal real estate appraisal it has gained a great importance too. With the adoption of International Valuation Standards, it is aimed to make the valuation in a healthier way, to create a corporate real estate finance system, to make the real estate value properly and to contribute to the formation of the stocks in a correct and healthy manner. The interest in the Real Estate Investment Trusts sector has increased considerably in order to improve the real estate sector in recent years. Real Estate Investment Trusts; It is the whole of the partnerships that provide the necessary capital for the financing of the real estates investing in the capital market instruments. Investors receive a certain amount of shares from the portfolios. This allows investors to invest in commercial real estate projects with their limited capital and to take a sample from the benefits benefited from these projects. For this reason, Real Estate Investment Trusts are an important tool for protecting investors against inflation.
Türkiye'de korunan alan yönetim uygulamalarından Milli Park Yönetim Sisteminin değerlendirilmesi; uluslararası park yönetimleri ile karşılaştırmalı bir inceleme
Korunan alanlar biyolojik çeşitliliğe sahip, koruma yönünden önem arz eden ekosistemler içeren bölgelerdir. Bu alanlar bulundukları coğrafya ve bölgeye doğrudan veya dolaylı birçok fayda sağlarlar. Ayrıca bir kısım etkilerinin bir bütün olarak yerküreye de fayda sağladığı kabul edilir. Korunan alanlar, büyük coğrafi alanların yönetimi için gereken kapasiteyi oluşturur. İlaveten bu alanlar ekonomik, sosyal, kültürel turizm ve iklim gibi alanlarda faydalar da sağlar. Bu çalışmada öncelikle ülkemizde Milli Park yönetiminde nasıl bir metot uygulandığı; tescil, ilan, planlama ile planın uygulaması ve denetiminin nasıl olduğu ortaya konulacaktır. Bu kapsamda, diğer ülke milli parklarının yönetim örneklerinin genel çerçevesi ortaya konulmuş, küresel düzeyde önemi gittikçe artan bu alanların yönetim yaklaşımı irdelenmiş ve uluslararası iyi uygulama örneklerine uygun bir koruma tarzına vurgu yapılmıştır. Bu çalışmanın amacı, Türkiye deki milli park yönetim sistemini uluslararası ortak ilke ve kriterler doğrultusunda analiz etmek, elde edilen bilgiler yardımıyla da yeni bir yönetim perspektifi getirmek ve milli park yönetim yaklaşımına katkıda bulunmaktır.
Paylaşım ekonomisi perspektifinde taşınmaz mülkiyeti: Türkiye örneği
Paylaşım ekonomisinin çalışma prensibi, sahip olunan fakat ihtiyaç duyulmayan, kullanılmayan bir ürünü, aynı ağa bağlı diğer kullanıcılar ile paylaşarak, o ürünün ihtiyacı olan kişiler tarafından kullanılmasını sağlayarak, değer yaratmaktır. Bu tez çalışmasında, paylaşım ekonomisinin taşınmaz mülkiyeti üzerinde uygulanması kapsamında; mülkiyet, paylaşım ekonomisi, mülkiyet paylaşımı, irtifak hakları konuları araştırılarak, taşınmaz paylaşımının Türkiye ve dünya örnekleriyle karşılaştırılması yapılmış olup, taşınmaz paylaşımından kastın esasında ne olduğu, önemi, ekonomiye kattığı değer ve Türk Hukuku'ndaki irtifak haklarıyla olan benzerliği irdelenmiştir. Paylaşım ekonomisinin özellikle taşınmaz mallar kapsamında taşıdığı potansiyelin ortaya konulması hedefiyle, gerek hukuken gerek uygulama bazlı teşvik ve önlemler noktasına vurgu yapılmaktadır. Bu tezin amacı paylaşım ekonomisi çerçevesinde yapılan taşınmaz paylaşımlarını, mülkiyet kavramı ile ilişkilendirecek kavramların ortaya koyulmasıdır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının finansmanı ve bir uygulama
Dünyada, öne çıkan uygulama araçları ve hedefledikleri alanlara göre ismi değişmekle birlikte 18. yüzyılın ortalarından itibaren kentsel dönüşüm uygulamaları görülmektedir. Başlangıcından günümüze gelene kadar kentsel dönüşüm kavramı, sosyal, ekonomik ve çevresel başlıklarda gruplanabilecek bütüncül bir kentsel faydayı amaçlamaktadır. Geç şehirleşen Türkiye'de kentsel dönüşüm uygulamalarının kavramsal olarak olgunlaşması 2000'li yılları bulmuştur. Türkiye'de gerçekleştirilen dönüşüm uygulamalarının bütüncül bir yaklaşımdan uzak olduğu, ekonomik getiriyi hedeflediği, çevresel ve sosyal faydayı amaçlamadığı eleştirileri hakimdir. Ekonomik getiri odaklı dönüşüm uygulamalarının kentsel mekânda gözlenen sosyal ve çevresel sorunları ortadan kaldırmadığı, yaşam alanlarının niteliğini artırmadığı görülmektedir. Bunun aksine yapı ve nüfus yoğunluğunu artırarak ve kent yoksulluğunu derinleştirerek bu sorunları derinleştirmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde temerrüdün üçüncü kişilere etkisi
"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Temerrüdün Üçüncü Kişilere Etkisi" başlıklı tez çalışmamız, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile hak kazanan üçüncü kişilerin, sözleşmede temerrüt durumunda karşılaştıkları hukuki durumları ele almaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk hukuk sisteminde önemli bir yer tutan ve sıkça karşılaştığımız ancak mevzuatta tam bir tanımı bulunmayan bir sözleşmedir. Bu nedenle bu sözleşmenin anlaşılabilir olması amacıyla çalışmanın ilk bölümünde sözleşmenin temel hususlarına yer verilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan ve taraflar ile üçüncü kişileri doğrudan etkileyen durumlardan biri de yüklenicinin (müteahhit) temerrüdü halidir. Yüklenicinin temerrüdü hali, sözleşmenin tarafları ve üçüncü kişileri doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle çalışmada üçüncü kişilerin hak kazanımları ve hukuki durumlarına geçmeden önce, yüklenicinin temerrüdü konusuna yer verilmiştir. Son olarak, çalışmanın asıl konusu olan üçüncü kişilerin, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hak kazanımları ve yüklenicinin temerrüdü halinde yaşayacakları sorunlar ile hukuki durumlarına yer verilmiştir. Çalışmada doktrindeki yazarların farklı görüşleri ile Yargıtay'ın görüşlerine yer verilerek, çalışma konusunun geniş hatlarla anlatılması amaçlanmıştır.
Sınırlı ayni hakların değerlemesine ilişkin esaslar ve uygulamaları
Türk Hukuk Sistemi gayrimenkul mülkiyetinin konusunu, "arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümler" olarak sınıflandırmaktadır. Taşınmaz değerlemesinin konusunu ise, Türk Hukuk Sistemi'nde gayrimenkul mülkiyetinin konusuna girenler ile gayrimenkule bağlı hak ve faydalar oluşturmaktadır. Gayrimenkule bağlı hak ve faydalar içerisinde sınırlı ayni haklar da bulunmaktadır. Sınırlı ayni haklar, adı üstünde sınırlı ayni hak sağlamakta olup, eşya üzerindeki bazı yetkileri sınırlandırmaktadır. Mülkiyet hakkında sahip olunan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden bir ya da en çok ikisine sahip olabilirler. Sınırlı ayni haklar; irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak üçe ayrılmaktadır. İrtifak hakları; üst hakkı, sükna hakkı kaynak hakkı, intifa hakkı ve diğer irtifaklar olarak beşe ayrılmaktadır. Rehin hakları (taşınmaz rehni); ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak üçe ayrılmaktadır. Uygulamada irtifak haklarının sıklıkla kamulaştırma amaçlı değerlemelerde kullanıldığı, ipotek amaçlı değerlemelerin çoğunlukla bankalar tarafından talep edildiği, ipotekli borç senedi, irat senedi ve taşınmaz yükünün uygulamada neredeyse hiç yer bulamadığı gözlenmektedir. Tez çalışmasında, Türk Hukuk Sistemi dahilinde sınırlı ayni haklar dikkate alınmış olup, bu hakların neler olduğu, hukuk sistemimizdeki yerleri, gayrimenkul değerleme ile ilgili açıklamalar, sınırlı ayni hakların değerlemesine ilişkin açıklamalar ile örnek uygulamalarına yer verilmiştir. Sınırlı ayni hakların değerlemesi incelenirken uygulama ve mevzuat hükümleri kapsamında karşılaştırmalar yapılmış, yöntem seçimi için önerilerde bulunulmuştur. Bu çalışmanın amacı, uygulama ve mevzuatta sınırlı ayni hakların değerlemesini örnek uygulamalar ile açıklamaya çalışmaktır.