Theses supervised by Doç. Dr. Engin Eyüp Eyuboğlu
11 theses · İstanbul Technical University
Kentsel dönüşüme konu olan kamu arazilerinin değerlendirilmesi: İstanbul örneği
Türkiye'de ilk kez 1950'li yıllarda hızlanan sanayileşme hareketleriyle birlikte artan kırdan kente göç, kentlerde pek çok sorunun ortaya çıkmasına neden olmuştur. Özellikle İstanbul'da artan sanayiyle birlikte yoğun göç ve artan nüfusun yol açtığı yasadışı yapılaşma sonucu ortaya çıkmıştır. 1950'li yıllardan 1980'e kadar olan dönemde kentsel dönüşüme, sanayileşme, göç ve gecekondu olgusu yön vermiştir. 1980'li yıllardan itibaren ise izlenen politialar sonucu kentsel dönüşüm uygulamaları kamu-özel sektör işbirliklerine neden olmuştur. 1984 yılında 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile birlikte bu dönemde özellikle ıslah imar planları gündeme gelmiş ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile birlikte de TOKİ eliyle kentsel dönüşüm uygulamalarının önü açılmıştır. 1999 yılında yaşanan Gölcük depremi sonrası kentsel dönüşüm kavramı yasa dışı yapılaşma ekseninden, afet odaklı olacak biçimde ele alınmaya başlanmıştır. Bu doğrultuda 2000'li yıllardan günümüze kadar kentlerde afet riskini azaltacak ve olası bir afet durumunda can ve mal kaybını minimuma indirecek uygulamalar için yasal düzenlemeler yapılmıştır. 2000'li yıllardan sonra kentsel dönüşüme yönelik hazırlanan yasal düzenlemelerin en kapsamlısı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşütürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte kentsel dönüşüm projeleri hız kazanmış, yetkilerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na devredilmesi ile birlikte de mülkiyeti kamuya ait alanlar ait olduğu bölgenin kimliği dikkate alınmadan dönüştürülmektedir. Türkiye'de 'Kentsel Dönüşüme ilişkin yasal tabanı oluşturan kanunlar; 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 5366 sayılı Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun iken, kentsel dönüşümün düzenli ve planlı olarak kontrol altına alınabilmesi için yeni kanunlar ile uygulama yönetmelikleri tanımlanmış ve mevcut kanunlara yeni maddeler eklenmiştir. Türkiye'de bugüne kadar kentsel dönüşüm sürecine yönelik yapılan en kapsamlı yasal düzenleme olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31.05.2012 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Kentte zaman içinde işlevini kaybetmiş olan yada kentin gelişmesiyle kentin merkezinde kalıp merkezden dışarı çıkarılması öngörülen kamu arazileri; kentsel dönüşüme doğrudan veya dolaylı olarak imkan sağlayan ilgili yasa ve yönetmelikler kullanılarak dönüşmekte ve yeni işlevler kazanmaktadır. Bu arazilerin kazanacağı yeni fonksiyonlar, ilgili kamu kurumlarının ekonomik veya sosyal öncelikleri doğrultusunda belirlenmektedir. Hazırlanan bu tez çalışması kapsamında, yukarıda bahsi geçen hususların incelenmesi için İstanbul'da mülkiyeti kamuya ait olan arazilerin dönüşüme konu edilerek geçirdiği değişim incelenmiş, bu dönüşüm sürecine etki eden yasal mevzuat ile aktörleri birlikte değerlendirilmiştir. Çalışma kapsamında, belirlenen hipotezler doğrultusunda, yapılan literatür araştırmasının yanı sıra, İstanbul'un farklı ilçelerinde kamuya ait araziler üzerinde yapılan kentsel dönüşüm projeleri uygulamalarında yerel ve merkezi yönetimin yaklaşımlarının değerlendirildiği bir inceleme yapılmıştır. Tez çalışması kapsamında ele alınan örnekler incelenirken, dönüşüme konu olan alanların öncelikli olarak dönüşüm öncesi sahip olduğu fonksiyonlar, mevcut fiziksel ve sosyal yapısı, dönüşüme altlık sağlayan plan değişiklikleri, dönüşüm modelleri ve aktörler irdelenmiş, her bir alan için geliştirilen projeler incelenmiştir. Bu bağlamda da, farklı alanlarda yer alan kamuya ait arazilerin hangi yöntemlerle dönüştürüldüğü analiz edilmiştir. Özetle, araştırmalar ve incelemeler sonunda kentsel dönüşümde kullanılan yasal araçların düzenlenme ve yürülüğe konma amacı, kamu yararı başlığı altında, toplu konut yapımını teşvik, arazi toplulaştırılması, gecekondulaşmanın önlenmesi, mevcut gecekondu alanlarının ıslahı, dönüşümü, afet riskine konu alanların tespiti ve dönüşümü, nitelikli konut üretimi ve donatı ihtiyaçlarının karşılanması iken, Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı), İdare (Başbakanlık Toplu Konut İdaresi) ve Belediyelerin (Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleri) bu yasalardan gelen yetkilerini hasılat paylaşımı modeli ile rant üretmek için kullanmakta olduğu ortaya çıkmaktadır.
Imaginary cities of tomorrow: The way fiction predicts the future of our settlements
Imaginary cities or fictional settlements are imaginary artificial places free from time, space and species. Imaginary cities of tomorrow are fictional settlements that may help us to predict the future of urbanism. The purpose of this research is to reveal the relations between real cities and imaginary cities of tomorrow mentioned in mainstream literature and media and to exhibit the common perspectives and predictions of fiction about the future of our settlements, if there are any. The main claim, in other words hypothesis of the work is Imaginary cities of tomorrow in fiction are hypothetical laboratories which serve to foreseen the future of urban design and planning according to potential technological, philosophical advancements and changing natural, social and physical conditions. They are also affecting real life urban planning and design by simulating urban life with different political, economic, social, cultural, natural and physical conditions created by pure human mind. The methodology applied in order to test the hypothesis starts by making a comprehensive definition of imaginary settlements considering notable examples of every kind of them. After that, historical and modern fictional settlements are described by their genres with the contribution of notable examples like early mythological, religious and fictitious cities. Following this step, research continues with the main target of the study, modern fictional settlements section. The cities are classified by their cause of creation in three different reason: social, natural and physical changes of environment. Physical environments are also detailed by residential areas, recreational areas, working areas, service areas and road and access in order to see how human mind makes up these places. The workflow ends with a comprehensive discussion and conclusion. There are three types of settlements about the future prediction by reasons of creation of imaginary cities of tomorrow. First of all, post-apocalyptic world settlements are focused, for natural oriented changes. Secondly, for social oriented changes it has been chosen the dystopian cities. And finally for physical oriented changes, science fictional cities are perfect examples for their independency from time and space. All these three type of settlements differ by general characteristics but they have many common elements by their natural, social and physical structures. The creators of them predicts the future of our habitats will be absent of natural environment which will be heavily damaged or totally destroyed. They also predict we will have difficulties in justice system, but suffer less from discrimination. Communication and trade will be much more important for our cities in daily life. Humans inevitably will have a protective and isolated environment developed by technology and science but it is still unknown for us if it will be good or bad for our society. Imaginary cities of tomorrow are warning us by predicting the disasters of the future which can happen to our urban environments. They also help us to enhance and develop our existing settlements. It is proven by many early examples mentioned in previous fictional settlements which are already established and used in our cities and daily life. These are important facts about why we should keep observing, understanding and interpreting the imaginary cities of tomorrow.
Kentsel akarsu kıyılarının kamusal mekan yaratma potansiyelinin belirlenmesi: Kağıthane deresi ve kurbağalıdere örneği
Akarsu kıyıları yerleşmeler evrimi süresince insanlar için her zaman çok değerli doğal kaynak alanları olmuşlardır. Antik kentlerden günümüze kadar pek çok kentin ve metropolün kentsel omurgasını akarsular belirlemiştir. Akarsu kıyıları kentler kadar, kentlerde yaşayan bireyler için de son derece kritik bir konumda yer almaktadır. Tarihsel süreç içinde özellikle sanayi devrimi akarsular için kırılma noktası olmuştur. Sanayi devriminin sonucu olarak hızlı kentleşme ve şehir nüfusundaki artış; akarsuların eski önemlerinin yitirilmesine, kentler içinde kaybolmalarına, sadece ulaşım ve benzeri işlevsel katkılarına odaklanılmasına neden olmuş, bu silsile de akarsuların kirlenmeleri ve taşkınlar ile neticelenmiştir. 20. yüzyıldan itibaren kent içinden geçen akarsular tekrar önem kazanmaya başlamış, işlevsel değerin yanında estetik ve toplumsal değerlerinin yeniden farkına varılmış ve akarsuları kente kazandırma çalışmaları kentsel tasarım ve planlamanın temel konuları olmaya başlamıştır. Tez konusu kapsamında da akarsu kıyılarının kamusal mekan olarak tasarlanmaları gerekliliği görüşünden hareketle söz konusu alanların tasarım ve planlama prensipleri üzerinde çalışılmıştır. Buna göre kamusal mekanın ve kamusal mekan kavramı içinde akrsuların önemi üzerinde durulmuştur. Tarihsel süreç içinde oynadıkları kentsel rollerden bahsedilmiş; kent ve birey açısından ekonomik, sosyo-kültürel, psikolojik, fizyolojik ve ekolojik olarak sağladıkları yararlar ortaya konmuştur. Sonrasında kent içinden geçen bir akarsuyun kıyısında kamusal mekan yaratabilmek için düşünülmesi gereken planlama ve tasarım parametreleri 15 başlık altında özetlenmiştir. Belirlenen bu parametreler, çalışma alanlarında fotoğraflar ve alansal analizlerle değerlendirilerek sorunlar ve potansiyeller belirlenmiştir. Belirlenen parametrelere uygunlukları, karşılaştırmalı olarak yapılan analizlerle listelenmiş ve böylece kamusal mekan yaratma potansiyelleri ortaya konmuştur. Bu çalışmada araştırma alanı kapsamında İstanbul ili Avrupa Yakası'nda Kağıthane Deresi ve Anadolu Yakası'nda Kurbağalıdere seçilmiştir. Kağıthane Deresi ve Kurbağalıdere'nin her ikisinin de kıyı alanları tarihi süreçte mesire alanları olarak kamusal kullanım açısından halk için rekreasyon alanları olagelmiştir. Zaman içinde kentleşmenin ve sanayileşmenin baskısıyla oluşan yanlış arazi kullanımları ve atık suların bu derelere bağlanması zamanla bu derelerin kirlenmesine neden olmuştur. Günümüzde bu kirliliğin bertaraf edilmesi, taşkın riskinin ortadan kaldırılması ve kıyılarının düzenlenmesi adına ıslah çalışmaları devam etmektedir. Bu iki dere özelinde yapılan değerlendirmeler, çalışmaların kamusal mekan yaratımı adına ne kadar etkili olduğunu ortaya koymaktadır. Ülkemizde akarsu düzenleme çalışmaları öncelikle akarsuyu ıslah etmeği amaçlamaktadır ve bu sadece bir mühendislik müdahale olarak düşünülerek yapılmaktadır. Akarsular taşkın yapılarıyla kanal içine alınarak kent ile ilişkisi kesilmekte, kıyıları kamusal mekan yaratma potansiyeli düşünülmeden planlanmaktadır. Bu çalışma ile amaçlanan kent merkezlerindeki akarsu kıyılarında akarsuyun ekonomik, sosyal, kültürel, psikolojik ve ekolojik yaralarını ortaya çıkarmaya katkı sağlayacak mekanlar yaratılabilmesi için stratejiler elde edilmesi ile kamusal mekan tasarım ve planlama önerilerine girdi sağlayabilmektir. Kentleşmenin yarattığı olumsuz baskıyla kentin içinde kaybolan, kentle bütünleşme noktasında eksik kalan akarsu kıyılarının kentliye ve kente kazandırılması gerekliliğini detaylı olarak tartışmak, akarsu kıyılarının anlam ve önemini ortaya koymak ve bu alanlarda çok yönlü olarak oluşturulan parametreler doğrultusunda kamusal mekan tasarım ve planlamasına bir yol haritası oluşturmak hedeflenmektedir.
Gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımları-Çerkezköy örneği
Gayrimenkul, diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında gündelik hayat içinde en çok tercih edilen yatırım aracıdır. Özel sektör tarafından konut geliştirme işine ek olarak ticari projeler olan alışveriş merkezi, ofis ve otel yatırımları yapılmaktadır. Diğer taraftan bu yatırımların doygunluğa ulaşması ile birlikte alternatif yatırım alanları da ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul geliştirme kapsamında gelişen yatırım alanlarından biri de özel okul yatırımlarıdır. Son yıllarda devlet tarafından verilen yatırım teşvikleri ve öğrenci ücreti yardımları ile birlikte özel okul yatırımları artmıştır. Özel okul yatırımları gayrimenkul geliştirme aracı olarak günümüzde ön plana çıkmaktadır ve karlı bir yatırım aracı haline gelmektedir. Ülkemizde, özel okul yatırımlarının alternatif yatırım aracı olarak uygulanmaya başlanması oldukça yenidir. Bu nedenle, özel okul inşaatı için belirli standartlar belirlenmiş olsa da, okullar arasında diğer yatırım araçlarına benzer olacak şekilde (otellerde 5 yıldız, 4 yıldız gibi ve ofislerde A sınıfı, B sınıfı gibi) bir sınıflandırılmanın bulunmadığı yapılan araştırmalar çerçevesinde tespit edilmiştir. Ayrıca özel okul yatırımlarının artması birçok sorunu da beraberinde getirmiştir. Bu sorunlardan bazıları; arsa temin sorunu, yarı kapasitede çalışma sorunu ve finansal zorluklar olarak sıralanabilir. Ancak, ülkemizde özel okul yatırım sürecinde oluşan sorunlar ve eksikliklere rağmen özel okul gelişimi eğitimde başarı ve yapı kalitesini arttırması açısından önem taşımaktadır. Öğrenciler tarafından sosyal imkânlarının fazla olması, yurtdışı bağlantılarının olması ve kurumsallaşmış olmaları ile özel okullar oldukça talep görmektedir. Bu çalışmada özel okul tanımı, özel okul sektörünün dünyada ve Türkiye'de gelişimi incelenmiş, gayrimenkul yatırım kavramı çerçevesinde özel okul yatırımları finansal bir bakış açısı ile değerlendirilmiştir. Okul geliştirme şirketlerinin izlediği yöntemler, faydalandığı hizmetler ve karlılık beklentilerini etkileyen faktörler ortaya konmuştur. Özel okul geliştirme sürecinin aktörleri açıklanmıştır. Bir gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımlarının başarılı olmasını sağlayan faktörler belirlenmiş, özel okul yatırımcılarının hedefleri ortaya konmuş ve yapılan yatırımın karlılığı tespit edilmiştir. Çalışmanın uygulaması kapsamında Çerkezköy bölgesinde özel okul pazar analizleri ışığında finansal fizibilite analizine girdi oluşturacak veriler sağlanmış ve fizibilite çalışması yapılmıştır.
Kentsel dönüşüm projelerinde kamunun rolü ve Antalya Kepez Santral mahalleleri projesi örneği
Gelişen bilim ve teknoloji, tarımdan endüstriye, ticaretten hizmete hayatın her alanında fiziksel, ekonomik, sosyal ve kültürel anlamda hızlı bir değişim ve dönüşümü beraberinde getirmiştir ve getirmeye de devam etmektedir. Bu değişim, insanların yaşam alanlarındaki hareketlerini yeniden şekillendirmiş; şehirler ve ülkeler arası göçlere sebebiyet vermiştir. Gerek sanayi gerek turizm gerekse de hizmet ve ticarette ileri olan şehirlere doğru oluşan hareket şehirlerin hızlı bir şekilde büyümesine neden olmuştur. Hele ki Türkiye gibi plansız gelişen bir ülkede bu hareketler, nüfus çeken şehirleri gün geçtikçe içinde çıkılmaz bir hale sokmuş, sosyo-ekonomik farklılıkları yüksek, sosyal donatı alanları ve altyapısı oldukça zayıf, düşük kalitede yapılaşmanın yoğun olduğu şehirleri meydan getirmiştir. Yeni yaşanabilir planlı kentlerin imar edilmesi ihtiyacı, şehirlerin gelişme alanlarındaki kısıtlar ve plansız yapılaşmış alanların kullanım yetersizliği ve riskleri, kentsel dönüşüm düşüncesini doğurmuştur. Bu ihtiyaç ve hedef doğrultunda kentsel dönüşüm, yaşam kalitesi yüksek sürdürülebilir kentleşme için bir araç olarak kullanılmaya başlanmıştır. Kentsel dönüşüm, kent ile ilgili fiziksel, sosyal, ekonomik ve kültürel sorunlarının giderilmesi ve mevcut kent dokusunda gerekli değişikliklerin yapılması için zorunlu olarak kullanılan kentin tedavi araçlarından biridir. Bu bakış açısıyla kentsel dönüşüm, farklı modellerde uygulamaya konulmuştur. Her bir uygulama alanının birbirinden farklı özellikleri, sorunları ve dinamikleri bulunmaktadır. Bu durum, her bir dönüşüme konu alan üzerinde gerçekleştirilecek uygulamaları farklılaştırma gereksinimini doğurmaktadır. Ancak, bununla birlikte, en kabul görmüş temel amaç ise, mevcutta yaşayan halkın, en az seviyede olumsuz etkilenecek şekilde, uygulamanın hayata geçirilmesi olmuştur. Sosyal olarak mevcut halkın mağdur edilmemesi amacının yanında, fiziksel olarak da dönüşüm gerekçesini doğuran riskli yapıların yenilenmesi ve eksik mekânsal alanların oluşturulması da yüksek önem arz etmektedir. Ancak, ülkemizde uygulamaların çoğunluğu dar bir bakış açısı ile gerçekleşmekte olup, fiziksel olarak küçük alanlarda sadece yapısal yenileme olarak yapılmaktadır. Bu uygulamalar ise genellikle imar artışı sayesinde hayata geçirilmektedir. Kentsel dönüşümün sadece fiziksel yenileme olarak algılanması, bütünsel planlama olarak donatı ihtiyacını karşılayamamış olmasının yanında daha da arttırmaktadır. Sosyal boyutu ise genel olarak göz ardı edilen bir unsur olmakla birlikte, artan kalite ve işletme maliyetleri mevcut halkın yeni alanlarda barınamamasına ve taşınmasına mecbur bırakmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının yukarıda ifade ettiğimiz olumsuz sonuçlarının kaynağında ise bu işi bütüncül olarak organize eden bir erkin olmamasıdır. Kamu tarafı, plan yapma, uzlaşı ve sözleşme süreçlerini yürütme, tahliye ve yıkımları tamamlama, hak/bağımsız bölüm paylaşımını neticelendirme ve işi müteahhitte ihale etme gibi süreçlerin tümünde olması gerekirken siyasi riskleri göz önünde bulundurarak ve sadece plan ve mevzuat yaparak hak sahipleri ile müteahhitleri baş başa bırakmaktadır. Toplumumuzun uzlaşı kültürünü göz önünde bulundurduğumuzda, başarılı olan çalışmaların ölçeği, kentlerin ihtiyacını bütüncül olarak karşılayabilecek seviyeye ulaşamamaktadır. Neticelenen çabalar ya Kadıköy Caddebostan bölgesinde olduğu gibi parsel bazında olmuştur ya da ada bazında olsa bile Fikirtepe bölgesinde olduğu gibi ciddi güçlüklerle ağır ilerleyerek bir sonuca varabilmiştir ve hatta bazı adalar sonuçsuz kalarak çözüme ulaşamamıştır. Çalışma alanına konu Antalya Büyükşehir Belediyesi, Kepez ilçesi, Kepez-Santral Mahallelerindeki kentsel dönüşüm uygulamasında ise yerel yönetim (Antalya Büyükşehir Belediyesi), yukarıda bahsettiğimiz tüm süreçlerde baş aktör olarak işe sahip çıkmış, mevcut yaşayanları da yerinden etmeden, bütüncül bir planlama anlayışı ile 1.300.000 m² alanda gerekli donatı alanlarını da planlayarak dönüşüm çalışması gerçekleştirip işi müteahhide ihale etmiştir. İnşaat çalışmaları müteahhit tarafından başlamış olup, devam etmektedir. İki sene içerisinde ise tüm hak sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim edilmesi planlanmaktadır.
AVM içindeki eğlence alanları ve bu alanların AVM'lere etkisi: İstanbul örneği
Alışveriş ve eğlence medeniyetin başlangıcından bu güne dek kent hayatının merkezinde bulunmuş, toplumsal ilişkilerden etkilenmiş ve toplumsal ilişkileri etkilemiştir. Zaman içinde her ikisi de toplumsal ve ekonomik dönüşümlerle birlikte dönüşmüş, kent içindeki yerleri ve şekilleri değişmiştir. 20. yüzyılda alışverişin en yaygın, en tercih edilen ve hatta diğer alışveriş alanlarını domine ederek yok olmaya iten yapıları alış-veriş merkezlerinin sayıları çok hızlı bir biçimde artmış ve sektör içinde çok yüksek bir rekabet ortamı oluşmuştur. Aynı dönemde kentteki eğlence merkezi geliştiricileri de tek başlarına tutunamamaya başlamış kendilerine iş birliği yapacak ve karşılıklı ilişki sağlayabilecekleri alanlar aramaya başlamışlardır. Bu durum alışveriş ve eğlencenin birlikte servis edilmesine sebep olmuş/olanak sağlamıştır. Amerika'da 20. Yüzyılın ortalarında tam şeklini almış olan alışveriş ve eğlencenin birlikte servis edildiği bu alanlar 'kentsel eğlence merkezleri' olarak anılmaya başlamıştır ve alışveriş ve eğlencenin nasıl bir sinerji oluşturdukları, birbirlerini nasıl etkiledikleri araştırılmaya başlanmıştır. AVM'lerin rekabet gücünü arttıran eğlence alanlarıyla ilgili araştırmalar, tüketici algısı, tüketici davranışı, AVM'lerin çekiciliği, AVM'lerde etki ölçümü başlıkları altında incelenmiştir. Literatürde bu başlıklar altında incelenen AVM'lerin sıklığı Amerika'dadır; bununla birlikte Avustralya ve Uzak Doğu'dan örnekler de incelenmiştir. Ancak bu tip bir çalışma henüz Türkiye'de yapılmamıştır. Çalışmanın literatürdeki bu tip bir açığı kapatması düşünülmektedir. Bu çalışmanın ilk iki bölümünde, çalışma esnasında karşımıza çıkacak AVM ve eğlence merkezleri sınıflandırması ve kavramlar, üçüncü bölümde AVMlerdeki eğlence mefhumu ve eğlence alanlarının AVM'leri nasıl etkilediğiyle ilgili literatür araştırması ve dördüncü bölümde bu araştırmalardan elde edilen yöntemlerle yeni bir model oluşturulup İstanbul' da bulunan AVM'ler içindeki eğlence alanlarının içinde bulundukları AVM'lere nasıl bir etkileri olduğunu alan çalışmasıyla ölçmüştür.
Kentsel dönüşüm projelerinde kamunun rolü ve Antalya Kepez Santral mahalleleri projesi örneği
Gelişen bilim ve teknoloji, tarımdan endüstriye, ticaretten hizmete hayatın her alanında fiziksel, ekonomik, sosyal ve kültürel anlamda hızlı bir değişim ve dönüşümü beraberinde getirmiştir ve getirmeye de devam etmektedir. Bu değişim, insanların yaşam alanlarındaki hareketlerini yeniden şekillendirmiş; şehirler ve ülkeler arası göçlere sebebiyet vermiştir. Gerek sanayi gerek turizm gerekse de hizmet ve ticarette ileri olan şehirlere doğru oluşan hareket şehirlerin hızlı bir şekilde büyümesine neden olmuştur. Hele ki Türkiye gibi plansız gelişen bir ülkede bu hareketler, nüfus çeken şehirleri gün geçtikçe içinde çıkılmaz bir hale sokmuş, sosyo-ekonomik farklılıkları yüksek, sosyal donatı alanları ve altyapısı oldukça zayıf, düşük kalitede yapılaşmanın yoğun olduğu şehirleri meydan getirmiştir. Yeni yaşanabilir planlı kentlerin imar edilmesi ihtiyacı, şehirlerin gelişme alanlarındaki kısıtlar ve plansız yapılaşmış alanların kullanım yetersizliği ve riskleri, kentsel dönüşüm düşüncesini doğurmuştur. Bu ihtiyaç ve hedef doğrultunda kentsel dönüşüm, yaşam kalitesi yüksek sürdürülebilir kentleşme için bir araç olarak kullanılmaya başlanmıştır. Kentsel dönüşüm, kent ile ilgili fiziksel, sosyal, ekonomik ve kültürel sorunlarının giderilmesi ve mevcut kent dokusunda gerekli değişikliklerin yapılması için zorunlu olarak kullanılan kentin tedavi araçlarından biridir. Bu bakış açısıyla kentsel dönüşüm, farklı modellerde uygulamaya konulmuştur. Her bir uygulama alanının birbirinden farklı özellikleri, sorunları ve dinamikleri bulunmaktadır. Bu durum, her bir dönüşüme konu alan üzerinde gerçekleştirilecek uygulamaları farklılaştırma gereksinimini doğurmaktadır. Ancak, bununla birlikte, en kabul görmüş temel amaç ise, mevcutta yaşayan halkın, en az seviyede olumsuz etkilenecek şekilde, uygulamanın hayata geçirilmesi olmuştur. Sosyal olarak mevcut halkın mağdur edilmemesi amacının yanında, fiziksel olarak da dönüşüm gerekçesini doğuran riskli yapıların yenilenmesi ve eksik mekânsal alanların oluşturulması da yüksek önem arz etmektedir. Ancak, ülkemizde uygulamaların çoğunluğu dar bir bakış açısı ile gerçekleşmekte olup, fiziksel olarak küçük alanlarda sadece yapısal yenileme olarak yapılmaktadır. Bu uygulamalar ise genellikle imar artışı sayesinde hayata geçirilmektedir. Kentsel dönüşümün sadece fiziksel yenileme olarak algılanması, bütünsel planlama olarak donatı ihtiyacını karşılayamamış olmasının yanında daha da arttırmaktadır. Sosyal boyutu ise genel olarak göz ardı edilen bir unsur olmakla birlikte, artan kalite ve işletme maliyetleri mevcut halkın yeni alanlarda barınamamasına ve taşınmasına mecbur bırakmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının yukarıda ifade ettiğimiz olumsuz sonuçlarının kaynağında ise bu işi bütüncül olarak organize eden bir erkin olmamasıdır. Kamu tarafı, plan yapma, uzlaşı ve sözleşme süreçlerini yürütme, tahliye ve yıkımları tamamlama, hak/bağımsız bölüm paylaşımını neticelendirme ve işi müteahhitte ihale etme gibi süreçlerin tümünde olması gerekirken siyasi riskleri göz önünde bulundurarak ve sadece plan ve mevzuat yaparak hak sahipleri ile müteahhitleri baş başa bırakmaktadır. Toplumumuzun uzlaşı kültürünü göz önünde bulundurduğumuzda, başarılı olan çalışmaların ölçeği, kentlerin ihtiyacını bütüncül olarak karşılayabilecek seviyeye ulaşamamaktadır. Neticelenen çabalar ya Kadıköy Caddebostan bölgesinde olduğu gibi parsel bazında olmuştur ya da ada bazında olsa bile Fikirtepe bölgesinde olduğu gibi ciddi güçlüklerle ağır ilerleyerek bir sonuca varabilmiştir ve hatta bazı adalar sonuçsuz kalarak çözüme ulaşamamıştır. Çalışma alanına konu Antalya Büyükşehir Belediyesi, Kepez ilçesi, Kepez-Santral Mahallelerindeki kentsel dönüşüm uygulamasında ise yerel yönetim (Antalya Büyükşehir Belediyesi), yukarıda bahsettiğimiz tüm süreçlerde baş aktör olarak işe sahip çıkmış, mevcut yaşayanları da yerinden etmeden, bütüncül bir planlama anlayışı ile 1.300.000 m² alanda gerekli donatı alanlarını da planlayarak dönüşüm çalışması gerçekleştirip işi müteahhide ihale etmiştir. İnşaat çalışmaları müteahhit tarafından başlamış olup, devam etmektedir. İki sene içerisinde ise tüm hak sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim edilmesi planlanmaktadır.
Kentsel akarsu kıyılarının kamusal mekan yaratma potansiyelinin belirlenmesi: Kağıthane deresi ve kurbağalıdere örneği
Akarsu kıyıları yerleşmeler evrimi süresince insanlar için her zaman çok değerli doğal kaynak alanları olmuşlardır. Antik kentlerden günümüze kadar pek çok kentin ve metropolün kentsel omurgasını akarsular belirlemiştir. Akarsu kıyıları kentler kadar, kentlerde yaşayan bireyler için de son derece kritik bir konumda yer almaktadır. Tarihsel süreç içinde özellikle sanayi devrimi akarsular için kırılma noktası olmuştur. Sanayi devriminin sonucu olarak hızlı kentleşme ve şehir nüfusundaki artış; akarsuların eski önemlerinin yitirilmesine, kentler içinde kaybolmalarına, sadece ulaşım ve benzeri işlevsel katkılarına odaklanılmasına neden olmuş, bu silsile de akarsuların kirlenmeleri ve taşkınlar ile neticelenmiştir. 20. yüzyıldan itibaren kent içinden geçen akarsular tekrar önem kazanmaya başlamış, işlevsel değerin yanında estetik ve toplumsal değerlerinin yeniden farkına varılmış ve akarsuları kente kazandırma çalışmaları kentsel tasarım ve planlamanın temel konuları olmaya başlamıştır. Tez konusu kapsamında da akarsu kıyılarının kamusal mekan olarak tasarlanmaları gerekliliği görüşünden hareketle söz konusu alanların tasarım ve planlama prensipleri üzerinde çalışılmıştır. Buna göre kamusal mekanın ve kamusal mekan kavramı içinde akrsuların önemi üzerinde durulmuştur. Tarihsel süreç içinde oynadıkları kentsel rollerden bahsedilmiş; kent ve birey açısından ekonomik, sosyo-kültürel, psikolojik, fizyolojik ve ekolojik olarak sağladıkları yararlar ortaya konmuştur. Sonrasında kent içinden geçen bir akarsuyun kıyısında kamusal mekan yaratabilmek için düşünülmesi gereken planlama ve tasarım parametreleri 15 başlık altında özetlenmiştir. Belirlenen bu parametreler, çalışma alanlarında fotoğraflar ve alansal analizlerle değerlendirilerek sorunlar ve potansiyeller belirlenmiştir. Belirlenen parametrelere uygunlukları, karşılaştırmalı olarak yapılan analizlerle listelenmiş ve böylece kamusal mekan yaratma potansiyelleri ortaya konmuştur. Bu çalışmada araştırma alanı kapsamında İstanbul ili Avrupa Yakası'nda Kağıthane Deresi ve Anadolu Yakası'nda Kurbağalıdere seçilmiştir. Kağıthane Deresi ve Kurbağalıdere'nin her ikisinin de kıyı alanları tarihi süreçte mesire alanları olarak kamusal kullanım açısından halk için rekreasyon alanları olagelmiştir. Zaman içinde kentleşmenin ve sanayileşmenin baskısıyla oluşan yanlış arazi kullanımları ve atık suların bu derelere bağlanması zamanla bu derelerin kirlenmesine neden olmuştur. Günümüzde bu kirliliğin bertaraf edilmesi, taşkın riskinin ortadan kaldırılması ve kıyılarının düzenlenmesi adına ıslah çalışmaları devam etmektedir. Bu iki dere özelinde yapılan değerlendirmeler, çalışmaların kamusal mekan yaratımı adına ne kadar etkili olduğunu ortaya koymaktadır. Ülkemizde akarsu düzenleme çalışmaları öncelikle akarsuyu ıslah etmeği amaçlamaktadır ve bu sadece bir mühendislik müdahale olarak düşünülerek yapılmaktadır. Akarsular taşkın yapılarıyla kanal içine alınarak kent ile ilişkisi kesilmekte, kıyıları kamusal mekan yaratma potansiyeli düşünülmeden planlanmaktadır. Bu çalışma ile amaçlanan kent merkezlerindeki akarsu kıyılarında akarsuyun ekonomik, sosyal, kültürel, psikolojik ve ekolojik yaralarını ortaya çıkarmaya katkı sağlayacak mekanlar yaratılabilmesi için stratejiler elde edilmesi ile kamusal mekan tasarım ve planlama önerilerine girdi sağlayabilmektir. Kentleşmenin yarattığı olumsuz baskıyla kentin içinde kaybolan, kentle bütünleşme noktasında eksik kalan akarsu kıyılarının kentliye ve kente kazandırılması gerekliliğini detaylı olarak tartışmak, akarsu kıyılarının anlam ve önemini ortaya koymak ve bu alanlarda çok yönlü olarak oluşturulan parametreler doğrultusunda kamusal mekan tasarım ve planlamasına bir yol haritası oluşturmak hedeflenmektedir.
Gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımları-Çerkezköy örneği
Gayrimenkul, diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında gündelik hayat içinde en çok tercih edilen yatırım aracıdır. Özel sektör tarafından konut geliştirme işine ek olarak ticari projeler olan alışveriş merkezi, ofis ve otel yatırımları yapılmaktadır. Diğer taraftan bu yatırımların doygunluğa ulaşması ile birlikte alternatif yatırım alanları da ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul geliştirme kapsamında gelişen yatırım alanlarından biri de özel okul yatırımlarıdır. Son yıllarda devlet tarafından verilen yatırım teşvikleri ve öğrenci ücreti yardımları ile birlikte özel okul yatırımları artmıştır. Özel okul yatırımları gayrimenkul geliştirme aracı olarak günümüzde ön plana çıkmaktadır ve karlı bir yatırım aracı haline gelmektedir. Ülkemizde, özel okul yatırımlarının alternatif yatırım aracı olarak uygulanmaya başlanması oldukça yenidir. Bu nedenle, özel okul inşaatı için belirli standartlar belirlenmiş olsa da, okullar arasında diğer yatırım araçlarına benzer olacak şekilde (otellerde 5 yıldız, 4 yıldız gibi ve ofislerde A sınıfı, B sınıfı gibi) bir sınıflandırılmanın bulunmadığı yapılan araştırmalar çerçevesinde tespit edilmiştir. Ayrıca özel okul yatırımlarının artması birçok sorunu da beraberinde getirmiştir. Bu sorunlardan bazıları; arsa temin sorunu, yarı kapasitede çalışma sorunu ve finansal zorluklar olarak sıralanabilir. Ancak, ülkemizde özel okul yatırım sürecinde oluşan sorunlar ve eksikliklere rağmen özel okul gelişimi eğitimde başarı ve yapı kalitesini arttırması açısından önem taşımaktadır. Öğrenciler tarafından sosyal imkânlarının fazla olması, yurtdışı bağlantılarının olması ve kurumsallaşmış olmaları ile özel okullar oldukça talep görmektedir. Bu çalışmada özel okul tanımı, özel okul sektörünün dünyada ve Türkiye'de gelişimi incelenmiş, gayrimenkul yatırım kavramı çerçevesinde özel okul yatırımları finansal bir bakış açısı ile değerlendirilmiştir. Okul geliştirme şirketlerinin izlediği yöntemler, faydalandığı hizmetler ve karlılık beklentilerini etkileyen faktörler ortaya konmuştur. Özel okul geliştirme sürecinin aktörleri açıklanmıştır. Bir gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımlarının başarılı olmasını sağlayan faktörler belirlenmiş, özel okul yatırımcılarının hedefleri ortaya konmuş ve yapılan yatırımın karlılığı tespit edilmiştir. Çalışmanın uygulaması kapsamında Çerkezköy bölgesinde özel okul pazar analizleri ışığında finansal fizibilite analizine girdi oluşturacak veriler sağlanmış ve fizibilite çalışması yapılmıştır.
Imaginary cities of tomorrow: The way fiction predicts the future of our settlements
Imaginary cities or fictional settlements are imaginary artificial places free from time, space and species. Imaginary cities of tomorrow are fictional settlements that may help us to predict the future of urbanism. The purpose of this research is to reveal the relations between real cities and imaginary cities of tomorrow mentioned in mainstream literature and media and to exhibit the common perspectives and predictions of fiction about the future of our settlements, if there are any. The main claim, in other words hypothesis of the work is Imaginary cities of tomorrow in fiction are hypothetical laboratories which serve to foreseen the future of urban design and planning according to potential technological, philosophical advancements and changing natural, social and physical conditions. They are also affecting real life urban planning and design by simulating urban life with different political, economic, social, cultural, natural and physical conditions created by pure human mind. The methodology applied in order to test the hypothesis starts by making a comprehensive definition of imaginary settlements considering notable examples of every kind of them. After that, historical and modern fictional settlements are described by their genres with the contribution of notable examples like early mythological, religious and fictitious cities. Following this step, research continues with the main target of the study, modern fictional settlements section. The cities are classified by their cause of creation in three different reason: social, natural and physical changes of environment. Physical environments are also detailed by residential areas, recreational areas, working areas, service areas and road and access in order to see how human mind makes up these places. The workflow ends with a comprehensive discussion and conclusion. There are three types of settlements about the future prediction by reasons of creation of imaginary cities of tomorrow. First of all, post-apocalyptic world settlements are focused, for natural oriented changes. Secondly, for social oriented changes it has been chosen the dystopian cities. And finally for physical oriented changes, science fictional cities are perfect examples for their independency from time and space. All these three type of settlements differ by general characteristics but they have many common elements by their natural, social and physical structures. The creators of them predicts the future of our habitats will be absent of natural environment which will be heavily damaged or totally destroyed. They also predict we will have difficulties in justice system, but suffer less from discrimination. Communication and trade will be much more important for our cities in daily life. Humans inevitably will have a protective and isolated environment developed by technology and science but it is still unknown for us if it will be good or bad for our society. Imaginary cities of tomorrow are warning us by predicting the disasters of the future which can happen to our urban environments. They also help us to enhance and develop our existing settlements. It is proven by many early examples mentioned in previous fictional settlements which are already established and used in our cities and daily life. These are important facts about why we should keep observing, understanding and interpreting the imaginary cities of tomorrow.
Kentsel dönüşüme konu olan kamu arazilerinin değerlendirilmesi: İstanbul örneği
Türkiye'de ilk kez 1950'li yıllarda hızlanan sanayileşme hareketleriyle birlikte artan kırdan kente göç, kentlerde pek çok sorunun ortaya çıkmasına neden olmuştur. Özellikle İstanbul'da artan sanayiyle birlikte yoğun göç ve artan nüfusun yol açtığı yasadışı yapılaşma sonucu ortaya çıkmıştır. 1950'li yıllardan 1980'e kadar olan dönemde kentsel dönüşüme, sanayileşme, göç ve gecekondu olgusu yön vermiştir. 1980'li yıllardan itibaren ise izlenen politialar sonucu kentsel dönüşüm uygulamaları kamu-özel sektör işbirliklerine neden olmuştur. 1984 yılında 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile birlikte bu dönemde özellikle ıslah imar planları gündeme gelmiş ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile birlikte de TOKİ eliyle kentsel dönüşüm uygulamalarının önü açılmıştır. 1999 yılında yaşanan Gölcük depremi sonrası kentsel dönüşüm kavramı yasa dışı yapılaşma ekseninden, afet odaklı olacak biçimde ele alınmaya başlanmıştır. Bu doğrultuda 2000'li yıllardan günümüze kadar kentlerde afet riskini azaltacak ve olası bir afet durumunda can ve mal kaybını minimuma indirecek uygulamalar için yasal düzenlemeler yapılmıştır. 2000'li yıllardan sonra kentsel dönüşüme yönelik hazırlanan yasal düzenlemelerin en kapsamlısı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşütürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte kentsel dönüşüm projeleri hız kazanmış, yetkilerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na devredilmesi ile birlikte de mülkiyeti kamuya ait alanlar ait olduğu bölgenin kimliği dikkate alınmadan dönüştürülmektedir. Türkiye'de 'Kentsel Dönüşüme ilişkin yasal tabanı oluşturan kanunlar; 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 5366 sayılı Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun iken, kentsel dönüşümün düzenli ve planlı olarak kontrol altına alınabilmesi için yeni kanunlar ile uygulama yönetmelikleri tanımlanmış ve mevcut kanunlara yeni maddeler eklenmiştir. Türkiye'de bugüne kadar kentsel dönüşüm sürecine yönelik yapılan en kapsamlı yasal düzenleme olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31.05.2012 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Kentte zaman içinde işlevini kaybetmiş olan yada kentin gelişmesiyle kentin merkezinde kalıp merkezden dışarı çıkarılması öngörülen kamu arazileri; kentsel dönüşüme doğrudan veya dolaylı olarak imkan sağlayan ilgili yasa ve yönetmelikler kullanılarak dönüşmekte ve yeni işlevler kazanmaktadır. Bu arazilerin kazanacağı yeni fonksiyonlar, ilgili kamu kurumlarının ekonomik veya sosyal öncelikleri doğrultusunda belirlenmektedir. Hazırlanan bu tez çalışması kapsamında, yukarıda bahsi geçen hususların incelenmesi için İstanbul'da mülkiyeti kamuya ait olan arazilerin dönüşüme konu edilerek geçirdiği değişim incelenmiş, bu dönüşüm sürecine etki eden yasal mevzuat ile aktörleri birlikte değerlendirilmiştir. Çalışma kapsamında, belirlenen hipotezler doğrultusunda, yapılan literatür araştırmasının yanı sıra, İstanbul'un farklı ilçelerinde kamuya ait araziler üzerinde yapılan kentsel dönüşüm projeleri uygulamalarında yerel ve merkezi yönetimin yaklaşımlarının değerlendirildiği bir inceleme yapılmıştır. Tez çalışması kapsamında ele alınan örnekler incelenirken, dönüşüme konu olan alanların öncelikli olarak dönüşüm öncesi sahip olduğu fonksiyonlar, mevcut fiziksel ve sosyal yapısı, dönüşüme altlık sağlayan plan değişiklikleri, dönüşüm modelleri ve aktörler irdelenmiş, her bir alan için geliştirilen projeler incelenmiştir. Bu bağlamda da, farklı alanlarda yer alan kamuya ait arazilerin hangi yöntemlerle dönüştürüldüğü analiz edilmiştir. Özetle, araştırmalar ve incelemeler sonunda kentsel dönüşümde kullanılan yasal araçların düzenlenme ve yürülüğe konma amacı, kamu yararı başlığı altında, toplu konut yapımını teşvik, arazi toplulaştırılması, gecekondulaşmanın önlenmesi, mevcut gecekondu alanlarının ıslahı, dönüşümü, afet riskine konu alanların tespiti ve dönüşümü, nitelikli konut üretimi ve donatı ihtiyaçlarının karşılanması iken, Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı), İdare (Başbakanlık Toplu Konut İdaresi) ve Belediyelerin (Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleri) bu yasalardan gelen yetkilerini hasılat paylaşımı modeli ile rant üretmek için kullanmakta olduğu ortaya çıkmaktadır.