Endonezya'daki konut değerlerini etkileyen faktörlerin hedonik fiyat analizi ile belirlenmesi

Konut sektörü, hem insanların temel ihtiyaçlarını karşılanması hem de yatırım varlıkları olarak ekonominin önemli bir parçasıdır. Konut sektöründe karşılaşılan zorluklardan biri, konut fiyatlarını etkileyen faktörleri derinlemesine anlamaktır; çünkü bu faktörler yalnızca konutun fiziksel özellikleriyle değil, aynı zamanda bölge ve çevre faktörleriyle de belirlenmektedir. Bu nedenle, konut fiyatlarını etkileyen ana değişkenleri tanımlamak için kapsamlı bir analiz gerekmektedir. Konut fiyatları genellikle, konutun özelliklerinin etkilerini tanımlamaya yardımcı olan Hedonik Fiyat Analizi (HFA) aracılığıyla analiz edilmektedir. Bu araştırma, Endozyadaki konut fiyatlarını etkileyen faktörleri analiz etmeyi amaçlamaktadır. Bu yaklaşım, her bir fiziksel özellik, bölge ve çevre unsurunun konut fiyatına olan spesifik katkısını tanımlamayı sağlar. Araştırma, log-dog tabanlı HFA kullanarak niceliksel bir yaklaşım benimsemekte ve konut fiyatını bağımlı değişken olarak doğal logaritma formuna dönüştürmektedir. Veriler anketler ve resmi kaynaklarından toplanmış olup, 19 bağımsız değişken üzerinde analiz yapılmıştır. Araştırma, Endonezya'nın Güney Sulawesi İli Gowa Şehri Pattallassang İlçesi'nde 120 konut bir örneklemle gerçekleştirilmiştir. Örneklem, bölgedeki veri elde edilmesi durumuna ve konut fiyatlarındaki çeşitliliğe dayalı olarak seçilmiştir. Konut fiyat verileri, Rupiah (Endonezya para birimi) cinsinden elde edildikten sonra, analiz yönteminin uyumlu olmasını sağlamak amacıyla uluslararası standartlara göre Türk Lirası (TL) cinsine dönüştürülmüştür. Analiz sonuçları, test edilen 19 bağımsız değişkenden 11'inin konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkiye sahip olduğunu göstermektedir. Bu anlamlı değişkenler arasında bina yaşı, arsa büyüklüğü, bina büyüklüğü, klima varlığı, bahçe varlığı, mutfak varlığı, oda sayısı, banyo sayısı, güvenlik görevlisi varlığı, şehir merkezine uzaklık ve otogara uzaklık yer almaktadır. Bu değişkenler arasında, bahçe varlığı en büyük etkiye sahip olup, korelasyon katsayısı olarak 0,249 ile en yüksek değeri göstermektedir. Bu durum, yeşil alanların, tüketicilerin konut seçerken öncelikli faktörlerinden biri olduğunu vurgulamaktadır. Buna karşın, eğitim, sağlık, ticaret ve rekreasyon alanlarına olan uzaklık gibi diğer 8 değişken, konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etki göstermemektedir. Araştırma sonuçlarının daha temsil edici olabilmesi için çalışma alanının genişletilmesi ve piyasa trendleri, sosyo-ekonomik koşullar gibi ek değişkenlerin ve zamanla değişen verilerin dahil edilerek konut fiyatlarının dinamiğinin analiz edilmesi önerilmektedir.