Gayrimenkul değerleme yöntemleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarında değer tespiti

Geçmiş yıllardaki enflasyon oranlarının yüksekliği ve yaşanan krizler,faiz oranlarının sürekli olarak yüksek kalmasına ve sonucunda uzun vadelifonların temin edilememesine yol açmıştır. Gelişmiş ülkelerde inşaatyatırımlarının büyük kısmı kurumsal sermaye tarafından yapılmakta vesermaye piyasası araçları ile finanse edilmektedir. Türkiye'de gayrimenkulsektörünün kurumsal bir yapı içerisinde gelişebilmesi için, sektöre uzun vadelifonların gelmesi mutlaka sağlanmalıdır. Konut Finansmanı Kanunu'ndayapılacak düzenlemelerle, bankaların kullandırmış oldukları konut kredilerinedayalı menkul kıymet ihracı mümkün olursa, sistem kendi kendisinibesleyecek uzun vadeli bir fona kavuşmuş olacaktır.Gelecekte gayrimenkul piyasasında hızlı gelişme beklenmesininbaşlıca nedeni, Türkiye ekonominin istikrarlı bir büyüme göstereceğine olaninançtır. 2005 yılında enflasyon ve faizde sağlanan olumlu gelişmeler,gelecekte daha iyi bir ortam yaratılabileceği konusunda bir kanıt olmaktadır.Bu nedenle, başta finans sektörü olmak üzere, ilgili herkesin böyle birekonomik ortama hazırlıklı olmalıdır.GYO sektörü bugün geldiği nokta itibariyle, amaçlarından hiç birisinigerçekleştirememiştir. Bunun başlıca nedeni, gerçek anlamda bir?Gayrimenkul Portföyü Yönetim Şirketi?nin Türkiye'de henüz kurulmamışolmasıdır. Mevcut GYO firmaları, bankaların ve holdinglerin sahip olduklarıgayrimenkullerin değerlendirildiği şirketler görünümündedirler. Bu nedenlesektörün gelişimi için, GYO firmalarının kuruluş amaçlarını tam olarakgerçekleştirebilecek, profesyonelce gayrimenkul portföyü yönetecek ve uzunvadeli fonları temin edebilecek firmaların sektöre girmesinin sağlanmasıgerekmektedir.Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları HakkındaTebliğ'in, 01.05.2006 tarihinde yürürlüğe girmesiyle, sermaye piyasasımevzuatı uyarınca değerleme yapanlar, Tebliğde yer alan UluslararasıDeğerleme Standartlarına aynen uymak ve bunları uygulamak zorundadırlar.Ancak, davranış kuralları dahil, tebliğin tam anlamıyla uygulanabilmesi içinsektörde kalifiye kişilerin istihdam edilmesi gerekmektedir.Mevcut GYO'ların kendi özkaynakları ile yapabilecekleri yatırımlar çoksınırlı olduğu için, sektör son on yılda gelişememiştir. Ülkemizde gayrimenkulfinansmanında GYO'ların daha fazla kullanılmasına yönelik olarak yürütülençalışma sonucunda, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan tebliğ ile,yabancı yatırımcılar lehine, önemli düzenlemeler yapılmıştır. Yabancıyatırımcılar lehine yapılan söz konusu değişiklikler ile, önümüzdeki dönemdegayrimenkul sektörüne, yeni GYO'lar aracılığıyla, milyarlarca USD'lik uzunvadeli fonların gelmesi beklenmektedir.Gayrimenkul, kişi ve kuruluşların tasarruflarını değerlendirdikleri enönemli ve en güvenilir yatırım araçlarından birisidir. Gayrimenkul sektörününve hukuki alt yapının son yıllarda hızla gelişmesine paralel olarak, gayrimenkuldeğerleme ve GYO sektörüne olan ilgi de önemli ölçüde artmıştır.Önümüzdeki dönemde gayrimenkul değerlemenin, gelişmiş ülkelerdeki gibi,Türkiye'de de profesyonelce yapıldığını gösterebilmek için, gayrimenkuldeğerleme firmalarına ve değerleme uzmanlarına büyük bir sorumlulukdüşmektedir. Çünkü, değerleme sürecinde toplanan bilgiler ışığında bulunangayrimenkul değeri, sonuçta değerleme uzmanının niteliğine, tecrübesine vetakdirine bağlı olmaktadır.