Konut sektörünün proje değerlerinin belirlenmesi: İstanbul örneği

Konut insanların barınma ihtiyacını karşıladığı mekânsal büyüklüğe sahip fiziki yapılardır. İnsanların barınma ihtiyacını temel alarak yatırımcılar için bir getiri aracı olma özelliği de taşıyan konuta sahip olmak için değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Günümüz piyasa koşullarında arz edilen her bir ürünün değeri vardır. Bu değer söz konusu ürünlerin arzı noktasında emek, sermaye, işletme karları, katlanılan riski ve üretimde kullanılan girdilerin maliyetini karşılamada gereklidir. Son zamanlarda üretiminde artış yaşanan markalı konut projelerinin hızlı yaygınlaşması sonucu konut sektöründe makro ölçüde birçok gelişme yaşanmıştır. Özellikle İstanbul'da artan nüfusa karşılık inşa edilen konut projelerinin değerlerinin belirlenmesi piyasa dengesi açısından gereklilik arz etmektedir. Bu çalışmada konut sektörünün proje değerlerinin belirlenmesi üzerine İstanbul örneği referans alınarak ekonometrik analiz yapılmıştır. Hedonik regresyon ya da diğer adıyla hedonik fiyatlama modeli adı verilen yöntemin kullanıldığı çalışmada, Mart 2019 tarihi itibariyle İstanbul'da inşa edilen 3315 satılık konut projelerine ait veriler, ilan yoluyla alım-satıma konu olan internet sitelerinden veri madenciliği yöntemi ile elde edilmiştir. 7 nicel + 158 kukla değişken olarak elde edilen ham veriler günümüz koşullarında değer belirleyici faktörlerin niteliklerine ve adım adım regresyon modeline göre 5 nicel + 31 kukla değişkene düşürülmüştür. Bağımlı değişken olarak konut birim metrekare fiyatlarının kullanıldığı çalışmada, konut projelerinde ankastre mutfak, asansör, teras, banyo bulunması, ve konut genişliğinin artması, konutun bulunduğu kat, konutun güney ve kuzey cephede bulunması, konutun deniz manzaralı olması, konutun sahile, dolmuş durağına, semt pazarına, tren istasyonuna, havalimanına yakın olması, konutta ebeveyn banyosu, giyinme odası, klima, bulunması, konutta oda sayısının artması, konutun açık havuz, jeneratör, otopark, su park, oyun parkı, tenis kortu, içeren projede olması, ile konutun değeri arasında anlamlı bir ilişki bulunmuştur. Yatay kesitli yaptığımız çalışmada modelin genel olarak anlamlı olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Bu çalışmada ortaya çıkan sonuç literatürde yapılan araştırmalara benzer sonuçlar ortaya koymuştur.