TOKİ'nin arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli üzerine bir inceleme

İnşaat sektörünün her geçen gün gelişmesiyle ortaya çıkan zor rekabet koşulları, işveren ve yüklenicileri yeni alternatif arayışına yöneltmektedir. Yapılacak imalatın klasik yöntemlerle tanımlanmış sözleşme biçimleri sıradan hale geldiğinden, organizasyonun taraflarına daha yüksek kazanç sağlayıcı faktörlerin geliştirilmesi beklenti haline gelmiştir. TOKİ, geliştirdiği arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile Türkiye'de yeni bir uygulamayı hayata geçirmiştir. Mülkiyetinde bulunan değerli arazileri doğrudan satmak yerine arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile ihale ederek, gayrimenkulün ekspertiz değerinin üzerinde kendi bünyesine kaynak geliştirmektedir. Yüklenici ise modelde sahip olduğu daha özgür çizgilerle kâra yönelik parametreleri kendisi geliştirebilmektedir.TOKİ tarafından bir finansman biçimi olarak kullanılan modelde, projelerin hazırlanmasından sahadaki imalatlara kadar, işin sözleşmede tanımlanmış şekline göre bitirilmesi için gerekli tüm iş ve işlemlerin yapılması ile giderlerin karşılanması yüklenici sorumluluğundadır. Bağımsız bölüm satışları ile elde edilecek gelir, taraflar arasında sözleşmede ifade edilmiş oranlar dahilinde paylaşılmaktadır. TOKİ, arsa karşılığı yükleniciden alacağı bedeli, bağımsız bölüm satışlarına bağlı kalmaksızın, sözleşmede belirlemiş olduğu tarih ve oranlarda tahsil etmektedir. Modelin hiçbir aşamasında TOKİ'den parasal kaynak çıkışı yoktur. Yüklenici imalatların ve gerekli tüm organizasyonların yapılması için kendi finans kaynaklarını kullanmaktadır. Bağımsız bölüm satışları sonucu banka hesabında toplanan ortak gelirden yüklenici, payına düşeni sözleşme eki pursantaj oranları çerçevesinde gerçekleştirdiği imalat seviyesine göre almaktadır. Satışların yeterli olmadığı durumlarda yüklenici, imalata kendi özkaynakları ile devam etmek zorundadır.Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile TOKİ, genel olarak imalat, yönetim ve organizasyon sorumluluğu ile sistemin doğurduğu riskleri yükleniciye devrederek optimize edilmiş bir kontrol mekanizmasıyla aynı anda birçok uygulamanın devamını sağlamaktadır.Tez çalışmasının amacı arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modelinin incelenerek analiz edilmesi, uygulayıcı taraflar açısından fonksiyonunun araştırılması, uygulamada karşılaşılan sorunların tespiti ve modeli uygulayan TOKİ adına bir kaynak geliştirme metodu olmasının diğer Kamu Kurumlarında işlevselliğinin irdelenmesidir.Bu çalışma kapsamında literatür taraması ile örnek olay incelemeleri ve uygulanmış sözleşme analizleri yapılmıştır. Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile ihale edilmiş üç adet örnek ihale dosyası incelenmiş olup, bu örnek ihale dosyalarına ilişkin bütün tutanaklar ve belgeler gözden geçirilmiştir. Modelin idare ve yüklenici tarafında bulunan uygulayıcıları ile mülakatlar yapılmıştır. Modelin kaynağı TOKİ İhale Yönetmeliği ile uygulamada kullanılan şartname ve sözleşmeler detaylarıyla incelenmiştir.Anahtar Kelimeler; Gelir paylaşımı, hasılat paylaşımı, TOKİ, arsa karşılığı, Emlak Konut GYO