24
Archived Theses
0
DOIs Assigned
0%
DOI Rate
Discipline
Gayrimenkul geliştirme projesi olarak eğitim yapıları darüşşafaka cemiyeti eğitim kurumları vaka analizi
Günümüzde ve gelecekte bilgi toplumları arasında varlık gösterebilmek için bir toplumun en etkili aracı olan eğitim sisteminin nitelik ve niceliğinin yükseltilmesi ve çağdaş yaşam seviyesine uygun hale getirilmesi gerekmektedir. Eğitim ve mimarlık disiplinleri yaşamı oluşturan temel güdüleri tanımlamakta ve bir toplum kültürü inşa etmektedir. Bu kültür yaşanılan kentsel alan içerisinde kent ile birlikte evrimleşmektedir. Ancak yaşamımızı ve geleceğimizi biçimlendiren bu disiplinlerin geleneksel yaklaşımlar ile şekillendirilmesi, çağdaş toplum dinamikleri ile ters düşmektedir. Sürekli değişen-dönüşen kent ve kentli yaşam kültürü içerisinde toplumsal değerler yeniden tanımlanarak, yalnızca eğitim sistemlerini değil eğitim yapılarını da değişime zorlamaktadır. Arsa kıtlığı yaşanan büyük kentlerde eğitim alanları için ayrılan alanların giderek küçüldüğünü ve özellikle arsa bedeli görece daha ekonomik olan kent çevrelerinde artan yerleşimler ile birlikte eğitim yatırımlarının bu bölgelere yöneldiğini gözlemlemek mümkündür. Yapılaşmanın kent çeperinde evrimi merkez ve çevre kavramlarını oldukça göreceli ve zamana özgü hale getirmiştir. (Davis, 2007). 21. yüzyılda çağdaş kentleşme, "sınırları olmayan kentleşme" olarak tanımlanmaktadır (Keleş, 2005). Kent çeperindeki konumları ve kapalı site oluşumunun bir parçası olma özellikleri ile Eğitim kampüsleri de kentin dönüşüm sürecinin dışavurumu olarak değerlendirilebilir. Ülkemizde mevcut eğitim politikaları ile temellendirilmiş eğitim yapıları, genellikle tip projeler ile çözümlenmiştir. Eğitim yapıları çağdaş eğitim sistemine uygun olarak hale getirilmeye ihtiyaç duymaktadır. Tez çalışması kapsamında en etkili ve en verimli şekilde eğitim yapılarında dönüşümün nasıl gerçekleşebileceği araştırılmıştır. Bu doğrultuda öncelikle eğitim yapılarının yatırım kararı alım süreçleri değerlendirilmiştir. Bu bağlamda vaka analizi olarak ele alınan Darüşşafaka Eğitim Kurumları Maslak Kampüsü geçmiş dönemde kent çeperinde konumlu sayılabilecekken, hızla değişen-dönüşen kentsel alanda kalan bir eğitim yapısı olarak bu sürece örnek oluşturmaktadır. Eğitim yapılarının yer seçim kriterleri üzerinden kentsel alan ile olan ilişkisi incelenmiştir. Mekânsal kurgusu ile ilgili tasarım girdileri global ölçekte örnekler ile birlikte incelenmiş ve genel tasarım kriterleri sorgulanmıştır. Çağdaş yapı standartları dâhilinde, eğitim alanında kullanılan teknolojik gelişmelerle uyumlu olacak şekilde kampüs yapı standartlarının iyileştirilmesi, mevcut imkânların daha verimli kullanılarak doğa ile içiçe mekânların yaratılması ve yatılı okul olmanın gerekliliği olarak "Ev" hissiyatını yaratacak mekânlar oluşturmak projenin amacını tanımlamaktadır. İnceleme sonunda yatırım stratejisi önerileri yapılarak eğitim yapılarının gayrimenkul proje geliştirme süreci içerisinde değerlendirilmesi ile ilgili bir model önerisi getirilmiştir. Bu model dahilinde eğitim yapılarının kullanıcı odaklı planlaması ile ilgili tüm girdilerin proje geliştirme süreci içerisinde nasıl gerçekleştirileceği sorgulanmıştır. Çalışma kapsamında eğitim yapılarının hayal gücü ve teknik bilginin bir araya gelmesiyle oluşturulan mimari yapay çevre; ekolojik, teknolojik, sosyal, politik, ahlaki ve estetik gibi soyut ve somut değerlerin bir birleşimi olması ideali araştırılmıştır.
Information management in real estate development project lifecycle: BIM & IPD framework
Real estate development is a multidisciplinary and multidimensional process that needs high degree of project and information management methodology. It is fragmented in many dimensions by time, project location, project type and different stakeholders. Therefore, it is low efficient and unproductive compared to other sectors such as manufacturing industry. Integrated Project Delivery (IPD) and Building Information Modelling (BIM) are used in real estate development projects to increase collaboration, communication and efficiency. BIM is data rich environment that holds various information in its model. Managing the data and information through using BIM is an important issue. At this point, IPD method is helping project stakeholders, especially owners to manage this information. However, the use of BIM and IPD in project does not always mean that the information is well used and managed. There should be an information manager appointed by owner and set of systems, terms and rules that are agreed on and signed by stakeholders by a protocol or agreement to achieve an efficient and well managed project. In the thesis, firstly the real estate development process, the roles of physical dimension of the participants are explained with comparing traditional and integrated project delivery systems. The literature on BIM and IPD was researched. Accordingly, BIM terms and documents are described in the context of BIM&IPD project considering information management. Later on, the principles of IPD, business model, differences with other delivery systems and finally the role the owner in this system are explained. In the fourth chapter, Information Management Activities of the key participants was prepared as a table (IMAT) in the context of the literature study. In this table, activities of Information Manager have been detailed and what tasks should be undertaken in which phase has revealed. In all these studies and researches, it was tried to be told that this role should be carried out by owner carefully from beginning to the end of the project lifecycle. In the last part, it has been interviewed with different disciplines of the real estate sector in Turkey in order to get to know how do they deliver and manages their projects and how do they take serious on BIM & IPD agendas. These interviews showed that designers and contractors in Turkey have started to experience BIM in their projects singularly but it is still very new concept as whole lifecycle project management methodology. On the IPD agenda, almost nobody knows this project delivery system and have no experience with it. This study was aimed to reach to the representatives of real estate sector, owners, in order to explain the BIM &IPD concepts. IPD system enables BIM to be efficiently adapted to the project. Integrating this system holistically is only possible with the owner's desire, involvement and right information management. If they reorganize to integrate BIM&IPD in their projects, they may reduce the risks of project construction, management and lifecycle costs.
Mülkiyet hakkına konu olmayan gayrimenkullerde gayrimenkule bağlı devredilebilen hakların değer tespiti
Gayrimenkul, pazarda el değiştirmeye konu olan varlık olarak değerlendirildiğinde, devre konu işlemin gayrimenkulün fiziksel varlığından ziyade mülkiyet hakları üzerinden gerçekleştiği; dolayısıyla değerin de gayrimenkule bağlı hakları ifade ettiği söylenebilir. Gayrimenkul sahipliğinden doğan tüm kullanma, yararlanma ve tasarruf hakları bir bütün olarak değerlendirildiğinde; haklar bütününün tamamı mülkiyet hakkı, bileşenlerinden biri ya da bir bölümü ise kısmi haklar olarak ifade edilmektedir. Temel gayrimenul değerleme esaslarına uygun olarak gayrimenkule bağlı hakların değerlemesi yapılırken; hak sahibinin gayrimenkul üzerindeki yetkileri ve kısıtları dikkate alınmalıdır. Bir gayrimenkul üzerinde tanımlanan farklı haklara ait değerlerin toplamı, genellikle aynı gayrimenkulün mülkiyet hakkının değerinden farklıdır. Tez kapsamında; gayrimenkul değerleme süreçlerinde değerlemeye konu gayrimenkule bağlı hakların dikkate alınması gerekliliğine odaklanılmıştır. Tezin konusunu oluşturan devredilebilen sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanan raporlarda sorunlu görülen kısımlara dikkat çekilerek; temel değerleme yaklaşımlarının doğru uygulama teknikleri üzerinden örneklenmesi amaçlanmıştır. İlk aşamada, gayrimenkul ve mülkiyet hakkı öncelikle teorik kapsamda açıklanmış, sonrasında T.C. hukuk sistemi kapsamında eşya hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku açısından incelenmiştir. Ek olarak, sermaye piyasası mevzuatı kapsamında gerçekleştirilen değerleme çalışmalarında uyulması zorunlu kılınan Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesindeki düzenlemelere yer verilmiştir. Temel gayrimenkul değerleme yaklaşımlarının, değerleme esaslarına göre uygulanma yöntemleri üzerinde durulmuş; değerlemeye konu gayrimenkulün devredilebilen sınırlı ayni hak sahipliğine dayandığı durumlarda dikkat edilmesi gereken hususlar belirtilmiştir. Ayrıca, Türkiye'de devredilebilen sınırlı ayni hak vakalarının gayrimenkul değerleme çalışmalarına yaygın olarak konu olmaması nedeniyle pratikte oluşan sorunlar örnekler üzerinden değerlendirilmiştir. Uygulama bölümünde; devredilebilen sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkul değerlemesi, değişik kullanımlı üç farklı örnek üzerinden çalışılmıştır. Değerleme yaklaşımları uygulanırken gayrimenkul mevzuatı ve değerleme esasları dikkate alınmıştır. Çalışma sonucu ulaşılan değerler; devredilebilen sınırlı ayni hak değeri ile bu gayrimenkulün mülkiyet hakkı değeri arasında matematiksel bir ilişki bulunmadığını göstermiştir. Son bölümde; devredilebilir sınırlı ayni hak değerlemesi sürecinde uygulanan, birbirini tekrar ederek yaygınlaşan ve genel teamül olarak kabul edilen; ancak, değerleme ilke ve esasları ile çelişen tekniklerin yerine; değerleme standartları açısından geçerli değerleme süreçlerinin uygulanması önerilmiştir.
Beşiktaş–Etiler bölgesinde karma kullanımlı gayrimenkul projesi geliştirmesi ve en etkin ve verimli kullanım analizi
Dönemin ihtiyacına göre şehir merkezlerinde inşa edilen yapıların büyük bir kısmı günümüzde kullanım fonksiyonunu yitirmekte ve ülke ekonomisinde atıl bir duruma gelmektedir. Bu tarz kullanım fonksiyonunu yitirmiş ve günümüz itibari ile mevcut kullanımının taşınmazın en etkin ve verimli kullanımını yansıtmayan taşınmazların dönüştürülerek, bünyesinde birden farklı kullanım fonksiyonunu barındıran nitelikli yaşam alanları oluşturulması mikro ölçekte bölgenin gelişimine katkı sağlarken, makro ölçekte de ülke ekonomisinin gelişmesine katkı sağlamaktadır. Günümüzde, yüksek gelir gruplarına hitap eden gayrimenkul projeleri incelendiğinde, kullanıcısının hemen hemen bütün ihtiyaçlarını proje bünyesinde karşılayabileceği karma kullanımlı gayrimenkul projelerinin üretilerek piyasaya arz edildiği görülmektedir. Yine bu konsept ile üretilen projelerin hemen hemen tamamı, sadece insanların barınma veya ticari faaliyetlerini yürütebileceği, tek bir kullanıma yönelik alandan ziyade, hayatlarını daha rahat bir şekilde devam ettirebilecekleri, bünyesinde sosyal tesislerinden ticaret alanlarına kadar birçok imkanı sunan, çok fonkisyonlu kullanım alanları sunmaktadır. Günümüzde de gayrimenkul kullanıcılarının sunulan bu yeni konseptteki kullanım alanlarını tercih ettikleri görülmektedir. Çalışma kapsamında, Etiler bölgesinde, bölgesel gayrimenkul sektörü analizleri yapılarak, mevcut sektörel gelişmeler ve sektördeki eğilimler incelenecek, proje alanı çevresinde yer alan örnek karma kullanımlı projelerin performansları göz önüne alınarak yapılan piyasa ve sektör araştırmaları sonucunda, yeni bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi geliştirme çalışması için ön fizibilite analizleri yapılacaktır. Geliştirilen proje için, proje bünyesinde farklı alternatifler çalışılarak projenin performansına yönelik yatırım analizi çalışmaları yapılacak ve çalışmalar sonucunda ortaya çıkan değerlendirmelere yer verilecektir. Çalışmaya konu parsel üzerinde yer alan yapının faydalı ömrünü doldurmuş olması nedeni ile yıkılarak, yerine, güncel imar planları ve mevzuata uygun yeni bir karma projenin inşa edilmesi durumunda oluşturacağı potansiyel nakit akışları hesap edilmiştir. Yapılan saha araştırmaları ve sektör verileri doğrultusunda, karma kullanımlı bir gayrimenkul projesi için, ofis, rezidans, perakende mağazaları ve anaokulu fonksiyonlarını bünyesinde barındıran yatırım analizi çalışması yapılmıştır. Birden fazla fonksiyonu bünyesinde barındıran proje için, proje geliştirme yöntemi ile projede yer alması planlanan fonksiyonların ürettiği ciro ve gider analizi hesaplamaları çalışılarak, farklı işlevlere ait kullanım fonksiyonu gelirlerinin, projenin karlılığına olan etkisi incelenecektir.
Gayrimenkul geliştirme süreçlerine etki eden güncel yasal düzenlemeler
Gayrimenkul geliştirme, pek çok disiplinin ve uzmanın sürece dahil edilmesiyle ortaya çıkan entegre, dinamik ve interaktif bir süreçtir. Gayrimenkul geliştiriciler, sürecin merkezinde olan, tüm paydaşları bir araya getiren, boş bir arazi aşamasından başlayıp projenin hayata geçinceye kadarki tüm aşamalarını konsolide eden baş aktördür. Gayrimenkul geliştirme mevzuatı ise geliştirme sürecini düzenleyen, teşvik eden ve sınırlandıran yasal düzenlemeler bütününü ifade etmektedir. Verimli ve sürdürülebilir gayrimenkul geliştirme için yasal süreç yönetiminin geliştirmenin bir parçası olarak görülmesi gerekmektedir. Çalışma; farklı araştırma yöntemlerinin kullanıldığı üç ana bölümden oluşmaktadır: İlk bölümde; literatür araştırması yapılarak çalışma için kavramsal çerçeve oluşturulmaktadır. Gayrimenkul geliştirmenin tanımı yapılmakta, gayrimenkul geliştirme mevzuatının kapsamı belirlenmekte ve yasal süreç yönetimine olan ihtiyacın gerekçeleri ortaya koyulmakta, gayrimenkul geliştirme sürecine etki eden faktörler ve risk yönetiminin önemi ele alınmaktadır. Buna göre; gayrimenkul geliştirme kavramının ve kapsamının literatürde genel kabul görmüş tanımları varken gayrimenkul geliştirme mevzuatının kapsamının toplumların ideolojik yapılarına ve kültürlerine göre ülkeden ülkeye değişiklik gösterdiği görülmüştür. Bu kapsamda gayrimenkul mevzuatı açısından Almanya'nın imar hukuk sistemi incelenmekte ve farklı düzeydeki idareler arasındaki etkileşimin ve kamu katılımının başarılı bir şekilde sağlandığı görülmektedir. Bir yatırım aracı olarak değerlendirildiğinde gayrimenkulün avantajları kadar dezavantajları da olduğu, bunların yatırımcı tarafından tüm risk faktörleri ile beraber değerlendirilmesi gerektiği, doğru bir süreç yönetimi için gayrimenkul geliştirme sürecinde risk yönetiminin yaygınlaşmasına ihtiyaç olduğu ortaya çıkmaktadır. Yapılan risk analizi çalışmasına göre özellikle geliştirme sürecinin ilk aşaması olan izin süreçlerinde yatırım kararını etkileyebilecek riskler olduğu ortaya çıkmaktadır. Bunun sonucu olarak gayrimenkul geliştiriciler için gayrimenkul mevzuatına hakim olmak ve yasal süreç yönetimi için uzmanlardan destek almak bir zorunluluk olarak görülmektedir. İkinci bölümde; Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün mevcut durumu ve iş yapış şekli ortaya koyulmakta, güncel yasal düzenlemeler detaylı şekilde incelenmektedir. Bu kapsamda; öncelikle gayrimenkul sektörünün algısı ve gayrimenkul geliştirme süreçlerine bakış açısı ortaya koyulmakta, gayrimenkul geliştirme süreçlerini etkileyen güncel yasal düzenlemeler etki alanlarına göre üç kategoriye ayrılarak detaylı şekilde incelenmektedir. Bu bölüm sonucunda, ülkemizde gayrimenkul sektörünün eksiklikleri ve gayrimenkul geliştirme işine profesyonel şekilde yaklaşılmadığı ortaya çıkmakta, güncel yasal düzenlemeler için bir rehber oluşturulmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün son 30 yıldır hızlı ve çok yönlü bir gelişim sürecine girdiği, devlet tarafından desteklendiği, yaklaşık 250'ye yakın alt sektörü besleyerek ekonomik büyümeye katkıda bulunduğu, büyük altyapı projeleri ve kentsel dönüşümün sektörün büyümesine ivme katacağı görülmektedir. Sektörü domine eden aktörlerin gayrimenkul geliştiricilerden ziyade müteahhitler olması, sektör verilerinin doğru bir şekilde ölçülememesi ve sektörün henüz kurumsallaşmasını tamamlayamaması sektörün ana sıkıntıları arasında yer almaktadır. Gayrimenkul geliştirme mevzuatı kısmında ise ülkemizde mülkiyete ilişkin düzenlemelerin çok eski tarihlere dayandığı, başta anayasa olmak üzere çok sayıda yasa, tüzük, yönetmelik gibi pek çok yasal düzenleme ile gayrimenkule ilişkin konuların düzenlendiği görülmüş, genel konuları düzenleyen yasal düzenlemeler olduğu kadar çok istisnai durumlara yönelik de düzenlemeler olduğu görülmüş ve geliştirme sürecini etkileyen düzenlemeler genel hatlarıyla incelenmiştir. Bunlar; imar ve yapılaşmaya yönelik düzenlemeler, mülkiyete yönelik ve vergilendirmeye yönelik düzenlemeler olarak üç kategoriye ayrılmıştır. İmar ve yapılaşmaya yönelik yasal düzenlemeler; geliştirilecek gayrimenkul projesinin ana özelliklerini ortaya çıkaran, devamında gerekli izinlerin alınması ve projenin hayata geçirilebilmesi gibi temel konuları düzenlemektedir. Mülkiyete yönelik yasal düzenlemeler; tapu ve kadastro konularını düzenlemekte, geliştirme sürecinin en başında mülkiyete ilişkin bilgileri, kısıt ve sınırlamaları analiz etmek için kullanılmaktadır. Vergilendirmeye yönelik düzenlemeler; gayrimenkul alımı, satımı, kiraya verilmesi gibi gayrimenkule ilişkin tasarruflara ilişkin vergilendirme esasları düzenlenmektedir. Tüm bu incelemeler sonucunda, sektörün sağlıklı gelişmesi için yasal düzenlemeler anlamında sadeleşmeye gidilmesi gerektiği ve bu yasal düzenlemelerin geliştirme sürecine olan etkileri göz önüne alındığında gayrimenkul geliştirme süreci boyunca yasal süreç yönetiminin yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Üçüncü bölümde; kavramsal inceleme ve mevcut durum tespiti çerçevesinde iki farklı yöntem kullanılmaktadır. İlk yöntem olarak gayrimenkul sektöründe çalışan 100 profesyonelin katılımıyla bir online anket düzenlenmiştir ve bu anket verilerine göre ülkemizdeki gayrimenkul geliştirme süreçlerinde yapılan hatalar ve karşılaşılan zorluklar ortaya koyulmaktadır. İkinci yöntem olarak ise örnek bir gayrimenkul geliştirme projesinde sürece etki eden tüm yasal düzenlemeler incelenmekte ve yasal süreç yönetimi uygulamalı olarak ele alınmaktadır. Anket verilerine göre; gayrimenkul sektörünün ülkedeki ekonomik ve siyasal risklerden çok etkilendiği, yasal düzenlemeler ve kurumlarla iş yapma konularında zorluk yaşandığı, sektörde uzmanlığa ve danışmanlığa yeterli önemin verilmediği, ülkemizde bir gayrimenkul geliştirme süreci olmadığı, hedefin hemen ruhsat alınarak en kısa sürede projeden gelir elde etmek olduğu belirlenmiştir. Tüm bu veriler konsolide edildiğinde, sektörde yaşanan ana sorunlar olarak profesyonel yaklaşım eksikliği, kaliteden ziyade kar odaklılık, sektörde şeffaflığın olmaması ve tüm bu sorunların kök nedeninin kurumsallaşma eksikliği olduğu görülmektedir. Örnek proje incelemesi ile çalışma kapsamında oluşturulan teorik ve kavramsal çerçeve uygulamalı olarak ele alınmış olup üç kategori bazında yasal düzenlemelerin proje sürecine ne şekilde etki ettiği ortaya koyulmuştur. Anket verileriyle çalışma kapsamında incelenen örnek gayrimenkul geliştirme projesinin süreçleri karşılaştırıldığında; sektörün genel yapısından kaynaklı olarak paralellikler yaşandığı, bununla birlikte firmanın profesyonel bakış açısıyla da bazı risklerin ve sorunların optimize edilebildiği gözlemlenmektedir. Bu çalışmanın sonucunda gayrimenkul geliştirme işinin nasıl yürütülmesi gerektiği, bu süreçte yasal düzenlemelerin etkisinin ne olduğu, süreçte yapılan hataların ve zorlukların azaltılması ve yönetilebilmesi için neler yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Sonuç olarak; ülkemizde geliştirme sürecinin profesyonel şekilde yürütülemediği, dünya örnekleriyle karşılaştırma yapabilmek için ülkemizin geliştirme alanında daha çok aşama kaydedilmesi gerektiği, iş yapış süreçlerinde zaman baskısının iyi planlamanın önüne geçtiği, sektör genelinde kurumsallığın ve stratejinin eksik olduğu görülmektedir. Sektörün yaşadığı sıkıntılar içerisinde özellikle yasal düzenlemelerin önemli bir yere sahip olduğu, sektörde uygulama kolaylığı sağlamak açısından yasal süreçlerin iyileştirilmesi gerektiği görülmektedir. Doğru bir gayrimenkul geliştirme sürecinin yasal mevzuattan bağımsız bir şekilde ilerleyebilmesinin mümkün olmadığı, sektörün bu konuda kendini geliştirmeye ihtiyacı olduğu ortaya çıkmaktadır. Sektörde yapılan hataların ve yaşanan zorlukların kök nedeni gayrimenkul geliştirme sürecine profesyonel bir şekilde yaklaşılmaması olarak belirlenmiştir. Sağlıklı bir şehirleşme ve sürdürülebilir şekilde gayrimenkul sektörünün gelişebilmesi için süreçte alanında uzman kişilerle çalışılması gerekmekte, geliştirme sürecine yeterli vaktin ayrılması ve pazarın doğru şekilde analiz edilmesine, bu doğrultuda mimari projelerin hazırlanmasına, yatırım kararının alınmasından projenin hayata geçip işletilmesine kadar tüm sürecin bir bütün halinde planlanmasına ihtiyaç bulunmaktadır. Bu noktada bu işi profesyonel şekilde yapan gayrimenkul geliştirici firmalara önemli görevler düşmektedir.
Refurbishing a shopping center
The major cities of Turkey are becoming saturated with shopping centers. New malls offer trendy alternatives, modern design and better experience to visitors decreasing the appeal of older shopping centers. It is inevitable that shopping centers will reach their maturity, lose attractiveness and decline in offer if not renewed to regain an edge against the competition. It is vital for investors to know when a shopping center needs to be refurbished and what the extent of the revisions need to be. This thesis addresses how to determine if a shopping center needs refurbishment and what the refurbishment process entails. We will examine shopping center saturation in Turkey with a comparison against Europe. Analyze benchmarking methods to determine market saturation to understand the reasons for decline in thriving shopping centers. We will explore the life cycle of a shopping center to comprehend the elements that cause its decline after maturity. Then review the steps involved in an optimal refurbishment process from assessing the problem, compiling a feasibility analysis to understanding the activities involved in carrying out the refurbishment process.
Kentsel dönüşüm ve yenileme uygulamalarında mekan ve aktörler arası ilişkiler
Metropolitan kentler sahip oldukları yapı stoku ve imkanlar ile kentsel yenileme ve dönüşüm açısından büyük bir potansiyele sahiptir. Sürdürülebilir kentsel çevreler oluşturmak üzere gündeme gelen kentsel dönüşüm/yenileme eylemleri bugun yaşanan süreçte birçok problemi de beraberinde getirmektedir. Dünyada İngiltere'de sanayi devrimi sonrasında başlayan kentsel dönüşüm, II. dünya savaşı sonrası bombalanan şehirlerin yeniden inşa edilmesi ile devam etmiştir. Türkiye'de 1950 sonrası başlayan ekonomik büyüme ve Anadolu'dan gelen göçler, özellikle metropolitan kentlerin hızla büyümesine ve gecekondulaşmasına yol açmıştır. İstanbul'da kent çeperindeki hazineye ait boş araziler ve kent merkezinde işgücüne yakın konumda yer alan bölgeler gecekondu mahallelerine ve çöküntü alanlarına dönüşmüştür. Bu mahalleler yerel ve merkezi yönetimlerce tarihi çevrenin korunması, bölgenin gecekondu yapılanmasından temizlenmesi, ıslah edilmesi, vb. amaç olarak tanımlanan ifadelerle kentsel yenileme alanı ya da riskli alan ilan edilerek yenilenmektedir. Yöntem olarak da sağlıklaştırma, apartmanlaştırarak yeniden yapılandırma ya da yıkıp yeniden yapma biçiminde yapılan kentsel müdahaleler kentin ve içinde barınanların da yaşam şeklini etkilemektedir. Sadece halkın yaşam şekli değil aynı zamanda tarihi ve kültürel değerlerin korunup korunmadığı, finansmanın nasıl sağlandığı, halkın yerinde kalıp kalmadığı, proje sürecinde katılımın olup olmadığı, aktörlerin proje sürecindeki tutumları ve çöküntü alanlarına hangi yasalarla müdahale edildiği önem arz etmekte; kent mekanı tüm bunlara bağlı olarak dönüşmektedir. Bu dönüşüm; fiziksel, ekonomik, sosyal ve hukuksal boyutlarıyla incelenmesi gereken bir konudur. Kent kimliği ve içinde barınanların yaşamı yapılan müdahaleler üzerinden şekillenmektedir. Bu tezin kapsamındaki konulardan biri karmaşık ekonomik ve sosyal süreçlerin sonucu gitgide büyüyen, değişen ve neoliberal politikaların kent mekanına etkisiyle şekillenen kentsel alanda çöküntü haline gelmiş bölgelerde, tarihi çevre ve afet riskli alan özelinde; kentsel yenileme ve dönüşüm sürecinde gayrimenkul yatırımcıları, firmalar, kentsel dönüşüm/yenileme mahallelerinde yaşayanlar, belediyeler, bakanlık ve diğer paydaşlar açısından kentsel dönüşüm/yenileme uygulamalarına bir altlık oluşturmaktır. Ayrıca proje süresinde, mevzuatta, finansmanda, katılımcılıkta, tarihi çevrelerin korunmasında kısacası hedeflerin gerçekleşmesinde karşılaşılan sorunları ve çelişkileri ortaya koyarak analiz etmektir. Çalışmada, kentsel yenileme/dönüşüm sorunsalına tüm bu sayılan aktörlerin perspektifinden bakarak beklentilerin karşılandığı ortak bir bakış açısı oluşturmak hedeflenmiştir. Bu amaçla tez kapsamında yüzyüze yapılan mülakatların sonuçlarına dayanarak İstanbul'da yer alan ve kamuoyunun ilgisini çeken dört mahalle özelinde, aktörlerin yenileme uygulamalarına yönelik yaklaşımları analiz edilerek değerlendirilmiş, Türkiye'de kentsel yenileme/dönüşüm örnekleri üzerinden yaşanan deneyimler ve sonrası bu yaklaşımlar doğrultusunda irdelenmiş, kentsel dönüşüm/yenileme sürecinin sonunda ekonomik, fiziksel, sosyal ve hukuki boyutlarıyla sürdürülebilir kentsel yenileme sürecinin altlığını oluşturacak çıkarımlara ulaşılabilir mi sorusunun yanıtı aranmıştır. Kullanılan yöntem: Kentsel Dönüşüm/yenileme uygulamalarına dair süreçler, Sulukule Yenileme Projesi, Tarlabaşı Kentsel Yenileme Projesi, Fener-Balat kentsel yenileme projesi ve Fikirtepe Kentsel dönüşüm projeleri örneklemlerinde incelenmiş, proje sürecinde yer alan aktörlerle yapılan yüzyüze görüşmelerle değerlendirilmiştir. Aktörler idari, özel ve sosyal aktörler olarak 3 grupta incelenmiş ve her üç grubun yetkilileri ile kişisel görüşmeler yapılmıştır. Alınan yanıtlar, şematik bir gösterimle tablolaştırılıp aktörler açısından değerlendirilmiştir. Ulaşılan sonuç: Yenileme uygulama süreçleri eğer doğru adımlarla yürütülürse, yalnız rant üzerinden gayrimenkul yatırımcılarının hedeflerini gözeterek değil aynı zamanda yerel yönetimlerin ve mahalle sakinlerinin katılımıyla sosyal ve ekonomik dönüşümün de sağlandığı kentsel dönüşüm uygulamaları gerçekleşmektedir. Mahalle sakinlerinin yerinden edilmeden, gayrimenkul yatırımcısı açısından karlı, yerel yönetimler ve merkezi yönetim tarafından halkın ihtiyaçlarını gözeten projelerin gerçekleştirilmesi için yenileme uygulamalarının fiziksel, ekonomik, sosyal ve hukuki boyutlarıyla ele alındığı sürdürülebilir bir yaklaşımın geliştirilmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır. Tarihi çevrelerde tüm araçların tamamen yasaların verdiği yetkilerle özel sektör eline bırakılmadan; idari yönetimlerin tarihi çevreyi ve mahalle dokusunu koruma ve kamu yararı için kaynak ayırdığı ve böylece tarihi çevrelerin korunduğu projeler yapılabilmektedir. Afet alanlarında ise mülk sahiplerinin ihtiyaçlarını dikkate alan, idari yönetimin mülk sahibi ve yüklenici arasında çıkan çatışmada projenin finansmanı ve mülkiyet durumlarından kaynaklı sorunlara yasal altlıklar oluşturarak müdahale edebileceği, yaşayanların yerinden edilmeden ve tüm proje sürecine katılımlarınının sağlanmasıyla yenileme projelerininin kurgulanmasının bir ihtiyaç olduğu ortadadır. Ayrıca kiracıların yenileme uygulamalarında mahallelerini terk etmelerinin önüne geçmek için yeni stratejilerin geliştilmesi gerektiği ve bunun üzerine başarılı, sürdürülebilir, halkın katılımıyla kurgulanan ve finansal çözümlerin getirildiği dünya örneklerinin incelenebileceği sonucuna varılmaktadır.
Gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımları-Çerkezköy örneği
Gayrimenkul, diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında gündelik hayat içinde en çok tercih edilen yatırım aracıdır. Özel sektör tarafından konut geliştirme işine ek olarak ticari projeler olan alışveriş merkezi, ofis ve otel yatırımları yapılmaktadır. Diğer taraftan bu yatırımların doygunluğa ulaşması ile birlikte alternatif yatırım alanları da ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul geliştirme kapsamında gelişen yatırım alanlarından biri de özel okul yatırımlarıdır. Son yıllarda devlet tarafından verilen yatırım teşvikleri ve öğrenci ücreti yardımları ile birlikte özel okul yatırımları artmıştır. Özel okul yatırımları gayrimenkul geliştirme aracı olarak günümüzde ön plana çıkmaktadır ve karlı bir yatırım aracı haline gelmektedir. Ülkemizde, özel okul yatırımlarının alternatif yatırım aracı olarak uygulanmaya başlanması oldukça yenidir. Bu nedenle, özel okul inşaatı için belirli standartlar belirlenmiş olsa da, okullar arasında diğer yatırım araçlarına benzer olacak şekilde (otellerde 5 yıldız, 4 yıldız gibi ve ofislerde A sınıfı, B sınıfı gibi) bir sınıflandırılmanın bulunmadığı yapılan araştırmalar çerçevesinde tespit edilmiştir. Ayrıca özel okul yatırımlarının artması birçok sorunu da beraberinde getirmiştir. Bu sorunlardan bazıları; arsa temin sorunu, yarı kapasitede çalışma sorunu ve finansal zorluklar olarak sıralanabilir. Ancak, ülkemizde özel okul yatırım sürecinde oluşan sorunlar ve eksikliklere rağmen özel okul gelişimi eğitimde başarı ve yapı kalitesini arttırması açısından önem taşımaktadır. Öğrenciler tarafından sosyal imkânlarının fazla olması, yurtdışı bağlantılarının olması ve kurumsallaşmış olmaları ile özel okullar oldukça talep görmektedir. Bu çalışmada özel okul tanımı, özel okul sektörünün dünyada ve Türkiye'de gelişimi incelenmiş, gayrimenkul yatırım kavramı çerçevesinde özel okul yatırımları finansal bir bakış açısı ile değerlendirilmiştir. Okul geliştirme şirketlerinin izlediği yöntemler, faydalandığı hizmetler ve karlılık beklentilerini etkileyen faktörler ortaya konmuştur. Özel okul geliştirme sürecinin aktörleri açıklanmıştır. Bir gayrimenkul yatırım aracı olarak özel okul yatırımlarının başarılı olmasını sağlayan faktörler belirlenmiş, özel okul yatırımcılarının hedefleri ortaya konmuş ve yapılan yatırımın karlılığı tespit edilmiştir. Çalışmanın uygulaması kapsamında Çerkezköy bölgesinde özel okul pazar analizleri ışığında finansal fizibilite analizine girdi oluşturacak veriler sağlanmış ve fizibilite çalışması yapılmıştır.
Konut projelerinde arz-talep analiz yöntemi (ATAY) uygulaması: İstanbul ilçeleri örneği
Günümüzde ve özellikle ülkemizde inşaat lokomotif sektör haline gelmiştir. Ayrıca en geçerli yatırım araçlarından biridir. Şimdiye kadar büyük bir ivme ile cazibesini koruyan sektör, arzın ve çeşitliliğin artmasıyla birlikte duraklama dönemine girmiştir. Bu da yapılacak yatırımların isabetli olması gerektiği ihtiyacını doğurmuştur. Büyük yatırımlar ve zaman harcanan projelerin başarılı olabilmesi gerçekçi ve yerinde yapılan analizlerle mümkündür. Günümüz müteahhitlik anlayışında projelerin konumuna ve konseptine genellikle içgüdüsel olarak karar verilmektedir. Bunun sonucunda da başarısız projeler ortaya çıkmaktadır. Özelikle konut projeleri için bölgedeki arz, talep edilen ürün çeşidi ve hedef kitlenin analiz edilmesi gerekmektedir. Projenin geliştirme sürecinde yapılacak olan arz-talep analizi büyük önem taşımaktadır. Bu çalışmada istatistiki verilere ve pazar araştırmalarına dayanan bir arz-talep analizi yöntemi geliştirilmiş olup İstanbul'un 3 ayrı bölgesine uygulanmıştır. Bu yöntemin konut projelerinin karar aşamasında destek dokuman olması amaçlanmıştır. Kentleri oluşturan temel elemanlardan biri de konutlardır. Bu konutlar insanları etkileyen her türlü değişimin yansıdığı yerler olarak hayatımızda yer almaktadırlar. Tarihsel sürece baktığımızda, barınma ihtiyacını gidermek amacıyla ortaya çıkarılan konut, yıllar içinde farklı anlamları ve görevleri de içermeye başlamıştır. Bu değişen anlamlar ve görevler, konut problemine de bakışı yıllar içerisinde değiştirmeye başlamıştır. Toplum içinde farklı kimliklerin olması, konuta dair beklentileri de çeşitlendirmektedir. Bu beklentileri gerçekleştirmeye çalışan konut piyasası, sürekli yeni konut sunum projelerini ortaya koymuştur. Her zevke göre çeşit çeşit üretilen konut projelerinin, gerçekte konut ihtiyacını ne kadar karşıladığı önemli bir sorudur. Diğer bir soru, sürekli olan bu konut üretimine gerçekten ihtiyaç olup olmadığıdır. Ya da bu üretilen konut projelerinin asıl müşterileri kim olduğu sorusudur. Türkiye'de alt gelir grubuna yönelik konut arzının önemli bir sorun olduğu bilinmektedir. Halen, alt gelir grubunun konuta erişimi önemli bir problemdir ve bu yönde devlet politikaları yetersiz kalmaktadır. O zaman Türkiye'de konut piyasasını ve konut projelerini şekillendiren asıl konuta ihtiyaç duyan alt-orta gelir grubunun gereksinimleri değil, daha üst gelir gruplarının talebi ve istekleridir. Türkiye'de kentleşmenin gereksinim duyduğu barınma ve yerleşme problemlerini kişiler gecekondu ve yapılaşma şartlarına aykırı yapı inşa ederek kendileri sağlamaya çalışmışlardır. Son yıllarda, ekonomideki göreli istikrar ve düşük faiz oranlarının bir sonucu olarak bankalarca kullandırılan ipotek kredileriyle beraber yeni bir süreç başlamıştır. Ancak, global ölçekte etkili olan finansal krizle beraber konut finansmanında ve bankalarca verilen ipotek kredisi sisteminde yeni tedbirler alınmaya yönelmiştir. İpotekli konut kredisi uygulamasında bankaların ve kredi kullananların temerrüde düşmemeleri için sistem sürekli izlenmekte ve gelişmeler yakından takip edilmektedir. Türkiye'de, son yıllarda gayrimenkul geliştirme ve finansmanı alanında yeni çalışmalara ağırlık verilmekte ve genellikle ikincil verilerle inceleme yapılması ile yetinilmektedir. Fakat, bireysel ve kurumsal yatırımcıların gayrimenkul edinimi ile finans firmaları ilişkilerinin kurulması ve özellikle toplumun farklı kesimlerinin konut ve diğer gayrimenkul yatırımları için kredi alımı ve yatırımcıların ihtiyaçlarına uygun yeni ürün tipi geliştirme çalışmalarına altlık oluşturacak projeler mevcuttur. Hane halkı tarafından kimi zaman bir tüketim malı, kimi zaman da bir yatırım malı olarak görülen konut, genel çerçevesi ile insanların temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacını karşılamaktadır. Konuta olan arz ve talep, ülkelerin ekonomik, sosyal, kültürel, coğrafi ve demografik gerçeklerine bağlı olarak zamanla değişme ve gelişme göstermektedir Konut talebinin karşılanması, konut politikaları ve ekonomik şartlarla bağlantılıdır. Spekülatif beklentilerin olduğu zamanlarda, özellikle yüksek talep ve hızlı fiyat artışlarının yaşandığı kentsel alanda yatırım amaçlı konut talebi ile daha sık karşılaşılabilmektedir. Tüketim, yatırım ve servet biriktirme gibi farklı amaç ve biçimlerde ortaya çıkabilen konut talebinin türüne göre arz ve talep unsurları da değişmektedir. Barınma ihtiyacı olan konut güvenliği ile; su, elektrik, kanalizasyon ve iletişim gibi altyapı hizmetleri sağlanmış, ısı, ışık ve havalandırması yeterli, insanın çalışma, sağlık, eğitim ve çevre gibi haklarını kullanmasına olanak tanıyan bir ortama sahip, geliri ne olursa olsun herkesçe erişilebilir olarak tanımlanmaktadır. Bu tercihlerde, hane halkı büyüklüğü kilit role sahiptir. Konut ünite tiplerinde çeşitlilik ve niteliklerindeki artış finansman sorununu beraberinde getirmekte ve bunun ana eksenini de "konut piyasası" oluşturmaktadır. Konut projelerinin başarısı da diğer gayrimenkul projeleri gibi konumunun isabetli olmasıyla doğru orantılıdır. Bu nedenle konumun doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Konumu belirlerken asıl parametre ise yapılacak projenin bölgede talep görüp görmeyeceğidir. Çünkü projeye talebin yüksek olması satış fiyatlarının da yükselmesine ve daha kısa sürede daha çok alanın satışına imkân vermektedir. Bu durum aynı zamanda projenin karlılığını artırmaktadır. Ancak yapılan projenin yeterince talep görmemesi, planlanan satış fiyatlarına ulaşamamak ve satış süresinin uzaması riskini doğurmaktadır. Bu riski minimize etmek amacıyla sağlıklı bir arz-talep analizi yapılması gerekmektedir. Konut talebinin nitelikleri demografik özellikler (yaş, cinsiyet vb.), gelir, konutun nitelikleri, yeni hane halkı oluşumu, birincil/ikincil konut talebi, yatırım/ikamet amaçlı talep, satın alma/kiralık konut talebi vb. gibi çok çeşitli açılardan analiz edilebilir. Konut talebi ayrıca birincil konut/tatil konutu gibi alt sınıflarda da incelenebilmektedir. Sahiplik amaçlı konut talebini, ilk olarak gelir çerçevesinde analiz etmek mümkündür. Bu çerçevede, belli bir zamanda aktif olarak konut arayanlar; yeni oluşan hane halkları ile mevcut hane halklarının bir bölümünden oluşmaktadır. Kiralamak veya satın almak için konut talep eden ve bu isteği karşılayabilecek olanaklara sahip olan kesim efektif talebi temsil etmektedir. Öte yandan konut satın almayı veya kiralamayı istediği halde yeterli olanakları bulunmayan kişilerin talebi ise bastırılmış talep olarak ifade edilmektedir Dolayısıyla konut gereksiniminin, ancak belli koşullarda etkin konut talebine dönüşmesi mümkündür. Bu bağlamda konut talebine daha geniş bir açıdan bakıldığında; gelir/servet yeterliliğinin (dağılımının), konut fiyatlarının ve finansman koşullarının konutta fiyata erişebilirliği desteklemesi durumunda; konut gereksiniminin satın alma talebine doğru evrilmesi mümkündür. Konut alımının piyasa koşullarında kredi finansmanı ile yapılması durumunda, konut finansmanına yönelik talebin de konuta yönelik talep nedeniyle ortaya çıktığı söylenebilir [25], [26]. Konut talebinin kaynaklarının belirlenmesinde yerel piyasa dinamikleri en önemli etkendir. İnşa edilecek konut sayısı/konutların büyüklüğü, hangi konut türünün hızla satılabileceği/kiraya verilebileceği ve satış/kira fiyatları gibi unsurların tahmin edilmesinde tüketicilerin demografik özellikleri (nüfus artış hızı, hane halkının oluşumu, yaş ve aile özellikleri, gelir ve yaşam tarzı) önem taşımaktadır. Bununla birlikte, konuta yönelik yerel talebi tam olarak belirlemek güçtür. Konuta yönelik yerel talebin belirlenmesi sürecindeki veri yetersizliği sorununu aşmak için yerel emlakçıların bilgisine başvurulması düşünülebilir. Buna karşılık yazın, konut talebinin makro belirleyicilerini sosyo-ekonomik değişkenler çerçevesinde ortaya koymuştur. Bu çerçevede, genel ekonomideki gelişmeler konut talebi üzerinde belirleyici etki yapmaktadır. Örneğin, enflasyonun düşmesi, serbestleşme ve finansal inovasyon konut talebini artırmaktadır. Ayrıca, konut kredisi reel faiz oranları, yaşlı insanların konutlarının piyasa konusu olması, servet (miras dâhil) ve konut fiyatlarının düşük olması gibi unsurlar da konut talebini etkileyen unsurlar arasındadır.
Kentsel dönüşüm projelerinde kamunun rolü ve Antalya Kepez Santral mahalleleri projesi örneği
Gelişen bilim ve teknoloji, tarımdan endüstriye, ticaretten hizmete hayatın her alanında fiziksel, ekonomik, sosyal ve kültürel anlamda hızlı bir değişim ve dönüşümü beraberinde getirmiştir ve getirmeye de devam etmektedir. Bu değişim, insanların yaşam alanlarındaki hareketlerini yeniden şekillendirmiş; şehirler ve ülkeler arası göçlere sebebiyet vermiştir. Gerek sanayi gerek turizm gerekse de hizmet ve ticarette ileri olan şehirlere doğru oluşan hareket şehirlerin hızlı bir şekilde büyümesine neden olmuştur. Hele ki Türkiye gibi plansız gelişen bir ülkede bu hareketler, nüfus çeken şehirleri gün geçtikçe içinde çıkılmaz bir hale sokmuş, sosyo-ekonomik farklılıkları yüksek, sosyal donatı alanları ve altyapısı oldukça zayıf, düşük kalitede yapılaşmanın yoğun olduğu şehirleri meydan getirmiştir. Yeni yaşanabilir planlı kentlerin imar edilmesi ihtiyacı, şehirlerin gelişme alanlarındaki kısıtlar ve plansız yapılaşmış alanların kullanım yetersizliği ve riskleri, kentsel dönüşüm düşüncesini doğurmuştur. Bu ihtiyaç ve hedef doğrultunda kentsel dönüşüm, yaşam kalitesi yüksek sürdürülebilir kentleşme için bir araç olarak kullanılmaya başlanmıştır. Kentsel dönüşüm, kent ile ilgili fiziksel, sosyal, ekonomik ve kültürel sorunlarının giderilmesi ve mevcut kent dokusunda gerekli değişikliklerin yapılması için zorunlu olarak kullanılan kentin tedavi araçlarından biridir. Bu bakış açısıyla kentsel dönüşüm, farklı modellerde uygulamaya konulmuştur. Her bir uygulama alanının birbirinden farklı özellikleri, sorunları ve dinamikleri bulunmaktadır. Bu durum, her bir dönüşüme konu alan üzerinde gerçekleştirilecek uygulamaları farklılaştırma gereksinimini doğurmaktadır. Ancak, bununla birlikte, en kabul görmüş temel amaç ise, mevcutta yaşayan halkın, en az seviyede olumsuz etkilenecek şekilde, uygulamanın hayata geçirilmesi olmuştur. Sosyal olarak mevcut halkın mağdur edilmemesi amacının yanında, fiziksel olarak da dönüşüm gerekçesini doğuran riskli yapıların yenilenmesi ve eksik mekânsal alanların oluşturulması da yüksek önem arz etmektedir. Ancak, ülkemizde uygulamaların çoğunluğu dar bir bakış açısı ile gerçekleşmekte olup, fiziksel olarak küçük alanlarda sadece yapısal yenileme olarak yapılmaktadır. Bu uygulamalar ise genellikle imar artışı sayesinde hayata geçirilmektedir. Kentsel dönüşümün sadece fiziksel yenileme olarak algılanması, bütünsel planlama olarak donatı ihtiyacını karşılayamamış olmasının yanında daha da arttırmaktadır. Sosyal boyutu ise genel olarak göz ardı edilen bir unsur olmakla birlikte, artan kalite ve işletme maliyetleri mevcut halkın yeni alanlarda barınamamasına ve taşınmasına mecbur bırakmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının yukarıda ifade ettiğimiz olumsuz sonuçlarının kaynağında ise bu işi bütüncül olarak organize eden bir erkin olmamasıdır. Kamu tarafı, plan yapma, uzlaşı ve sözleşme süreçlerini yürütme, tahliye ve yıkımları tamamlama, hak/bağımsız bölüm paylaşımını neticelendirme ve işi müteahhitte ihale etme gibi süreçlerin tümünde olması gerekirken siyasi riskleri göz önünde bulundurarak ve sadece plan ve mevzuat yaparak hak sahipleri ile müteahhitleri baş başa bırakmaktadır. Toplumumuzun uzlaşı kültürünü göz önünde bulundurduğumuzda, başarılı olan çalışmaların ölçeği, kentlerin ihtiyacını bütüncül olarak karşılayabilecek seviyeye ulaşamamaktadır. Neticelenen çabalar ya Kadıköy Caddebostan bölgesinde olduğu gibi parsel bazında olmuştur ya da ada bazında olsa bile Fikirtepe bölgesinde olduğu gibi ciddi güçlüklerle ağır ilerleyerek bir sonuca varabilmiştir ve hatta bazı adalar sonuçsuz kalarak çözüme ulaşamamıştır. Çalışma alanına konu Antalya Büyükşehir Belediyesi, Kepez ilçesi, Kepez-Santral Mahallelerindeki kentsel dönüşüm uygulamasında ise yerel yönetim (Antalya Büyükşehir Belediyesi), yukarıda bahsettiğimiz tüm süreçlerde baş aktör olarak işe sahip çıkmış, mevcut yaşayanları da yerinden etmeden, bütüncül bir planlama anlayışı ile 1.300.000 m² alanda gerekli donatı alanlarını da planlayarak dönüşüm çalışması gerçekleştirip işi müteahhide ihale etmiştir. İnşaat çalışmaları müteahhit tarafından başlamış olup, devam etmektedir. İki sene içerisinde ise tüm hak sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim edilmesi planlanmaktadır.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında kiralama eğilimlerinin irdelenmesi
Çok uluslu şirketlerin genel merkezlerinin yanı sıra hizmet sektörü ve ekonomik aktivitenin büyük bölümünün İstanbul'da bulunması, diğer şehirlerde genelde bölge ofisleri yer alması ve bu şehirlerin yerli üretim şirketlerinin ofis ihtiyaçlarını üretim tesislerinin içerisinde çözmesi nedeniyle İstanbul dışında ölçülebilir düzeyde nitelikli ofis stoku oluşmamıştır. Bu nedenle Türkiye'de A sınıfı ofis stokunun büyük bölümü İstanbul'da kümelenmiştir. İstanbul'da son yıllarda artan stoka rağmen talep önemli ölçüde daralmıştır. İstanbul Ofis Piyasası'nda görülen talep daralmasının en önemli nedeni yabancı şirketlerin Türkiye'ye olan ilgisindeki düşüştür. Diğer yandan, operasyonlarını İstanbul'da küçük bir organizasyonla başlatan ve büyümeyi hedefleyen çok sayıda yabancı şirket 2017 yılında Türkiye'deki operasyonlarına son vermiştir (JLL, 2017b). İstanbul'da operasyonlarını devam ettiren veya şehirde küçük bir merkez oluşturmayı amaçlayan bazı yabancı şirketler, dekorasyon maliyeti olmaması ve kontrat iptalinin esnekliği gibi nedenlerle direkt kalıcı bir ofis kiralamak yerine hazır ofisleri tercih etmektedir. Talebin daralması sonucu arz fazlası ofis stoku oluşmuş ve tüm bölgelerde boşluk oranları artmış, kira değerleri düşmüştür. Özellikle bazı bölgelerde boşluk oranları %50'nin üzerine çıkmış ve hem geliştiriciler, hem yeni geliştirilen projelerden yatırım amaçlı ofis satın alan bireysel yatırımcılar hem de toplumun geneli için ekonomik kayıplar oluşmuştur. Bu kayıpları asgari seviyeye indirebilmek için yeni ofis binası geliştirmelerinde talebin çok iyi incelenmesi ve talebin ihtiyacına yönelik doğru proje geliştirilmesi daha da önemli hale gelmiştir. Çalışma kapsamında 2012-2017 yılı arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri üzerinden İstanbul Ofis Piyasası'nın karakteristik özellikleri belirlenmeye çalışılmıştır. Bu özelliklerin belirlenmesiyle elde edilen çıkarımlar sayesinde İstanbul ofis piyasasında yapılacak yeni yatırımların ekonomi ve çevre açısından yatırımcılara ve toplumun geneline olumsuz etkilerinin sınırlandırılması ve verimsiz yatırımların önüne geçilmesi amaçlamaktadır. Dört bölümden oluşan tezin giriş bölümünde çalışmanın amacı, kapsamı, verilerin toplanması ve çalışmada kullanan yöntem bilgilerine yer verilmiştir. İkinci bölümde; ofis ve ofis binası kavramları tanımlanmış, çeşitli ofis sınıflandırma kriterlerine yer verilmiştir. Dünya genelinde ve İstanbul özelinde ofis piyasasının tarihsel gelişimi irdelemiş, günümüzdeki merkezi iş alanı bölgelerindeki arz miktarı, kira değerleri ve boşluk oranları mevcut piyasa koşullarındaki verilerle değerlendirilmiştir. Araştırmaya konu olan A sınıfı ofislere yönelik olarak dünya ve Türkiye piyasasında kullanılan farklı sınıflandırma kriterlerine yer verilmiştir. Üçüncü bölümde; araştırmada kullanılan yöntem, örneklem büyüklüğünün Saptanması, verilerin toplanma ve analiz yöntemi açıklanmış ve 2012-2017 yılları arası gerçekleşen 624 adet kiralama işlemi değerlendirilerek bulgu sonuçları ortaya konulmuştur. Dördüncü bölümünde ise ortaya çıkan bulgular ışığında genel bir değerlendirme ve önerilere yer verilmiştir.
Alışveriş merkezlerinin ekonomik verimliliğini yitirme nedenleri ve verimliliğin artırılmasında uygulanan yöntemler: İstanbul örneği
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN EKONOMİK VERİMLİLİĞİNİ YİTİRME NEDENLERİ VE VERİMLİLİĞİN ARTIRILMASINDA UYGULANAN YÖNTEMLER: İSTANBUL ÖRNEĞİ ÖZET Amerika ve Avrupa'daki gelişim sonrasında Türkiye'de de alışveriş merkezi (AVM) üretiminin hız kazanması ile birlikte günümüzde AVM stoku oldukça üst seviyelere ulaşmıştır. Bu merkezlerin bir bölümü operasyonuna devam ederken bir kısmı ise tasarım, konum, rekabet gibi çeşitli nedenlerden dolayı ekonomik verimliliğini kaybederek ya atıl alanlar haline gelmiş ya da piyasa ve bölgenin dinamikleri doğrultusunda farklı fonksiyonlara dönüştürülmüştür. Tez kapsamında İstanbul örneği üzerinden alışveriş merkezlerinin ekonomik verimliliğini yitirmesine ve atıl alanlar haline dönüşmesine neden olan temel etkenler, operasyonel merkezlerin ekonomik sürdürülebilirliklerini sağlamada etkili olan strateji ve yöntemler ve foksiyonunu yitiren merkezlerinin farklı fonksiyonda yeniden kullanıma kazandırılması konuları incelenmiştir. Yapılan analizler sonucunda, İstanbul örneğinde, AVM'lerin ekonomik verimliliğini yitirmesinde başlıca nedenin ilk etapta yapılan tasarım, marka karması gibi stratejik hatalar ve rekabet olduğu ve bu sebeple merkezlerin en baştan verimsiz gayrimenkuller olarak faaliyete başladığı tespit edilmiştir. Alışveriş merkezlerinin geliştirme ve açılış aşamasındaki başarısı kadar, değişen trend ve tüketici alışkanlıklarına yönelik olarak merkezlerin sürdürülebilirliğin sağlanması da oldukça önemlidir. Ekonomik verimliliğin sürdürülebilirliğindeki en temel etkenin ziyaretçi sayısının artırılması olduğu ve tüm stratejilerin buna yönelik olarak belirlenmesi gerektiği sonucu ortaya çıkmıştır. Ziyaretçi sayısının artması ise alışveriş merkezinin etki alanındaki nüfusun çok iyi analiz edilip, müşteri profili ve tercihlerine yönelik stratejilerin belirlenmesi ile sağlanabilir. Düşük verimlilikle işletilen merkezlerde, dönemin tüketici ihtiyaçlarına cevap verebilecek revizyonlarla ziyaretçi sayısının ve dolaylı olarak verimliliklerinin artırılması mümkündür. Günümüzde yeme-içme, deneyim, eğlence odaklı çözümler, teknolojik gelişimlerle uyum ve miması tasarım tercih edilebilirlikte önemli dinamiklerdir. Perakende fonksiyonu ile iyileşmenin mümkün olmadığı durumlarda ise piyasa dinamikleri ve bölgesel ihtiyaçlar doğrultusunda farklı fonksiyona dönüşüm ile de operasyon değerinin artırılabileceği düşünülmektedir.
Planlama aşamasında kentsel işlevlerin alansal büyüklüklerinin belirlenmesine yönelik alternatif yöntem önerisi: Monte Carlo simülasyonu
Gayrimenkul sektörü, Türk ekonomisinde büyük pay sahibi olarak lokomotif görevini üstlenmesinin yanı sıra en dinamik sektör olarak da ön plana çıkmaktadır. Dolayısıyla sektör içinde hataların önüne geçilerek doğru zamanda doğru adımların atılabilmesi planlama aşamasında alınacak kararlarla paralellik gösterecektir. Fakat bu sürecin işleyişinde veya planlamasında yapılan hataların sonucunda birçok problem yaşanabilmektedir. Bunlar, tutarlı ve gerçek dinamiklere bağlı planlar üretilememesi ve proje geliştirme safhasında izlenen stratejilerdir. Her iki problemin de sonuç ürünü olarak; tarihi dokularda tahrip, trafik, insan ve yapı yoğunluğunda artış, ekolojik sorunlar, hava kirliliği, plansız ve orantısız büyüme gözlemlenmekte ve bu durum kentsel yaşam kalitesini düşürmektedir. Detaylı analizlerden uzak, piyasa dinamiklerini dikkate almayan planlar ile yatırımcıların kısa sürede yüksek kar beklentileri göz önünde bulundurulması gereken büyük bir çatışma alanıdır. Bu çalışmanın motivasyonu, bu çatışmaya çözüme yönelik bir yöntem önerisi denemesi getirilmesidir. Bu doğrultuda çalışmanın amacı, birçok parametreyi içinde barındırabilen Monte Carlo simülasyonu yönteminin planlama safhasında devreye girerek kentsel kullanım fonksiyonlarında alansal büyüklüklerin belirlenmesi için kullanılabilirliğinin test edilmesidir. İstanbul için otel, ofis ve alışveriş merkezi olmak üzere üç temel ticari fonksiyon üzerinde çalışılmıştır. Özellikle ticari fonksiyonların tercih edilmesinin sebebi, son yıllarda bu fonksiyonların kentsel gelişimde belirleyici rol oynamasıdır. Bu doğrultuda, üç fonksiyon için de 15 yıllık projeksiyonlar simüle edilerek stok ihtiyacı belirlenmeye çalışılmıştır. Ayrıca mevcut stok ile simülasyon sonuçları karşılaştırılarak piyasa dinamiklerinden uzak kalmış planlamanın eksiklikleri vurgulanmıştır. Gayrimenkul sektöründe yapılaşma koşullarını belirleyen mevzuatlar bulunmaktadır. Sektöre ilişkin tüm uygulamalar bu mevzuatların ürünü olan imar planlarına göre yapılmaktadır. Proje geliştiriciler ise kendi bilgi ve becerileri doğrultusunda bu mevzuatlara ve bağlı planlara uyarak ortaya bir yapı çıkarmaktadır. Bu çalışmada, şehrin özellikle geleceğini ve nasıl gelişeceğini belirleyen büyük ölçekli planlarda bile lineer büyümesi vurgulanırken, kuzeye doğru hızlı ve kontrolsüzce büyüyor olmasının, bir başka deyişle yerel yönetimlerce ve geliştiricilerce planlamalara uyulmamasının yarattığı kaygıyla hareket edilmiştir. Ayrıca yakın tarihte şehirde birden çok merkez yaratılmaya çalışılması ve bu denemelerde yaşanan başarısızlıklardan kaynaklı olarak bundan sonraki süreçte daha sistematik ve numerik analizlere dayanan bir çözüm önerisi getirilmesi hedeflenmiştir. Monte Carlo Simülasyonu, eldeki parametrelerin belirlenen değişkenlik aralıklarında simüle edilerek sonuca gidilmesini sağlayan bir analiz yöntemidir. Daha önce gayrimenkul sektöründe pek tercih edilmeyen bu yöntem ile piyasada gerçekleşen veriler incelenmiştir. Belirleyici olduğu düşünülenlerin değişkenlik aralıkları analiz edilip tanımlanarak sisteme dahil edilmiştir. Böylece simülasyon çalıştırılmış ve üç ticari fonksiyon için de 1.000 adet tahmini değer oluşturulmuştur. Buradan yola çıkarak karar aşamasında daha çok seçeneğe sahip olup riskin azaltılmasının sağlandığı ve daha verimli bir analiz yapıldığı söylenebilir. Her üç fonksiyon için elde edilen sonuçların standart sapması, ortalama değeri, minimum ve maksimum değerleri incelenmiştir. Özellikle standart sapma parametrelerin değişim aralığına göre değişkenlik göstermektedir. Standart sapmaların düşürülebilmesi için daha hassas verilerle çalışılması gerekmektedir. Ancak Türkiye'de bu konuda sıkıntılar yaşanmaktadır. Hazırlanan simülasyona göre, 15 yıllık projeksiyonun sonunda İstanbul'da turizm sektöründe olması gereken yatak kapasitesi yaklaşık 112.000 olup mevcut stok 146.000 ile %31 fazladır. Bu alanda yatırımcıların kazanılmış hakları korunmak zorunda olduğu için bir azaltma söz konusu olmayacaktır. Ancak bundan sonraki süreçte kısıtlamalar uygulanmalıdır. Verilerin stabil olmaması sebebiyle simülasyona göre standart sapma 7.000 yatak çıkmıştır. Ofis pazarı için 15 yıllık projeksiyon incelendiğinde bir süre daha ofislerdeki doluluk oranlarının düşük kalacağı gözlemlenmiştir. Ancak uzun vadede İstanbul'un yaklaşık 1 milyon metrekare daha ofis ihtiyacı olduğu tespit edilmiş olup süreç içerisindeki büyüme politikalarıyla birlikte bu pazara yönelik analizler sürekli güncel tutulmalı ve hataya mahal verilmemelidir. Ekonomide yaşanan belirsizlik sebebiyle ülkedeki ticaret faaliyetlerinin fazla etkilendiği tespit edilmiştir. Bu sebeple standart sapma yaklaşık 1 milyon metrekare çıkmıştır. 15 yıl sonra mevcut stoğun yeterli olduğu gözlemlenebilir. 15 yıllık projeksiyon alışveriş merkezi pazarı için uygulandığında pazarın ihtiyacıyla mevcut stoğun birbiriyle uyum içerisinde olduğu gözlemlenmiştir. İstanbul'da mevcutta yaklaşık 4,6 milyon metrekare brüt kiralanabilir alan bulunmakta olup simülasyonun öngörüsü de bu değere yakın çıkmıştır. Fakat 15 yıl sonrası için üretilen tahmini rakam 5,4 milyon metrekare olup bu süreçte temkinli hareket edilmesi ve kontrollü olarak piyasa ihtiyaçlarının uygun şekilde karşılanması gerekmektedir. Alışveriş merkezi pazarı için veriler arasındaki uyum yüksek çıkmış olup standart sapma yalnızca 150 bin metrekare çıkmıştır. Bu değer İstanbul'da büyük ölçekli bir alışveriş merkezinin brüt kiralanabilir alanına eşittir. Çalışmanın motivasyonu ve amacı doğrultusunda, özellikle turizm sektöründeki verimsiz planlama açıkça gözler önüne serilmiş olup bundan sonraki süreç için her ölçekteki planda dikkatli olmak gerekir ve bu konu yatırımcı inisiyatifine bırakılmayacak kadar önemlidir. Ofis stoğunda da otel stoğunda olduğu gibi geri dönüş mümkün olmayıp anlık bir stok fazlası yaşanmaktadır. Ancak sektör için gelecek yılların umut vadettiği, yalnızca bir süre daha doluluk oranlarının düşük kalacağını söylemek mümkündür. Alışveriş merkezi sektörü ile piyasanın ihtiyaçları paralel seyretmektedir. Dikkatli hareket edildiği takdirde ekonomik açıdan verimli, yaşayanları da tatmin eden bir pazar yakalanmasının mümkün olacağı söylenebilir. Bu tez çalışması, Monte Carlo Simülasyonun piyasanın tepkisini planlama aşamasında devreye sokularak imar planlarında parametrik olmayan birçok verinin sisteme dahil edilmesini sağlanmış ve planlamaya farklı bir bakış açısı getirmiştir. Öte yandan geliştirici tarafından bakıldığında piyasanın sektöre verdiği cevabı daha net bir şekilde gösteren, geliştirme sürecinde göz önünde bulundurulması gereken sonuçlar sunmuştur. Böylece piyasa ihtiyaçlarına uygun projeler inşa edilmesi için yeni bir analiz yöntemi önerisi ortaya çıkmıştır. Bu çalışma ile şehir planlamacıları, kamu kuruluşları ve sektördeki diğer profesyoneller planlama aşamasında veya sektöre yönelik incelemelerinde analizlerini genişleterek gayrimenkul sektörüne farklı açıdan bakabilir ve yöntemi genişleterek birçok parametrik olmayan veriyi sisteme dahil ederek daha verimli sonuçlar elde edebilir. Aynı şekilde geliştiriciler için de gayrimenkul geliştirme sürecinde doluluk oranı yüksek, ziyaretçilerin tercih sebebi olan projeler geliştirmek adına ihtiyaca göre projedeki ünitelerin dağılımının planlamasının önünü açan bir yöntem düşünülebilir.
Değer değişimlerinin izlenmesi sürecinde gözden geçirme raporlamasına yaklaşım örneği
Kredi riski azaltım tekniklerine göre; gayrimenkullerin teminat olarak dikkate alınmasına ilişkin asgari şartlar altında bankalarca içsel derelendirmeye dayalı yaklaşımların kullanılması durumunda ticari amaçlı gayrimenkul ve ikamet amaçlı gayrimenkullerin değeri asgari yılda bir kez gözden geçirilir. Standart yaklaşım uygulamasında ise söz konusu süreler ticari amaçlı gayrimenkul için bir yıl ve ikamet amaçlı gayrimenkuller için ise üç yıl olarak uygulanır. Kurumca gerekli görülmesi halinde söz konusu süreler daha ihtiyatlı olarak belirlenebilir. Piyasa koşullarında önemli değişiklerin olduğu durumlarda gözden geçirme daha sık aralıklarla yapılır. Gayrimenkullerin değerinin gözden geçirilmesine ve yeniden değerleme gerektiren gayrimenkullerin belirlenmesine yönelik olarak bankalarca istatistiksel yöntemler kullanılabilir. Gayrimenkulun değerinin genel piyasa fiyatlarına göre önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergelerin bulunması halinde gayrimenkul 62nci maddenin birinci fıkrasında belirtilen yetkili değerleme kuruluşları tarafından yeniden değerlenir denilmektedir. Bu çalışmada ikamet amaçlı gayrimenkullerde gözden geçirme raporlamasına örnek bir yaklaşım modeli sunulmuş olup ayrıca tebliğde yer alan önemli oran, önemli değişiklikler ve yeniden değerleme gereksinimleri yorumlanmıştır. Özellikle ülkemizde veriye ulaşmak oldukça güç olup bir finans kuruluşunun teminat deposunu oluşturan 2011-2012-2013-2014-2015 yılı verileri analiz edilerek sonuçlar yorumlanmıştır. İkamet amaçlı olan gayrimenkullerde Türkiye genelinde otuz il üzerinden çalışma tamamlanmıştır. Risk görülen il ve ilçelerde yeniden değerleme önerisi ya da önemli oranda değişiklik olmayan yerlerde kabul edilebilir bir değişim olarak adlandırılmıştır. Ülkemizde ikamet amaçlı gayrimenkullerin değer değişimlerini yorumlayabilmek adına Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından aylık bazda konut fiyat endeksi yayınlanmaktadır. Merkez Bankası bu verileri bankalardan temin etmekte ve 2010 yılını baz yıl kabul ederek yayın yapmaktadır. Ancak konut fiyatlarındaki değişimi tek başına konut fiyat endeksi verilerine göre yorumlayıp riske karar vermek yeterli olmamaktadır. Bu konuda Türkiye Bankalar Birliği açıkça belirtme yapmış olup "gözden geçirme" sürecinin bankalar tarafından oluşturulması gerekmektedir. Bu durumda, oluşturulacak gözden geçirme süreci etkin ve yeterli olmalı ve ülkelerin ilgili mevzuatları, ilgili uluslararası standartlar ve bilimsel çalışmalardan faydalanılarak tesis edilmelidir. Bankanın bahse konu gözden geçirme sürecine ilişkin her türlü kayıt, bilgi, belge, yapı ve sistemleri denetime hazır hale getirmesi ve yapılan gözden geçirmelerin dokümante edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, (b) fıkrasında belirtilen gayrimenkulün değerinin genel piyasa fiyatlarına bağlı olarak önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergeler bankalar tarafından belirlenmeli denilmekte olup önemli oran kavramı için herhangi bir standart getirilmemiştir. Ek olarak konut fiyat endeksinde yayınlanan verilerde illerin birleştirilerek analiz edildiği gözlemlenmekte olup gerektiğinde mahalle bazında dahi çalışma yapılmasını gerekliliği öngörülebilmektedir. Bu sebeple sadece konut fiyat endeksinin kullanılması bankalar için yeterli değildir. Gözden Geçirme raporlamasının yazılı hale getirilmesi ve gerektiğinde denetime hazır halde bankalar bünyesinde bulunması gerektiği tebliğ'de belirtilmiş olup tüm bankaların gözden geçirme raporlaması yapılması adına ilgili birim/bölüm kurması gerekmektedir. Ülkemizde bilgiye ulaşmanın zorluğu içerisinde, kirli veri de bir o kadar fazladır. Emlak sitelerinde yer alan ikamet amaçlı mülklerin satılık değerleri üzerinden yapılan analizler gerçeği yansıtmayıp alım satıma mesnet teşkil eden veriler değildir, bu sebeple satılık ilan ve markalı konut projelerinin satış ofislerinden elde edilen birim değerler gözden geçirme için doğru ve yeterli olmayacaktır. Gözden geçirme raporlamasında en sağlıklı veri krediye mesnet teşkil eden SPK ve BDDK onaylı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tanzim edilen ekspertiz raporlarından elde edilen birim değerlerdir. Bankaların dışarıdan data satın alması yerine kendi datalarını analiz ederek gözden geçirme raporunu oluşturması daha da ekonomik olacaktır. Çalışmada analiz edilen otuz il verisi konut fiyat endeksine altlık teşkil eden başlıklarda incelenmiş, hatalı analize konu olabilecek uç sınır değerleri çıkarılmış, mevcut değer takdir edilmemiş olan ya da hatalı alan girişine konu olmuş veriler çalışmadan çıkarılmıştır. Elde edilen data üzerinden endeks hesabı yapılarak 2011 baz yıl kabul edilmiş ve yıl bazlı artış azalış endeks verileri hesaplanmıştır. Ayrıca 2015 yılı dataları ile taşınmaz kesin değerlerinin dengeleme yöntemiyle hesaplaması yapılmış örnek küme üzerinde alt ve üst sınır değerleri tespit edilerek o yıl içerisinde tespit edilen ortalama birim değerleri ile karşılaştırılmıştır. Bir diğer örnek uygulama ise taşınmazların tapu kayıtlarından yola çıkılarak aynı taşınmazın yenilemesinden Ülke genelinde yıl bazlı değer artış azalış oranları üzerine çıkarım yapılmıştır. Birebir yenilemelerden yola çıkılarak yapılan analizde taşınmazın kullanım amacının değişip değişmemesi, yıkım kararı alınıp alınmaması ya da kentsel dönüşüme girip girmediği incelenmiş olup, analiz sonucu kalan temiz data üzerinden (231.385 adet taşınmaz) sonuçlara ulaşılmıştır. Ulaşılan sonuçlar en son Merkez Bankası tarafından yayınlanan konut fiyat endeksi ile karşılaştırılıp teminata konu taşınmazların bulunduğu il ve ilçelerde yeniden değerleme kararının alınıp alınmaması, yıl bazında yaşanan endeks düşüklükleri olması durumunda da açıklanabilir bir sebebe dayalı olup olmaması konusunda yorumlar yapılmıştır.
1600-1699 yılları İstanbul kadı sicillerinde yer alan satış işlemlerine göre konutların morfolojik özellikleri & konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler
Gayrimenkul fiyatlarının geçmişe yönelik olarak uzun dönemli incelenmesi araştırmaları bir şehrin fiziksel, ekonomik ve sosyolojik tarihine dair önemli bilgileri ortaya koymasının yanında, bizi bugüne getiren dinamikleri daha iyi anlamamıza ve geleceğe dair daha sağlıklı öngörülerde bulunmamıza yardımcı olacaktır. Dünyada geçmiş yüzyıllara yönelik uzun dönemli fiyat analizlerine dair akademik çalışmalar artmaktadır. Ancak köklü tarihine rağmen Türkiye'deki şehirler için böyle araştırmalar şimdiye kadar yapılmamıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde gayrimenkullerin el değiştirme işlemleri aynı zamanda noter vazifesi de gören kadılar tarafından tescil edilmekteydi. Bu bağlamda kadılar tarafından tutulan kadı sicilleri (mahkeme kayıtları), 600 yılllık sürece yayılan geniş kapsamı göz önüne alındığında araştırmacılara çok yönlü çalışma alanları sunmaktadır. On yedinci yüzyıl İstanbul'unda 100 yıllık dönemde, satış verilerinde belirtilen konutların nitelikleri (oda sayısı, kat sayısı v.b.), bulundukları konumları, satışın gerçekleştiği tarih gibi parametrelerin satış değerleri ile olan ilişkileri ve fiyatlara olan etkilerinin incelenmesi bu tezin ana çalışma konusunu oluşturmaktadır. Belirtilen konu, amaç ve kapsamda hazırlanan araştırma sekiz bölümden oluşmaktadır. Araştırmanın konusunun, sınırlıklarının, amacının, beş araştırma probleminin ve benzer çalışmaların bulgularının açıklanıp anlatıldığı giriş bölümünden sonra, ikinci bölümde, verilerin bulunması, tarihlerin düzenlenmesi, konumların belirlenmesi, satış fiyatlarının anlamlı tek bir birime dönüştürülmesi ve analizlerin yapılması ve değerlendirilmesi olarak beş aşamadan oluşan çalışmanın metodu detaylı bir şekilde anlatılmıştır. Üçüncü bölümde satış işlemlerinin gerçekleştiği dönemin yapısını ve söz konusu taşınmazların konumlanmış olduğu mekanı daha iyi anlayabilmek adına, İstanbul örneği üzerinden klasik Türk şehirlerinin yapısı ve dinamikleri incelenmiştir. Klasik Türk Şehirlerinin özellikleri (demografik, idari ve fiziksel yapısı), ulaşım sistemi, şehir merkezleri, ekonomik ve mesleki örgütlenmeler ve mahalleler olarak örgütlenmiş konut alanları incelenmiştir. Dördüncü bölümde mahkeme kayıtlarını daha iyi anlayabilmek için gayrimenkullerin özellikleri hakkında bilgi verilmiştir. Taşınmazların mülkiyet durumuna göre nasıl farklılıklar gösterebileceği, satış verilerinde ne tür el değiştirme yöntemlerine rastlandığı ve tez hazırlanırken bunlardan hangilerinin kullanılıp, hangilerinin neden kullanılmadığı ve söz konusu dönemde İstanbul'da yer alan konut tiplerinin neler olduğu açıklanmıştır. Beşinci bölümde ise satış verilerinde rastlanan değişik para birimlerini anlayabilmek, tek bir dile çevirebilmek ve yorumlayabilmek için, Osmanlı ekonomisinin temel para politikalarından kısaca bahsedilmiştir. Son olarak araştırma sorularının herbirine sırasıyla cevaplar aranmış, bu bağlamda sicillerden elde edilen 268 satış tescilinden oluşan veri setinin nitel ve nicel incelemeleri yapılmıştır. Öncelikle on yedinci yüzyıl konutlarının morfolojik özelliklerinden dönemin yaşam alışkanlıklarına dair çıkarımlar yapılmıştır. Bir sonraki adımda en yüksek satış değerine sahip konutlar nitel olarak incelenmiş, daha sonra ise konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler araştırılmıştır. Buna göre satış değerlerinin gayrimenkullerin oda sayısı, kat sayısı, suya erişiminin, mutfağının, banyosunun olup olmaması gibi mimari özelliklere ve taşınmazların konumlarına göre değişiklik gösterdiği ortaya çıkmıştır. On yedinci yüzyılda İstanbul Tarihi Yarımada'da yer alan on üç semtten on ikisinde konut nitelikli gayrimenkullerin rayiç değerlerine dair bilgiler bulunmuştur. Taşınmaz fiyatlarının yüzyıllık süreç içerisinde gösterdiği değişim yirmibeş yıllık periodlar halinde incelenmiş olup, bazı çıkarımlar yapılmış ancak kesin bir kanıya varmak için daha fazla veriye ihtiyaç duyulduğu sonucuna varılmıştır. Sonuç olarak bu çalışmanın bir sonraki aşamasında veri setine daha fazla tescil ekleyerek konut fiyat endeksi oluşturulabilineceği öngörülmektedir. Ayrıca tezin benzer konularda yapılabilecek yeni çalışmalarda kaynak olarak kullanılabilineceği değerlendirilmesi yapılmaktadır.
Yerleşme ölçeğinde sürdürülebilir tasarım değerlendirme sertifikalarının Türkiye'deki kentsel dönüşüm projelerinde kullanımı üzerine bir inceleme
Dünyada 19. yüzyıl itibari ile üretim biçimlerinde yaşanan değişim kent nüfusunun hızlı ve kontrolsüz artışı, enerji tüketiminin artışından kaynaklanan fosil yakıt tüketiminin artması, hava kirliliği, su kaynaklarının kirlenmesi, tarım alanlarının tahrip edilmesi gibi sorunlara neden olmuştur. Kentlerde yaşanan sorunların çözümüne yönelik, sürdürülebilirliği sağlamaya yönelik ilk kent modelleri 20. yüzyılın başında geliştirilmeye başlanmıştır. Geliştirilen ilk modeller sanayi devriminin yarattığı çevre kirliliklerinin çözümüne odaklanan, kırsal alanın avantajları ile kentsel alanın ekonomik avantajını sentezleyen modellerdir. İlk sürdürülebilir kent modellerini 20. yüzyılın ortalarında doğal çevreyi sürdürülebilir kılan ekolojik kent modelleri geliştirilmiştir. Son dönemde kentsel yayılmanın önlendiği, yürünebilir sokaklar oluşturulduğu, toplu taşımanın desteklenerek kirliliğin azaltıldığı, karma kullanım ile çalışma ve yaşama mekânlarının bir arada tasarlandığı kent modelleri, kent sorunlarının çözümüne yönelik olarak geliştirilmiştir. Bu dönemde öne çıkan diğer bir model ise yapı ve yerleşme ölçeğinde sürdürülebilirlik performansının değerlendirildiği sertifikasyon sistemleridir. Kentler insanların kümelendiği, çalışma alanlarının ve dinlenme alanlarının olduğu, sürekli değişim ve gelişim içinde olan mekânlardır. Ekonomik, toplumsal ve siyasal alanda gerçekleşen tüm değişimler kentlerin yapısına etki etmekte ve kentlerin dönüşmesine neden olmaktadır. Kentlerde dönüşüme neden olan önemli konular; kentin köhnemiş alanlarında ve gecekondu bölgelerinde yaşanan toplumsal sorunlar, doğal afet riski, teknik ve sosyal altyapı yetersizliği, yanlış yer seçimi ve saçaklanma ile doğal yapının tahrip olması gibi sorunlar, küreselleşme sürecinde kentin rekabet edebilirliğini arttırılması ve ekonomik olarak etkinliğini kaybetmiş kentlerin canlandırması gerekliliğidir. Üretim biçimlerinde meydana gelen değişim sonucunda gerçekleştirilen ilk kentsel dönüşüm müdahale biçimleri kentlerin sağlıklı yaşam koşullarına kavuşması amacıyla yıkılıp yeniden yapılması olmuştur. 20. yüzyılın ortalarında kentlere müdahale biçimi siyasal nedenlerin tetiklediği, kent mekânının iyileştirilmesi ve yeniden inşaat edilmesi uygulamaları olmuştur. 20. yüzyılın sonları ve 21. yüzyılın başlarında ise ekonomik nedenlerin tetiklediği dönüşüm uygulamaları gerçekleştirilmiştir. Dünya genelinde yaşanan sorunların Türkiye'de yansıması, 1950'li yıllarda yaşanan siyasal ve ekonomik dönüşümler sonucunda olmuştur. Bu dönem itibari ile Türkiye'de yaşanan sorunlar; kentsel nüfusun kontrolsüz artışı, sera gazı emisyonlarının artması ile hava kalitesinin bozulması, su kaynaklarının kontrolsüz tüketimi, elektrik ve enerji tüketiminin artışı ile enerji açığının artışı, yapay bölgelerin tarım alanlarına doğru saçaklanması ile tarımsal alanların azalışıdır. Geçtiğimiz 20 yıllık dönemde teknolojik gelişmeler ile birlikte bu sorunlara neden olan etmenler de artmaktadır. Türkiye'de yaşanan sorunların çözümüne yönelik ilk adım 1991 yılında Montreal Protokolü'ne taraf olunmasıdır. Monteral protokolünü takiben uluslararası düzlemde sera gazını azaltmaya, sürdürülebilir insan yerleşimleri oluşturmaya, iklim değişikliğine uyum sağlamaya ve ÇEDBİK aracılığı ile yeşil bina geliştirmeye yönelik taahhütler verilmiştir. Ulusal düzlemde ise ilk aşamalarda bina ölçeğinde sürdürülebilirliğin sağlanmasına yönelik yasal mevzuat geliştirilmiş, 2010 yılı itibari ile KENTGES ve 10. Kalkınma Planı gibi belgeler ile yerleşme ölçeğinde sürdürülebilirliğin sağlanmasına dikkat çekilmiştir. Türkiye'de kentsel dönüşüm uygulamaları dünyadaki örneklerinden farklı nedenler ile geliştirilmiş olup, kentsel dönüşüm süreci ilk olarak yangından ve savaştan tahrip olan kentsel alanların yeniden geliştirilmesi projeleri ile başlamıştır. Süreç, 1950 yılı itibari ile ağırlıklı olarak yasadışı konut alanlarının sağlıklaştırılması projeleri ile devam etmiş, 2000 yılı ve sonrasında özellikle afet riski nedeniyle kentsel yenileme ve sağlıklaştırma projeleri ile gelişimini sürdürmüştür. Türkiye kentsel dönüşüm süreci incelendiğinde, kentsel dönüşüm uygulamalarının genellikle kentin fiziksel sorunlarını çözmeye yönelik geliştirildikleri, çevresel kaynakların ve sosyal yapının sürdürülebilirliğinin sağlanması kaygılarını taşımadığı görülmektedir. Özellikle don dönem kentsel dönüşüm uygulamalarının sonucunda yapı yoğunluğunun artması ve sosyal dışlanmanın artması sorunları tartışılmaya başlanmıştır. Türkiye'de yerleşme ölçeğinde sürdürülebilirliğin sağlanmasında kentsel dönüşüm projeleri fırsat olarak görülmektedir. Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul sektöründen kaynaklanan çevresel, ekonomik, sosyal ve fiziksel sorunların çözümü için, yerleşme ölçeğinde sürdürülebilirlik performansını ölçen ulusal bir sertifikanın kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmasının faydalı olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Ofis bölgelerinin gelişimini etkileyen etkenler Tepeüstü örneği
A sınıfı ofis yatırımları kendine has özellikleri sebebiyle başarıya ulaşması en zor gayrimenkul yatırım sınıflarından biri olarak kabul edilir. Bu sınıf yatırımların son kullanıcısı ve aynı zamanda gelir kaynağı olan şirketler, kurumsal yapıya ve detaylı karar alma mekanizmalarına sahiptirler. Ayrıca faaliyet gösterdikleri ofislerden uluslararası standartlarda belirlenmiş özellikler talep ederek ofis ortamının verimliliklerine azami oranda katkı göstermesini beklemektedirler. A sınıfı ofis yatırımlarında, kullanıcının talep ettiği standartlar dışında bazı finansal zorluklar da mevcuttur. Bu tip yatırımların son kullanıcısı olan şirketler yüksek değerlere sahip olan bu varlıklara sahip olmaktansa uzun süreli kiralamayı tercih etmektedirler. Yatırımcı açısından bu durum, yap-sat konut gibi kısa vadede kâr getirecek stratejiler yerine uzun vadeli kiralama gibi daha zor bir finans modeli seçmek durumunda olmaları anlamına gelmektedir. İstanbul genelinde bu durum gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren aktörlerin ve özellikle arsa sahiplerinin konut yatırımlarına yönelmesine sebep olmaktadır. A sınıfı ofis yatırımı gerçekleştirmesi bu kadar zor bir alan iken, bir bölgenin A sınıfı ofis bölgesi olarak gelişmesi için ise en azından imar planlama çalışmalarından itibaren stratejik bakış açısıyla yönlendirilmesi gerekmektedir. Ümraniye ilçesi Tepeüstü Bölgesi, son on beş yılda gösterdiği gelişim ile İstanbul'un önemli ofis bölgelerinden biri haline gelmiştir. Diğer yatırım sınıfları olan perakende ve konutta da gelişim göstermesine rağmen asıl başarıyı A sınıfı ofisle yakalamıştır. Özellikle arsa sahibi konumunda olan yatırımcılar A sınıfı ofis geliştirme yatırımlarına yönelmişlerdir. Bu tez çalışmasında, Tepeüstü Bölgesinin göstermiş olduğu gelişme incelenerek, bu gelişimi etkileyen etkenler tespit edilmiştir. Tez çalışması sonucunda, bir bölgenin A sınıfı ofis bölgesi olarak gelişimi için ana ulaşım arterlerine erişim, ofis geliştirmeye uygun büyüklükte arsa ve yakın çevrede sosyal ortam gibi özelliklerin bulunmasının şart olduğu anlaşılmıştır. Ancak ekonomik gelişimin Tepeüstü Bölgesinde yaşanan kadar hızlı ve büyük olması için kurumsal yapıya ve karar alma mekanizmasına sahip son kullanıcıların belirli bir talep göstermesi ve işbirliklerine açık olması gerektiği anlaşılmıştır. Buna karşılık başta arsa sahipleri olmak üzere yatırımcıların, uzun vadeye yayılan ancak daha karlı olan uygun stratejileri oluşturmaları ve uygulamaları gerektiği belirlenmiştir.
Alternatif ofislerin geleceği ve gayrimenkul sektörü üzerindeki olası etkileri
Tez çalışması kapsamında, artan mobilite ve esnek çalışma ile birlikte gün geçtikçe sayıları artan alternatif ofisler – hazır ofisler, katılımcı çalışma (co-working) alanları vb. – mercek altına alınarak, bu artışın altında yatan ana etmenler – teknolojik gelişmeler, işveren ve çalışan eğilimleri – irdelenmiştir. Hem global, hem İstanbul özelindeki bulgular ışığında, ofis kavramının geleceği hakkında öngörülerde bulunulmuş ve gayrimenkul sektörü üzerinde oluşabilecek etkiler üzerinden alınması gereken aksiyonlar örneklenmiştir. Çıkarımlar, birkaç farklı yöntem vasıtasıyla yapılmıştır: Literatür araştırmaları, anket çalışması, vaka analizi ve mülakatlar. Literatür araştırmalarından ofislerin tarihsel gelişimini, teknolojik gelişmeleri, çalışan ve işveren eğilimlerini ortaya koymak için faydalanılmıştır. Anket çalışması aracılığıyla, İstanbul'da hizmet sektöründeki beyaz yakalıların eğilimleri saptanmış, beklentiler ve mevcut durum arasındaki farklar üzerinden içgörüler oluşturulmuştur. Vaka analizi metodu, alternatif ofislerin işverenler tarafından bir maliyet avantajı olarak nasıl kullanılabileceğini gözler önüne sermek için kullanılmıştır. Gayrimenkul profesyonelleri ile yapılan mülakatlar ise, sektör üzerinde beklenen etkinin ve bu etkiyi bir avantaj olarak kullanmak için uygulanabilecek stratejilerin belirlenmesine yardımcı olmuştur. Sonuç olarak, mobil ve esnek çalışmanın ivmelenerek artması ve bu dönüşümün ofis kavramı üzerinde önemli etki yaratması beklenmektedir. Ana beklentilere bakıldığında, birden fazla lokasyonda fiziksel ofis erişimi sağlanabilmesi ile ilham veren, daha katılımcı ofis mekanları tasarlanmasının daha da önem kazandığı gözlemlenmektedir. Değişen beklentileri karşılayacak stratejileri uygulayan geliştiriciler, çalışan başına kiralanan alanların azalması durumunda dahi avantajlı konumlarını güçlendirebileceklerdir. Sektördeki diğer meslek kolları olan mimarların tasarım anlayışlarını, şehir plancıların ise yer seçim ve alan ihtiyacı ile ilgili perspektiflerini aynı doğrultuda güncellemeleri önem kazanacaktır.
Adaptation of the design structure matrix to the Turkish real estate development market
The real estate development sector is one of the leading producers of Turkish economy, as well as a sector that directly affects human life. In fact, they are all part of real estate development, from the house that provides the simplest housing needs to the very large mixed use projects. For this reason real estate development should be carried out very carefully. Today, unfortunately, unconscious investments are made with the passion of making profit. The Turkish industry is still struggling with problems such as the lack of academic & professional research, lack of proper & professional management, lack of standardization & regulation. In recognition of this problem, the Design Structure Matrix model was adapted to the Turkish real estate development industry. Within the scope of the study, the concept of real estate development was discussed, and the actors, duties and relations between them were examined during the process. Later, it was observed that the real estate development was no different from a production project and the concept of process management that could be used to make the production process most efficiently was examined. With this awareness, five real estate development process management models produced throughout history were examined chronologically. These are Grasskamp's Fundamentals of Real Estate model, Wheaton's Four Quadrant model, Miles's Eight-Phase Real Estate Development model, Kohlhepp's 56-cell Real Estate Development Matrix, and Bulloch and Sullivan's Design Structure Matrix. When this study was conducted, it was seen that each model was created by recognizing and overcoming deficiencies of a previous model, and in fact, they were all connected to each other. In the later chapters, the real estate sector in Turkey was examined and the reasons why the projects in the sector could not be produced in the most efficient way were investigated. Problems in the Turkish real estate sector have been listed under three main headings after discussions with professors and academics from sector. These are academic and professional shortages, lack of standardization and regulation, and shortcomings in professional project management. Design Structure Matrix, which is one of the most up-to-date and accepted development models applied today to solve these problems, has been adapted to Turkish market. Design Structure Matrix analyzes the development process under four main headings. These are: actors, tasks, associations between actors & tasks, and workflow. Design Structure Matrix helps the project developer to see the project as a whole from the very beginning, identify problems and take precautions beforehand. In the process of adapting the Design Structure Matrix to the Turkish real estate development sector, those steps were followed. First of all, all actors and duties are fixed and the categories they are in are revised. Later, when the sequence of work was different from Turkey, the work flow was changed, and finally, the relationship between each task was worked on. Throughout the process, steps were confirmed with the professors and academicians from the sector. At the end of this section, it is discussed how Design Structure Matrix can improve the problems identified in the previous sections. With the proper use of the Design Structure Matrix, real estate development projects are believed to be more efficient in terms of quality, time and capital. In the conclusion section, the importance of an updated process model in the Turkish real estate sector was once again emphasized, and future improvements and further research opportunities were assessed according to the evaluations made in the previous section. It should not be forgotten that as real estate development sector changes, expectations from real estate development process management models will also change. For this reason real estate development models are always evolving and should be changed according to the needs of the market.
LEED yeşil bina sertifika sistemi uygulamalarının değerlendirilmesi: Avrupa ve Türkiye
Sosyal ve çevresel sorumluluk anlayışıyla tasarlanan ve yaşam döngüsü boyunca çevreye ve insan sağlığına duyarlı yeşil bina kavramı gayrimenkul sektöründe gündeme gelmektedir. Yeşil bina projelerinin uygulanmaya başlamasıyla birlikte, bu binaların çevre dostu özelliklerinin belgelendirilmesi, teşvik edilmesi ve yaygınlaşmasını sağlayan gönüllü yeşil bina sertifika sistemleri ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul sektörü açısından bu sertifikaların projeye katma değer kattığı ve kuvvetli bir pazarlama aracı olduğu düşünülmektedir. Fakat, Türkiye'de yeşil bina sertifikasına sahip bir binada uygulanan stratejiler konusunda gayrimenkul sektöründe belirsizlik bulunmaktadır. Bu durum, yeşil binaların geliştirilmesi esnasında ortaya çıkan maliyetler ile ilgili yanlış öngörüler, geliştiricilerin yeşil bina yapımını tercih etmesinde bir engel oluşması, yeşil binaların kiralanması ve satılması esnasında yanlış bilgilendirme ve haksız kazanç gibi sonuçlar doğurabilmektedir. Bu çalışmada Türkiye'de ve Dünya'da en yaygın kullanılan LEED yeşil bina sertifika sistemi üzerinde durulmuştur. LEED yeşil bina sertifikası, değerlendirme sistemini oluşturan farklı kriterlerin uygulanmasıyla alınmaktadır ve bu nedenle LEED sertifikalı her binanın farklı özellikleri bulunabilir. Avrupa ve Türkiye'de LEED Gold seviyesinde yeşil bina sertifikası almış yeni binalar incelenmiştir. 150'den fazla binanın hangi LEED yeşil bina sertifika sistemi kriterlerini uygulayarak sertifika aldığı listelenmiş ve Avrupa ve Türkiye için kriterlerin uygulanma oranları belirlenmiştir. Bu oranlar üzerinden sertifikalı binalarda özellikle tercih edilen ve tercih edilmeyen özellikler üzerinde durulmuştur. Oranların karşılaştırılması sonucunda ise Avrupa ve Türkiye'deki yeşil binalar arasındaki en önemli farklar ortaya çıkarılmış ve nedenleri irdelenmiştir. Çalışma sonucunda Türkiye'deki LEED sertifikalı binaların, özellikle enerji performansı konusunda Avrupa'daki LEED sertifikalı binaların gerisinde kaldığı belirlenmiştir. Aynı sertifika seviyesine sahip olmalarına rağmen Avrupa'da bulunan yeşil binalar Türkiye'dekilere göre daha enerji verimlidir. Kirli arsaların temizlenerek kullanılması, binanın sebep olduğu ışık kirliliği, sertifikalı ahşap kullanımı, düşük VOC içerikli zemin kaplamaları ve kullanıcı görüş kalitesi gibi konularda da Türkiye'deki binalar Avrupa'daki binaların gerisinde kalmaktadır. Bu alanlarda Türkiye'deki yönetmeliklerin ve sektörün eğitim seviyesinin eksik kaldığı görülmektedir. Ayrıca, yaygın kanının aksine yenilenebilir enerji üretimi ve yeşil enerji satın alınması gibi uygulamaların yeşil binalarda çok düşük oranda uygulandığı belirlenmiştir.
Alışveriş merkezlerinin varoluş ve değişim süreci: Beylikdüzü örnek alan incelemesi
Çalışma kapsamında alışveriş kavramının mekânsal karşılıklarının; ihtiyaç kaynaklı doğuşu, değişim süreçleri ve mevcut durumda arz talep dengesinin oluşumunu etkileyen faktörler ele alınmıştır. Dünyada ve Türkiye'de alışveriş mekanlarının farklılaşması ortaya koyulmaya çalışılmıştır. Bu anlamda AVM'ler özel mekanda kamusal mekan kullanımının bir örneği olarak karşımıza çıkmaktadırlar. Çalışmada ele alınan yaklaşım ve kavramlar, İstanbul'un hızla gelişen ilçelerinden olan Beylikdüzü İlçesi üzerinden değerlendirilmiş ve mevcut yatırımların bugünkü durumu ile ileriye dönük analizler yapılmıştır.
Alışveriş merkezleri değerlemesi süreci ve yöntemleri, Marmara Forum AVM değerleme çalışması örneği
Geçmişten günümüze kentleşmeyle birlikte insanlığın alışveriş ihtiyacını karşılayan yapılar, özellikle 16.y.y'dan başlayarak perakendeciliğin yapıldığı kent yapıları olarak kendini göstermiş daha sonra 20. y.y'a doğru gelişen perakende zincirlerinin organizeleştirmek ve tüketiciye seçenek sunmak amacıyla tek çatı altında toplanmasını sağlayan alışveriş merkezlerine dönüşmüştür. Kentleşmenin getirdiği nüfus artışı, elektronik ve teknolojik gelişmeler, ulaşım ağlarının gelişerek küresel ölçekte genişlemesi, ürün depolama ve paketleme sistemlerinin gelişmesi, araç sahipliğinin artması sonucu dünyada 1900'lerden itibaren sayıları artan alışveriş merkezleri, öncelikle ilk örneklere sahip olan Amerika'dan başlayarak dünyaya yayılmışlardır. Tez çalışması, günümüzde son kuşak AVM'ler olarak da tabir edilen çok nitelikli ve melez (hibrid) yapı gösteren alışveriş merkezi kavramının, gayrimenkul değerleme kavramıyla ilişkisinin incelendiği bir çalışma olmuştur. Ticari gayrimenkul değerleme sürecine uygun, alışveriş merkezleri değerlemesinin nasıl yapıldığı, hangi yöntemlerin daha çok kullanıldığı ve hesaplamalarda hangi gelir ve gider kalemlerinin alındığı ve alışveriş merkezi piyasasının güncel durumu incelenmiştir. Bu süreç bazında İstanbul ili, Bakırköy ilçesinde yer alan ICSC sınıflandırılmasına göre geleneksel süper bölgesel ölçekli alışveriş merkezi sayılan Marmara Forum Alışveriş Merkezi'nin değerleme çalışması yapılmıştır. Piyasa bulunan İstanbul'da son dönemde yapılmış alışveriş merkezi değerleme raporları incelenerek ve gezilerek piyasaya ait veriler incelenmiş ve bu veriler değerleme çalışmasına aktarılmıştır. Çalışmada araştırmalar ve hesaplamalar sonucu elde edilen bilgileri dört maddede özetleyebiliriz. Birinci madde de, alışveriş merkezlerinin modern tüketim toplumunun alışveriş kavramını bireysel olarak kendini ifade etmek ve deneyimlemek istediği, günümüzde hibrid merkezler olarak karşımıza çıkan ve genellikle karma projelerle birlikte planlanan, çok çeşitli etkinlik ve özelliklerin eklenmesiyle yatırımlarda çekim gücü yaratılmaya çalışılan kentin sosyal buluşma yapıları olduğu anlaşılmıştır. Tüketici profilinin günümüzde sosyal medyayı da alışveriş için kullanmaktan çekinmeyen, uluslar arası düzeyde gittikçe artan alışveriş turizmini gerçekleştiren, büyük markalardan daha çok alanında uzmanlaşmış markalara dönüş yapan, sağlığına dikkat edecek şekilde organik ürünlere yönelim gösteren bir profile sahip olduğu anlaşılmıştır. İkinci maddede, alışveriş merkezlerinin geliştirme sürecinde en önemli ve ilk olarak fizibilitesi yapılması gerekli olan adımın doğru yer seçimi adımı olduğu, ikinci adımın ana çekim mağazalarının seçilerek kira sözleşmelerinin yapılmasıyla birlikte, diğer mağaza karmasının bölgesel ve yerel ölçekte sosyal toplum yapısı iyi gözlemlenerek oluşturulması gerekliliği olmuştur. Alışveriş merkezinin içsel yapısı içinde mağazaların nasıl yerleştirilmesi ve optimum oranlarının ne olması gerektiği anlaşılmıştır. Üçüncü maddede, değerleme kavramıyla birlikte gayrimenkul değerleme yöntemlerinin emsal karşılaştırma, maliyet yöntemi ve gelir indirgemesi yöntemlerinin olduğu, alışveriş merkezleri değerlemesi sürecinde emsal karşılaştırması yönteminin sadece arsa değerinin elde edilmesinde kullanıldığı, en sık kullanılan gelir indirgemesi yönteminin alışveriş merkezinin değerini en doğru olarak yansıttığının kabul edildiğini ve maliyet yönteminin gelir indirgemesine ek olarak yapıldığı öğrenilmiştir. Alışveriş merkezlerinin her birinin büyüklüğü, tasarımı, içinde bulundurduğu mağazaların çeşitleri ve kira değerleri, ciro kiraları, uygulanan teşvikler, gider harcamaları farklılıklar gösterdiğinden değerleme kapsamında emsal teşkil edecek alışveriş merkezi bulunması zor olduğundan sadece emsal karşılaştırma yöntemiyle değer elde edilmesinin mümkün olmadığı öğrenilmiştir. Maliyet yönteminde ise en çok kullanılan yöntemin amortismanlı maliyet yöntemi ve gelir indirgemesi yönteminde en çok kullanılan yöntemin, iskontolu nakit akışı yöntemi olduğu anlaşılmıştır. Dördüncü ve son olarak çalışma sonucunda, Marmara Forum AVM için arsa değeri piyasadan elde edilmiş, rekabet analizi sonucu kendi rekabet bölgesi içerisinde önemli bir paya sahip olduğu görülmüş ve ticari etki alanı olarak İstanbul nüfusunun neredeyse %50'sine hitap edecek geleneksel süper bölgesel ölçekli AVM olduğu analiz edilmiş, amortismanlı maliyet yöntemi ve iskontolu nakit akış yöntemiyle varsayımlar üzerinden değer elde edilmiştir. Alışveriş merkezlerinin sayısı, özellikle belli bir durgunluk gösteren İstanbul piyasasından başlayarak Anadolu'ya doğru artarak devam etmektedir. Yabancı markaların Türkiye'ye İstanbul AVM pazarından girişindeki artışa paralel olarak, Türkiye genelinde önümüzdeki süreçte AVM yatırımları artacak ve alışveriş merkezleri mal sahipliği artışı ve gerekli alım satımlar, çeşitli ticari ve hukuki amaçlar sonucunda, alışveriş merkezleri değerlemesi süreci artarak devam edecektir.
AVM içindeki eğlence alanları ve bu alanların AVM'lere etkisi: İstanbul örneği
Alışveriş ve eğlence medeniyetin başlangıcından bu güne dek kent hayatının merkezinde bulunmuş, toplumsal ilişkilerden etkilenmiş ve toplumsal ilişkileri etkilemiştir. Zaman içinde her ikisi de toplumsal ve ekonomik dönüşümlerle birlikte dönüşmüş, kent içindeki yerleri ve şekilleri değişmiştir. 20. yüzyılda alışverişin en yaygın, en tercih edilen ve hatta diğer alışveriş alanlarını domine ederek yok olmaya iten yapıları alış-veriş merkezlerinin sayıları çok hızlı bir biçimde artmış ve sektör içinde çok yüksek bir rekabet ortamı oluşmuştur. Aynı dönemde kentteki eğlence merkezi geliştiricileri de tek başlarına tutunamamaya başlamış kendilerine iş birliği yapacak ve karşılıklı ilişki sağlayabilecekleri alanlar aramaya başlamışlardır. Bu durum alışveriş ve eğlencenin birlikte servis edilmesine sebep olmuş/olanak sağlamıştır. Amerika'da 20. Yüzyılın ortalarında tam şeklini almış olan alışveriş ve eğlencenin birlikte servis edildiği bu alanlar 'kentsel eğlence merkezleri' olarak anılmaya başlamıştır ve alışveriş ve eğlencenin nasıl bir sinerji oluşturdukları, birbirlerini nasıl etkiledikleri araştırılmaya başlanmıştır. AVM'lerin rekabet gücünü arttıran eğlence alanlarıyla ilgili araştırmalar, tüketici algısı, tüketici davranışı, AVM'lerin çekiciliği, AVM'lerde etki ölçümü başlıkları altında incelenmiştir. Literatürde bu başlıklar altında incelenen AVM'lerin sıklığı Amerika'dadır; bununla birlikte Avustralya ve Uzak Doğu'dan örnekler de incelenmiştir. Ancak bu tip bir çalışma henüz Türkiye'de yapılmamıştır. Çalışmanın literatürdeki bu tip bir açığı kapatması düşünülmektedir. Bu çalışmanın ilk iki bölümünde, çalışma esnasında karşımıza çıkacak AVM ve eğlence merkezleri sınıflandırması ve kavramlar, üçüncü bölümde AVMlerdeki eğlence mefhumu ve eğlence alanlarının AVM'leri nasıl etkilediğiyle ilgili literatür araştırması ve dördüncü bölümde bu araştırmalardan elde edilen yöntemlerle yeni bir model oluşturulup İstanbul' da bulunan AVM'ler içindeki eğlence alanlarının içinde bulundukları AVM'lere nasıl bir etkileri olduğunu alan çalışmasıyla ölçmüştür.
Fast food restoranı yer seçimine etki eden faktörlerin modellenmesi: İstanbul örneği
Çalışma, perakende sektörü içerisinde büyük paya sahip olan yeme içme sektöründe fast food sektörünün yayılmasını etkileyen faktörleri ve bu faktörlerin etki yüzdelerini ortaya koymaktır. Yer seçimine yönelik model oluşturulması ve bu modelin İstanbul ilinde test edilmesi çalışmanın temel amacıdır. Çalışma kapsamında fast food restoranları yer seçiminde kullanılan Analitik Hiyerarşi Süreci'nin teorik olarak anlatılmasının ardından, Türkiye'de perakende sektörünün gelişimi, perakende sektörü içinde yeme içme sektörü ve fast food sektörünün gelişimi anlatılmıştır. Çalışma alanı olarak İstanbul'un 39 ilçesi belirlenmiştir ve çalışma kapsamında İstanbul'da fast food zincirlerinin mekansal dağılımı incelenmiştir. İstanbul'da fast food zincirlerinin mekansal dağılımı ile bu dağılıma etki eden temel faktörler ilişkilendirilmiştir. Bu ilişkinin bir modelle ortaya koyulması hedeflenmiştir ve Analitik Hiyerarşi Süreci yöntemiyle belirlenen kriterler ve bu kriterlerin ağırlık yüzdelerini ortaya koyan bir model geliştirilmiştir. Fast food restoranları yer seçimine yönelik geliştirilen bu model, İstanbul metropolitan alanında test edilmiştir. Oluşturulan model ve modelin İstanbul metropolitan alanında test edilmesi sonucunda; fast food restoranı yer seçiminde belirlenen "Demografik özellikler", "Ticari alanın özellikleri", "Gayrimenkulün özellikleri" ve "Rekabet faktörü"nden oluşan, dört temel faktörün yerseçimi konusunda etken olduğu sonucuna varılmıştır. Bu sebeple, fast food restoranları yer seçiminde restoranların dağılımı rastlantısal değildir genel hipotezi kabul edilmiştir. Ayrıca ticari alanın özelliklerinin %36 ağırlık oranı ile birinci derecede önemli etken olduğu sonucuna varılmıştır. Oluşturulan modelin İstanbul metropolitan alanında test edilmesi ile elde edilen alansal analiz sonuçlarına göre; ilçelerin fast food restoranları açısından sıralanması ile elde edilen sonuçlar, 1/100.000 ölçekli İstanbul çevre düzeni planı öngörülerinde yer alan merkezlerle karşılaştırıldığında; geleneksel merkezler ve 1. derecede merkezlerde model sonuçlarının uyum gösterdiği; 2. derece merkezler ve alt merkezlerde ise; bu merkezlerin henüz tam olarak oluşmaması sebebiyle model sonuçlarında kesin bulgularla uyum tespit edilemediği görülmektedir.