Arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarında inşaat alanı dağıtımı ile imar hakkı aktarımı kullanımı

Yerel yönetimler tarafından planlı şehircilik anlayışı kapsamında yapılan en önemli ve yaygın uygulama Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD)'dir. Yapılaşmaya uygun olmayan parseller, sahiplerinin onayına bakılmaksızın 3194 sayılı İmar Kanunu, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine göre parselasyon planları yapılarak uygun imar parsellerine dönüşmektedir. Parselasyon uygulamalarında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak maksimum %45 kesinti yapılarak, bu kesinti miktarının her parselde eşit miktarda değer artışına karşılık geldiği kabul edilmektedir. Ancak uygulama sonrası her parselin değer değişimi aynı olmamaktadır. Uygulama imar planlarında, düzenleme bölgesinde çeşitli yapılaşmalar oluşarak emsal farklılıkları ortaya çıkmaktadır. Oluşan emsal farklılıkları nedeniyle hak sahipleri arasında anlaşmazlıklar çıkarak yerel yönetimlere olan güven zedelenmektedir. Uzmanlar tarafından adil olmayan değer değişimi için, değer bazlı dağıtım modeli önerilmektedir. Ancak değer dağıtımının gerek yasal altyapısının olmaması, gerekse hangi değerleme yönteminin kullanılacağına ilişkin sorunlar nedeniyle ülkemizde uygulanması oldukça güçtür. Bu tez çalışması kapsamında değer dağıtımının önemli bir bileşeni olan inşaat alan dağıtım modeli önerilmiştir. Erzurum ili, Pasinler ilçesi, Kurtuluş Mahallesi ile Giresun ili, Bulancak ilçesi, Güzelyalı Mahallesinde tescillenmiş parselasyon uygulamaları örnek uygulama olarak alınmıştır. Parsellerin değer değişimleri gösterilerek inşaat alan dağıtım modeli uygulanmış, inşaat alan eşitliği sağlanmıştır. İnşaat alan farklarının ise ülkemiz için henüz yeni bir kavram olan İmar Hakkı Aktarımı (İHA) Sertifikası olarak menkul kıymete dönüştürülmesi önerilerek yerel yönetimler üzerindeki mali külfetin hafifletilmesi sağlanmıştır. Yeni yöntemin kurum ve yatırımcılar açısından nasıl karşılanacağını belirlemek için anket çalışması düzenlenmiş, sonuçlar grafik olarak değerlendirilmiştir.