İmar Kanunun 18.maddesinin değerleme esaslı uygulanabilirliğinin incelenmesi ve öneriler

3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi, kullanışsız kadastro parsellerinin daha ekonomik ve kullanılabilir bir yapıya dönüşümünü sağlayan bir planlama aracı olarak, kent planlarının uygulanmasında, plan kararlarının eyleme dönüştürülmesi ve kentsel mekânların oluşturulmasına büyük ölçüde yön veren ve kentin yönetimi için vazgeçilmez bir uygulama aracıdır. Kent planlarının başarısı, planlamanın amaç ve hedeflerinin belirlenmesinden, planların uygulanmasına kadar olan tüm aşamaların sağlıklı bir şekilde yürütülmesine bağlıdır. Uygulama imar planlarının araziye yansıtılması aşamasında arsa ve arazi düzenlemesi, inşaata uygun yeni imar parsellerinin üretilmesini amaçlamaktadır. Arazi ve arsa düzenlemesinin temel işlem adımları, bir düzenleme bölgesindeki tüm taşınmazların, alanlarına göre sayısal olarak bir düzenleme kütlesinde birleştirilmesi, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışı karşılığında bu düzenleme kütlesinden kamusal amaçlar için gerekli alanların kesilmesi, dağıtım kütlesi olarak nitelenen kalan alanların, katılım parsellerinin maliklerine dağıtılmasıdır. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlenmesinde yaşanan en temel sorun; farklı konum ve büyüklükteki kadastral parsellerin, plan notlarına göre aldıkları farklı kullanım biçimleri, türleri, mevcut konumları dikkate alınmadan ve değerlerindeki artış oranı nesnel ölçütlere göre belirlenmeden düzenlemeye giren tüm taşınmazlardan aynı oranda düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması, kesintiden sonra kalan miktara ilişkin yapılan tahsislerde ise alan büyüklüğünün ölçüt alınmasıdır. Taşınmazlardan aynı oranda kesinti önerilmesinin hiçbir bilimsel dayanağı yoktur. Arazi ve arsa düzenlemesinin yapısı içerisinde, planlarda üretilen farklı yapılaşma ve yoğunluk kararları dikkate alınmamakta ve yine planlarla elde edilen farklı kazanımlara altlık oluşturulmaktadır. Arazi ve arsa düzenlemeleri açısından yaşanan önemli sorunlardan biri de taşınmaz sahiplerinin uygulama sürecine katılımı ile ilgilidir. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18.Maddesi'nde yer alan hükümler uygulayıcı kurumlara, düzenleme sınırının belirlenmesinden tescil işlemine kadar olan aşamaların tümünde re'sen tasarrufta bulunma yetkisi vermektedir. Ancak, parsel maliklerinin sürece katılımına olanak vermeyen bu yapıya, yöntemin değer adaletsizliği açısından içerdiği yetersizlikler ve düzenleme alanının belirlenmesinde yaşanan belirsizlikler de eklendiğinde, arazi ve arsa düzenlemesi süreci ciddi suistimallere açık hale gelmektedir. Alan ilkesine dayalı olarak yapılan uygulamada, Düzenleme Ortaklık Payı adıyla parsellerden eşit orantılı toprak kesintisi yapılması, uygulama öncesi ve sonrası parsel değerlerinin orantısız olarak artmasına veya azalmasına neden olduğundan parseller arasında eşitsizlikler oluşturmaktadır. Ülkemizde uygulanan 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesine göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi, parsel sahipleri arasında adaletin sağlanması, arsa spekülasyonun önlenmesi, donatı ve altyapı hizmet alanlarının edinimi, uygulama finansmanının karşılanması, düzenleme ile ortaya çıkan değer artışının kamusal amaçlara aktarımı hedeflerinin gerçekleştirilmesinde yetersiz kaldığından, arazi ve arsa düzenlemelerinde değerleme esaslı bir yönteme ihtiyaç duyulmaktadır. Bu çalışmada, taşınmaz değerini objektif olarak hesaplayabilmek için taşınmaz değerine etki eden genel ve özel faktörler ile ağırlıkları belirlenmekte, arazi ve arsa düzenlemesinin değerleme esaslı yapılarak doğruluğu ve güvenilirliliği açısından daha başarılı kentsel dönüşüm uygulamasının gerçekleştirilebileceği hedeflenmektedir.