İmar planlama ve uygulaması neticesinde taşınmazın değerinde oluşan artışın bedelsiz dop kesintisi ile ilişkisi üzerine bir araştırma

Şehirlerin planlı ve ruhsatlı yapılaşması için ihtiyacı olan imar parseli temini ve plandaki donatı alanlarının kente, kamuya kazandırılması amaçlanarak yapılan düzenleme ortaklık payı kesintisi, yaşam standartları gelişmiş ülkelerde uzun yıllardır kullanmaktadırlar. Türkiye'de bu uygulamanın geçmişi yaklaşık 150 yıllık bir sürece dayanmaktadır. Fakat Türkiye'de kentleşmenin hızlı bir şekilde oluştuğu son yarım yüzyıllık zaman sürecinde planlı şehirleşme için daha yoğun bir şekilde uygulanmıştır. Bu çalışmada, imar planı uygulama süreci olan arazi ve arsa düzenlemesi kapsamında yapılan bedelsiz düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinin hukuki boyutta değerlendirilmesi; İmar planlama ve uygulaması neticesinde taşınmazın değerinde oluşan artışın bedelsiz DOP kesintisi ile ilişkisinin incelenmesi esas alınmıştır. Konya İli Karatay ilçesi İstiklal Mahallesinde çalışma alanı olarak bir düzenleme sahası belirlenmiştir. Düzenleme alanı sınırlarındaki taşınmazları kapsayan eş-oran alan esaslı imar plan uygulaması yapılmıştır. Çalışmada, 1/1000 ölçekli uygulama imar plan haritalar, mülkiyet haritaları, zemin kullanım durum haritaları ve parselasyon planları kullanılmıştır. İlgili kurumlardan temin edilen bilgiler ve veriler, analiz ve yorumlama aşamasında kullanılmıştır. Taşınmazların piyasa değerlerinin hesaplanmasında ise bu alanın Konya Şehir Hastanesi lokasyonunda olması nedeniyle konut ve konut altı ticari açısından değerli olması, inşaat firmalarının tercih bölgesi olması nedeniyle ana arter cepheli imar(yapı) parsellerinde inşaat alanı esas alınarak değerlendirme yapılmış ve güncel piyasa alım- satım bedelleri hesaplanmıştır. Uygulama neticesinde, kadastro parsellerinde alan esaslı eş-oran dağıtım modeli ile yapılan düzenleme sonrasında, kesilen DOP miktarına rağmen düzenleme öncesine göre taşınmaz değerlerinde artış görülmüştür. Birçok taşınmazda değer artışı farklı olmakla birlikte kesilen ve düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak belirtilen miktarın, imar plan uygulaması kaynaklı taşınmazlarda oluşan değer artışının karşılığı olduğu kabul edilmektedir. Türkiye'de yürürlükteki uygulamada, taşınmazlardaki değerlenme oranları dikkate alınmadan tüm parsellerden eşit oranda DOP kesilmektedir. Taşınmaz iyelerine tahsis edilen imar parseli işleminin değer üzerinden değil alan esasına göre yapılması ve tahsis edilen imar parsellerin konum, biçim ve yapılaşma haklarındaki farklılıklardan dolayı değer farklılığın düzenleme sahasındaki malikler arasında sosyal adalet ilkelerini zedelemektedir.