Kentsel alan büyümesinin kırsal alanlarda değer değişimine olan etkisinin cografi bilgi sistemi ile araştırması: Konya örneği

Türkiye sahip olduğu zenginlikler bakımından gelişmekte olan ülkeler kategorisinde yer almaktadır. Artan nüfusla birlikte kentsel alanlara ihtiyaç gün geçtikçe dünyada olduğu gibi Türkiye'de de artmaktadır. Kentsel alanların artması, kırsal alanları etkilemektedir. Arsa ihtiyacının doğması ile kent çeperindeki tarım alanlarının, kentsel toprak niteliği kazanmasına neden olmaktadır. Bu alanların kentsel alan düzenlemesi beklentisi arazinin piyasa değerine yansımaktadır. Aslında kullanım şekli ve fiziki koşullarında bir değişim olmamasına karşın alım-satım değerine, beklenti ilkesi doğrultusunda bir rant artışı gözlemlenmektedir. Bu çalışmanın amacı; fiziki olarak mevcut olmayan beklentiden kaynaklı değer artışını ve toplam değer üzerindeki etkisini tahmin etmektir. Kırsal alanlarda kentin büyümesinden dolayı yaklaşma etkisini ölçebilmek için Çok Kriterli Karar Verme (ÇKKV) metotlarından olan Analitik Hiyerarşi Prosesi (AHP), En iyi ve en kötü yöntemi( BWM) ve istatistikî metotlardan Çoklu Lineer Regresyon Analizi (MRA) yöntemleri kullanılmıştır. Uygulama alanı olarak Konya'nın merkez ilçesi olan Selçuklu'nun Aşağı Pınarbaşı, Yukarı Pınarbaşı ve Sarıcalar mahalleleri belirlenmiştir. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) kullanılarak yapılan uygulamada 5 temel kriter kullanılmıştır. Bu kriterler ulaşım, parsel özellikleri, merkeze uzaklık, tarım durumu ve imar durumudur. Her üç yöntemde de kriterler içinde en fazla ağırlığa sahip imar durumu kriteri ortaya çıkmıştır. 235 örneklem fiyatı bilinen parsel kullanılmıştır. Çalışma bölgesinde toplam parsel sayısı ise 2419 parselden oluşmaktadır. Performans değerlerine bakıldığında en uygun yöntemin MRA olduğu görülmektedir. R2 değeri 0,7705 dir. Çalışma sonucu uzman görüşüne göre ÇKKV yöntemlerinden AHP ve BWM yöntemleri uygulanmıştır. Bu yöntemlerden elde edilen sonuçlara göre kentsel alan niteliği kazanan ve bununla birlikte bazı planların etkisiyle beklentilerin değere etkisinin fazla olduğu gözlemlenmiştir. Fakat piyasa değerleri ile MRA modelleme sonucu, aslında bu beklentilerin yeteri kadar arazinin değerinde artışa neden olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durum planlardan kaynaklı değer artışlarının piyasa koşullarında yeterli göz önüne alınmadığını ortaya koymaktadır. Anahtar Kelime: Nazım imar planı, kentsel alan, plan, taşınmaz değerleme, kırsal alan değerlemesi, beklenti ilkesi, Çoklu Karar Verme.