Kentsel alan düzenleme çalışmalarında değer esaslı uygulama

Taşınmaz mallar, çok uzun zamandan bu yana ülkemizde ve dünyada yatırım amaçlı kullanılan durağan varlıklar olarak nitelendirilir. Bu yaklaşım çerçevesinde, insan doğası gereği taşınmazlara olan ilgi her zaman var olmuş ve olmaya da devam edecektir. Bu tez çalışmasında, çalışma alanı olarak, Manisa İli Demirci ilçesi Şehreküstü Mahallesi Kırüstü Mevki sınırları içinde yer alan ve planda gelişme sahası olarak gösterilen bir düzenleme bölgesi seçilmiştir. Düzenleme sahası kapsamında yer alan parsellere ilişkin değer esaslı imar uygulaması yapılması amaçlanmıştır. Çalışmada, 1/1000 ölçekli standart topoğrafik haritalar, imar durum haritaları ve parselasyon planları kullanılmıştır. Ayrıca, taşınmazın değerini etkileyen faktörler yerinde arazi ölçme ve gözlemleri sonucu belirlenmiştir. İlgili kurumlardan temin edilen ve üretilen raster ve vektör veriler, analiz ve yorumlama aşamasında kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazın öznitelik bilgilerini oluşturan faktörlere ait puanların hesaplanmasında nominal yöntem formülleri kullanılmıştır. Taşınmazların piyasa değerlerinin hesaplanmasında ise rayiç değerler ve güncel alım- satım değerleri kullanılmıştır. Yapılan uygulama sonucunda, mevcut eşoran esaslı dağıtımı yapılan parsellerin birçoğuna fazla değerde yerden alan verildiği tespit edilmiştir. Bu nedenle, dağıtım eşdeğer esaslı yapılmış ve tüm parsellere öz değerinde alan tahsis edilmiştir. Çalışma alanında alan esasına göre yapılmış olan dağıtımda, kadastro parsellerinin birçoğuna değer esasına göre tahsis edilmesi gereken alandan daha az miktarda alan tahsis edilmiştir. Kadastro parselinin birim değerinin tahsis miktarı olarak kabul edilmesi, bu sorunu ortadan kaldıracaktır.