Konut alt piyasaları: Ankara metropolitan kenti örneği

Konut piyasası, arz ve talep mekanizması ile konut üretiminin yapıldığı bir alandır. Konut piyasasındaki heterojenlik nedeniyle bu piyasa tek bir piyasadan ziyade farklı homojen gruplar olarak daha iyi analiz edilmektedir. Bu homojen gruplar, benzer mekânsal, çevresel, konumsal ve yapısal özelliklere sahip alt piyasalar olarak tanımlanmaktadır. Konut alt piyasaları, konut fiyatlarını tahmin etmek ve karar vericilerin daha bilinçli kararlar almasına yardımcı olmak için kullanılmaktadır. Bu çalışma, Ankara konut piyasasında mevcut satılık konut arzını kullanarak konut alt piyasalarını tartışmayı amaçlamaktadır. Bu bağlamda, ilk olarak konut piyasasını anlamak için şehir bütünü için yapılan analizin gerçekçi bir konut fiyatı yapısını yansıtıp yansıtmadığını incelemektedir. Ayrıca bu çalışma, mahalle bazında ortalama hane halkı gelirine dayalı sosyo-ekonomik alt piyasaların ve ilçelerin konumuna göre mekânsal alt piyasaların Ankara metropolitan alan için belirleyici olup olmadığı sorusunu yanıtlamayı amaçlamaktadır. Veriler, Ankara'nın dokuz merkez ilçesinin farklı mahallelerinde konut satışları hakkında bilgi veren Türkiye'nin en büyük gayrimenkul web sitelerinden birinden Ocak ve Eylül 2021 arasında toplanmıştır. Veriler hedonik fiyat modeli ile analiz edilmiştir. Ampirik sonuçlar, her alt piyasanın kendi dinamiklerine sahip olduğunu ve her alt piyasadaki konut fiyat yapısının farklı değişkenlere bağlı olduğunu göstermektedir. Bu bağlamda, konut alt piyasalarının Ankara için önemli olduğu görülmüştür. Diğer bir ampirik sonuç, ilçelerin konumuna göre tanımlanan alt piyasaların ve mahalle bazında ortalama hane halkı gelirinin her alt piyasada konut satış fiyatlarını etkilediğini ortaya koymuştur. Ayrıca, Ankara metropolitan alanı için mekânsal alt piyasalar, sosyo-ekonomik alt piyasalara göre daha açıklayıcı sonuçlara sahiptir. Bu çalışma, Ankara konut piyasasından yeni kanıtlar ortaya koyarak piyasa bölümlenmesini göz ardı eden konut fiyatı çalışmalarına katkı sağlamaktadır.