Mülkiyet hakkına konu olmayan gayrimenkullerde gayrimenkule bağlı devredilebilen hakların değer tespiti

Gayrimenkul, pazarda el değiştirmeye konu olan varlık olarak değerlendirildiğinde, devre konu işlemin gayrimenkulün fiziksel varlığından ziyade mülkiyet hakları üzerinden gerçekleştiği; dolayısıyla değerin de gayrimenkule bağlı hakları ifade ettiği söylenebilir. Gayrimenkul sahipliğinden doğan tüm kullanma, yararlanma ve tasarruf hakları bir bütün olarak değerlendirildiğinde; haklar bütününün tamamı mülkiyet hakkı, bileşenlerinden biri ya da bir bölümü ise kısmi haklar olarak ifade edilmektedir. Temel gayrimenul değerleme esaslarına uygun olarak gayrimenkule bağlı hakların değerlemesi yapılırken; hak sahibinin gayrimenkul üzerindeki yetkileri ve kısıtları dikkate alınmalıdır. Bir gayrimenkul üzerinde tanımlanan farklı haklara ait değerlerin toplamı, genellikle aynı gayrimenkulün mülkiyet hakkının değerinden farklıdır. Tez kapsamında; gayrimenkul değerleme süreçlerinde değerlemeye konu gayrimenkule bağlı hakların dikkate alınması gerekliliğine odaklanılmıştır. Tezin konusunu oluşturan devredilebilen sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanan raporlarda sorunlu görülen kısımlara dikkat çekilerek; temel değerleme yaklaşımlarının doğru uygulama teknikleri üzerinden örneklenmesi amaçlanmıştır. İlk aşamada, gayrimenkul ve mülkiyet hakkı öncelikle teorik kapsamda açıklanmış, sonrasında T.C. hukuk sistemi kapsamında eşya hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku açısından incelenmiştir. Ek olarak, sermaye piyasası mevzuatı kapsamında gerçekleştirilen değerleme çalışmalarında uyulması zorunlu kılınan Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesindeki düzenlemelere yer verilmiştir. Temel gayrimenkul değerleme yaklaşımlarının, değerleme esaslarına göre uygulanma yöntemleri üzerinde durulmuş; değerlemeye konu gayrimenkulün devredilebilen sınırlı ayni hak sahipliğine dayandığı durumlarda dikkat edilmesi gereken hususlar belirtilmiştir. Ayrıca, Türkiye'de devredilebilen sınırlı ayni hak vakalarının gayrimenkul değerleme çalışmalarına yaygın olarak konu olmaması nedeniyle pratikte oluşan sorunlar örnekler üzerinden değerlendirilmiştir. Uygulama bölümünde; devredilebilen sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkul değerlemesi, değişik kullanımlı üç farklı örnek üzerinden çalışılmıştır. Değerleme yaklaşımları uygulanırken gayrimenkul mevzuatı ve değerleme esasları dikkate alınmıştır. Çalışma sonucu ulaşılan değerler; devredilebilen sınırlı ayni hak değeri ile bu gayrimenkulün mülkiyet hakkı değeri arasında matematiksel bir ilişki bulunmadığını göstermiştir. Son bölümde; devredilebilir sınırlı ayni hak değerlemesi sürecinde uygulanan, birbirini tekrar ederek yaygınlaşan ve genel teamül olarak kabul edilen; ancak, değerleme ilke ve esasları ile çelişen tekniklerin yerine; değerleme standartları açısından geçerli değerleme süreçlerinin uygulanması önerilmiştir.