Sürdürülebilir otomatik konut değer tahmininde kullanılacak yöntem uygulamaları: Konya örneği

Taşınmaz değerlerinin doğru şekilde belirlenmesi ile kamulaştırma, yatırım, vergilendirme, piyasa değer tespiti, kentsel dönüşüm uygulamaları, ipotek, bilirkişilik raporları gibi birçok alanda kullanılabilmektedir. Literatür çalışmaları incelendiğinde taşınmaz değerlemesi alanında pek çok çalışma bulunmaktadır. Bu çalışmalarda da ifade edildiği üzere ülkemizde altyapının bulunmaması sebebiyle kullanılan tekil değerleme yöntemlerin yanında toplu değerleme yöntemlerine ihtiyaç duyulmaktadır. Tarafsız şekilde sürdürülebilirliğin devam edebilmesi için taşınmazlara uygun yöntem ve kriterlerin belirlenmesi gerekmektedir. Bu yöntem ve kriterlerin farklılıklarına göre değer tahminleri de değişiklik göstermektedir. Çalışmada Konya ili Selçuklu, Meram, Karatay ilçeleri merkez mahallelerinde yer alan 4602 adet satılık konut ilanı toplanmıştır. Toplanan veriler ile oluşturulan bu veri setine ait fiziksel, konumsal, mahalli ve yerüstü-yeraltı özelliklerin alt kriterleri olmak üzere toplam 51 kriter belirlenmiştir. Çalışma bölgesi mekânsal kısıtlı kümeleme analizi ile yakın özelliklere sahip konutların kümelendiği 5 bölgeye ayrılmıştır. 5 bölge ve çalışma alanının tamamının yer aldığı veri seti %70 eğitim, %30 test verisi olacak şekilde ayrılmıştır. Bu veri setlerine Lineer Regresyon, Yapay Sinir Ağları, Destek Vektör Makineleri, K- En Yakın Komşu, Cobb Douglas, Yeni Hibrit Matematiksel Model analizleri uygulanmıştır. Bu analizlerin performans değerleri (MSE, RMSE, MAE, MAPE ve R2) karşılaştırılmıştır. Son olarak her bir çalışma bölgesi için CBS tabanlı değer haritaları ve başarı haritaları üretilmiştir. Analiz sonuçları incelendiğinde DVM analizinin diğer analizlere göre daha başarılı olduğu tespit edilmiştir. Ancak sürdürülebilirlik bakımından incelendiğinde toplu değerleme için yeni hibrit matematiksel analizin uygun bir yöntem olduğu tespit edilmiştir. Bu yöntem; piyasa değerinin analize dahil edilmemesi ile sürdürülebilir değer tahminin gerçekleştirilebileceğini göstermektedir. Çalışma sonucunda kısa bir sürede güncel tahmin değerlerinin oluşturulması ile birçok iş koluna kolaylık sağlanabilmesi amaçlanmıştır.