Taşınmaz değerlerindeki mekânsal ve zamansal farklılıkların deprem riski bağlamında analizi: GTWR modeli temelli bir çalışma

Taşınmazların doğru ve güvenilir biçimde değerlenesi hem bireysel karar alma süreçleri hem de ülke ekonomisinin sürdürülebilirliği açısından kritik bir öneme sahiptir. Bir taşınmazın değeri; yapısal nitelikleri, konumsal özellikleri, çevresel koşulları ve ekonomik göstergeleri kapsayan çok boyutlu bir etkileşimle şekillenmektedir. Buna ek olarak, doğal afetler, salgınlar veya sosyo-politik dalgalanmalar gibi olağan dışı olaylar da taşınmaz piyasalarında ani ve belirgin kırılmalara yol açabilmektedir. Bu kapsamda çalışma, 06 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremin etkilerinin en yoğun hissedildiği alanlardan biri olan Kahramanmaraş İli Onikişubat Merkez İlçesi üzerinde gerçekleştirilmiştir. Çalışmada, deprem öncesi ve sonrası dönemleri kapsayacak şekilde 2022, 2023 ve 2025 yıllarına ait yaklaşık 2704 konutun satış verileri farklı emlak platformlarından derlenmiş, düzenlenmiş ve bütünleştirilerek anlamlı bir veri seti oluşturulmuştur. Elde edilen veriler Coğrafi Bilgi Sistemleri ortamına aktarılmış, koordinat bilgileri işlenmiş ve taşınmaz değerleri üzerinde etkili olan ulaşım, kamusal hizmetler, sosyal donatı alanları ve jeolojik risk faktörleri gibi mekânsal bağımlılığı yüksek mesafe değişkenleri hesaplanmıştır. Ayrıca parsel sorgu ve OpenStreetMap gibi açık kaynak platformlardan alınan yaklaşık 31.000 parsel verisi de çalışma alanına entegre edilerek bölgenin mekânsal yapısını yansıtan kapsamlı bir altlık oluşturulmuştur. Taşınmaz değerlerini açıklama ve tahmin etme amacıyla Çoklu Regresyon (OLS), Coğrafi Ağırlıklı Regresyon (GWR) ve Coğrafi ve Zamansal Ağırlıklı Regresyon (GTWR) yöntemleri kullanılmış; modeller karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. Elde edilen sonuçlar, mekânsal ve zamansal heterojenliğin yüksek olduğu Onikişubat ilçesinde klasik regresyonun yetersiz kaldığını, GWR modelinin mekânsal değişkenliği daha iyi yakaladığını, GTWR'nin ise hem zaman hem de mekân etkilerini bütünleştirerek en yüksek tahmin doğruluğunu sağladığını ortaya koymuştur. Model performansları; R², RMSE, MAE ve MAPE gibi ölçütler kullanılarak detaylı şekilde analiz edilmiş ve yöntemlerin güçlü ve zayıf yönleri tartışılmıştır. Bu çalışma, deprem sonrası değer değişiminin mekânsal dağılımını, risk zonları ile ilişkisini ve taşınmazın değerini belirleyen faktörlerin bölgesel farklılaşmasını ortaya koyması bakımından hem akademik literatüre katkı sağlamakta hem de yerel yönetimlerin, yatırımcıların ve planlama otoritelerinin karar alma süreçlerine önemli girdiler sunmaktadır.