Contribution of real properties to the joint stock companies

Capital is one of the essential elements for joint-stock companies. The legislator, as in comparative law, acknowledges the possibility for joint-stock companies to contribute in cash, as well as in kind. In this regard, real properties constituting contributions in kind, could be considered as contributions to joint-stock companies. However, there are some additional regulations on contributions in kind to joint-stock companies, especially regarding those of real property. This research will analyse the issue of contribution of real property to joint-stock companies. The concept of capital does not have a common definition; and it possesses different meanings in the fields of economics, finance and accounting. From legal perspective, the capital is generally defined as economic values guaranteed or contributed by shareholders on behalf of the company, so that the common goals of companies that are established in accordance with the law of obligations and commercial law, could be realised; and the capital is one of the foundational elements of companies. Commercial companies regulated under the TCC have a "capital" distinct from the assets of their shareholders, but it needs to be formed by them. In terms of responsibility, commercial companies consist of two subsets: personal companies and stock corporations. In principle, the responsibility of shareholders in stock corporations is limited and vis-à-vis the corporate entity. Hence, capital has a significant importance in joint-stock companies, which are stock corporations. As per Art. 329 of the TCC, the joint-stock companies are companies with capital that is declared and divided into shares, and their responsibility is only limited to their assets. The capital in joint-stock companies could be briefly defined as the value in cash of assets guaranteed by shareholders at the time of establishment of company or capital increase. At this point, the capital is a nominal value accounted for under the liabilities column in joint-stock companies' balance sheets. Nevertheless, contributions could be used by company and potentially lead to an increase or decrease in corporate assets. Generally speaking, contributions to joint-stock companies should be declared and divided into shares, have a value in cash, and be totally guaranteed. In contrast, capital in joint-stock companies does not have the same meaning with corporate assets. Art. 127 of the TCC specifies assets that could be contributed to commercial companies, all being non-exhaustive examples. Art. 127/1-j of the TCC draws a general outline of contributable assets, by stating that all transferable assets having a value in cash could be contributed to commercial companies. However, Art. 127/2 of the TCC emphasises the fact that some capital assets could not be contributed to certain stock corporations. Regarding joint-stock companies, Art. 342 of the TCC specifies the qualities of contributions in kind, and states that a number of assets could not be contributed to joint-stock companies, in discordance with the general regulation of Art. 127 of the TCC. In joint-stock companies, values that could be specified in a way other than in cash, are defined as contributions in kind. In this respect, the term "good" has a different meaning in the TCC than the one in law of property. Contributions in kind to joint-stock companies should be considered as material performances, possible to be evaluated in cash, be transferable and not have any limited real right, distraint and injunction on them. In this context, the first chapter of this present research will deal with the concepts of capital and contribution, contribution in kind, and features of contributions in kind to joint-stock companies. Pursuant to Art. 127 of the TCC, all kinds of properties could be contributed to joint-stock companies. Due to the fact that there is no asset specifically considered as real property within the context of the TCC, and the land registry system is necessary for real properties; contributable real properties should be considered as real properties mentioned in the Turkish Civil Code. In this regard, it is possible to contribute real properties that does not have any limited real right, distraint and injunction on them, to joint-stock companies. Although real properties without title are not legally real properties; they could be contributed to joint-stock companies as long as they could be transferable and valorised in cash. Among other values contributable to joint-stock companies as contributions in kind, Art. 127 of the TCC enumerated the right of usus and fructus of real properties. Art. 127/1-j of the TCC states that all assets satisfying the conditions of being transferable and possible to be evaluated in cash, could be contributed in kind. In this regard, limited real rights that could be transferable and valorised in cash, could be contributed in kind. Within this context, the second part of the first chapter of this present research will generally treat real properties and limited real rights, by analysing their respective capital adequacy. The contribution in kind to joint-stock companies is not only regulated under Turkish law, but there are relevant provisions in comparative law as well. In this regard, the contribution in kind to joint-stock companies is subjected to some special rules in French law, Swiss law and EU law. In principle, Turkish law necessitates the official form requirement to transfer real properties. However, the contribution of real property leads to different form requirements. As a matter of fact, in order to protect the interests of shareholders and creditors, and to prevent corporate assets from losses; some additional procedures govern the process of contribution; and the regulations on real properties in this field are specific to Turkish law. The obligation of contribution of real property has generally two different phases, namely obligation (commitment) and disposition (performance), and contributed real property is subjected to a distinct evaluation procedure. In this context, the first two parts of the second chapter of this present research will generally analyse the contribution of real property in comparative law, and the issues of commitment and performance of contributions of real property in Turkish law. The obligation to invest capital is a relative and personal obligation that dons the company with a right to claim. This obligation arises from the signing of articles of association that contains the capital commitment, at the time of its approval; and the dissolving condition of this obligation is the acquisition of legal personality by the company. The commitment to invest capital, being the origin of the obligation to invest capital, is a declaration of intention expressed towards all founders of the company of whom the approvals are required within the articles of association at the time of incorporation. In case of capital increase, this declaration of intention is directly made towards the legal personality of the company. Such a declaration of intention per se is not enough to make the commitment of contribution in kind, certain form requirements should be fulfilled. For the commitment of contribution of real property, the following form requirements are necessary: these real properties should be registered under the articles of association along with their values specified by an expert, and this contribution should be annotated to their titles of property. In this regard, unlike Swiss law, Art. 335 of the TCC requires that the commitment of real properties and real rights as capital should be registered to the articles of association without any additional official form requirement. Within the framework of Art. 339/2-e of the TCC, in case of contribution of real properties and real rights, the articles of association should contain these assets, their values, and the number of shares given in exchange to these assets. As per Art. 339/1 of the TCC, in order to a capital obligation to be valid, the written articles of association should be duly signed and approved. Moreover, Art. 128/2 of the TCC imposed the obligation of annotation to title, which does not have any equivalent in the Previous TCC, Swiss Code of Obligation and Directive (EU) 2017/1132. Pursuant to this provision, the contribution of real properties is required to be annotated onto their titles for the registration of the company, in order to prevent any acts of disposition to the benefit of third parties from the time of contribution of real property until the acquisition of legal personality by the company. However, The SAİT (Memorandum on cooperation among registries – In Turkish: Siciller Arası İşbirliğine İlişkin Tebliğ) states that, in case of an annotation to title within the meaning of Art. 128/2 of the TCC, the trade registry office would refuse the registration of the company if the real property in question was transferred to a third party. Since the TCC does not have any provision regarding the question of whether the annotation is a limitation to the power of disposition within the context of the law of property, or an annotation of a personal right, there are different views in literature. Contributed real properties should also be subjected to evaluation. In this point, experts assigned by the commercial court of first instance where the registered office is located, are authorised to evaluate contributed real properties. In literature, there have been some criticisms towards the rule according to which experts are assigned by the court where the registered office is located. The TCC does not regulate by whom the assignment procedure of experts could be demanded and the qualifications of experts, there have been several suggestions in literature. Concerning the content of the evaluation report; it is required that the fairest and most appropriate evaluation method is used in each different case, and the number of shares allocated in exchange of committed assets is given in Turkish lira. Art. 343 of the TCC states that company founders and stakeholders could object to the expert report, and the expert report would become definitive when it is approved by the competent court. However, the writing of this article regarding "court approval" and "definitive form of the expert report" seems to be problematic in practice, it also led to the emergence of several controversies in literature. In literature, there are two main perspectives on maturity and performance of obligations in case of contribution of real property. According to these, one approach asserts that the obligation of contribution of real property would obtain maturity when the company acquires legal personality with its registration to the trade registry, and the performance of this obligation would be performed by the registration of real property in the land registry. Another view, based on the provisions of Art. 128/2-5-6 of the TCC, argues that the registration in the land registry would perform the obligation and the property would be transferred to the company after its registration to the trade registry, this situation would constitute a non-registered acquisition. This difference would have a significance regarding the prescription of an obligation and the moment of transfer of damages and benefits to the company. Differently from the Previous TCC, Art. 128/6 of the TCC imposed the obligation upon the trade registry manager to notify relevant registries ex officio. At this point, there are controversies on the question of whether the trade registry manager has the authority to modify the land registry on behalf of the company without any other procedure after its notification of registration within the framework of the explicit provision of the Art. 128/6 of the TCC. In virtue of this Article, the right of the company to unilaterally initiate this process is reserved. Art. 128/8 of the TCC sets forth the regime of interim injunction so that the specific performance of the contribution in kind subject to the commitment could be secured. In case of contribution of real property, the interim injunction process would be almost inapplicable vis-à-vis Art. 128/2 of the TCC. The remaining of the second chapter of this present research will deal with circumvention of the law to protect the contribution in kind, prescription and specific circumstances in capital increase. Although the contribution in kind is subjected to several specific regulations, it could be possible that the company would obtain the property of goods or businesses by circumventing these regulations without contribution in kind. In order to prevent these circumstances that could endanger the interests of shareholders and creditors, and be harmful for the corporate estate; the legislator imposed special regulations for obtention of property at the time of incorporation and for a period of two years after incorporation. Moreover, the Code foresees several provisions to prevent the obtention of corporate shares by the financial support of the company that will be contributed in kind. There are controversial views in literature regarding the prescription period of the obligation of contribution. Some argues that there should be a period of 5 years in accordance with Art. 147/4 of the Turkish Code of Obligations. On the other hand, it is also argued that the obligation would be imprescriptible as long as the corporate relationship continues. According to the approach of acquisition without registration, since the obligation will be performed prior to the registration of the company to the trade registry, the prescription will not be in question. Contribution in kind during capital increase is, in principle, subjected to the procedure of contribution in kind during incorporation. Nevertheless, there are some specific circumstances for contribution of real property, which result from certain regulations proper to capital increase. According to these, in case of a capital increase from external resources, "the applicability of the precondition of payment of previous contribution commitments with regards to commitments of contributions of real property" and "the applicability of the precondition of nonexistence of an available internal funding that is not transformed to contribution and the capital increase from internal resources with regards to real properties" are to be analysed. The question of whether real properties should be mentioned in articles of association is also taken into consideration. It could be possible that contribution in kind could not be performed for various reasons, as with any obligation. These reasons are enumerated as follows: invalidity of the declaration of intention, lack of capacity to act, violation of form requirements, impossibility, defective performance, quiet enjoyment and default. However, when all the overarching principles of joint-stock companies are taken into consideration, the direct application of the general rules on impracticability of performance could be incompatible in case of obligation of contribution in kind. Within this scope, the third and last chapter of this present research will analyse the cases leading to impracticability of contribution in kind, especially contribution of real property; and the legal consequences of these cases will be presented along with the solutions suggested in literature. Le capital est l'un des éléments essentiels des sociétés anonymes. Le législateur, comme en droit comparé, donne aux sociétés anonymes l'opportunité d'apporter en espèce, ainsi qu'en nature. À cet égard, les biens immobiliers constituant des apports en nature, pourraient être considérés comme les apports aux sociétés anonymes. Néanmoins, il existe des réglementations supplémentaires sur les apports en natures aux sociétés anonymes, notamment sur ceux d'un immeuble. Cette présente étude analyse la question des apports d'un immeuble aux sociétés anonymes. Le concept du capital ne possède pas de définition générale, et il obtient des sens différents dans les domaines de l'économie, de la finance et de la comptabilité. Du point de vue juridique, le capital est généralement défini comme les valeurs économiques garanties ou apportées par les actionnaires pour le compte de la société, afin que les buts communs des sociétés créées en conformité avec des règles du droit des obligations et du droit commercial, puissent être réalisés ; le capital est donc l'un des éléments fondamentaux des sociétés. Les sociétés commerciales régies dans le CCT (Code du commerce turc) possède un « capital » distinct des biens des leurs actionnaires, mais il faudrait qu'il soit créé par eux. En matière de responsabilité, les sociétés commerciales consistent en deux types différents : les sociétés personnelles et celles par actions. En principe, la responsabilité des actionnaires dans les sociétés par actions et limitée et contre la société. Le capital a donc une importance signifiante dans les sociétés anonymes, considérées comme sociétés par actions. Les sociétés anonymes, en vertu de l'article 329 du CCT, sont les sociétés dont le capital est déclaré et partagé; et leur responsabilité est seulement limitée à leur patrimoine. Le capital dans les sociétés anonymes pourrait être brièvement définie comme la valeur en espèce des biens garantis par les actionnaires au moment de la création de la société ou de l'augmentation du capital. À ce stade, le capital est une valeur nominale appartenant aux passifs du bilan des sociétés anonymes. Pourtant, les apports pourraient être utilisés par la société et cela pourrait provoquer une augmentation ou une baisse dans les biens sociaux. De façon générale, les apports aux sociétés anonymes devraient être déclarés et partagés, avoir une valeur en espèce et être complètement garantis. En revanche, le capital dans les sociétés anonymes n'a pas le même sens avec les biens sociaux. L'article 127 du CCT précise les biens qui pourraient être apportés aux sociétés commerciales. Ces biens mentionnés dans cet article sont des exemples. L'article 127/1-j du CCT trace les contours des biens susceptibles d'être apportés, tout en indiquant que tous les biens transférables ayant une valeur en espèce pourraient être apportés aux sociétés commerciales. Cependant, l'article 127 du CCT souligne que certaines immobilisations ne pourraient pas être apportées à certains types de sociétés par actions. En ce qui concerne les sociétés anonymes, contrairement à la règle générale de l'article 127 du CCT, l'article 342 du CCT définit les qualités des apports en nature, en disant qu'un nombre des biens ne pourrait pas être le sujet de l'apport aux sociétés anonymes. Dans les sociétés anonymes, les valeurs qui pourraient être précisées dans un autre moyen qu'en espèce, sont définies comme apports en nature. Dans ce contexte, le terme « bien » possède un sens différent dans le CCT, que celui en droit des biens. Les apports en nature aux sociétés anonymes devraient être considérés comme prestations matérielles, être valorisés en espèce, être transférables et ne pas avoir aucun droit réel limité, saisie ou injonction sur eux. Dans ce cadre, le premier chapitre de cette présente étude traite les concepts du capital et de l'apport, l'apport en nature, et les éléments des apports en nature aux sociétés anonymes. Conformément à l'article 127 du CCT, toutes sortes des biens pourraient être apportées aux sociétés anonymes. Étant donné qu'il n'existe aucun bien spécifiquement considéré comme biens immobiliers dans le contexte du CCT, et le système du registre foncier est nécessaire pour les ce type des biens ; les biens immobiliers que l'on pourrait apporter, devraient être considérés comme biens immobiliers définis dans le Code civil turc. À cet égard, il est possible d'apporter les biens immobiliers qui ne possèdent aucun droit réel limité, saisie ou injonction sur eux, en faveur des sociétés anonymes. Bien que les biens immobiliers sans titre ne soient pas juridiquement des biens immobiliers ; ils pourraient être sujet à l'apport aux sociétés anonymes, tant qu'ils sont transférables et valorisés en espèce. Parmi d'autres valeurs que l'on pourrait apporter aux sociétés anonymes sous le titre des apports en nature, l'article 127 du CCT énumère les droits d'user (usus) et de jouir (fructus) des biens immobiliers. Article 127/1-j du CCT constate que tous les biens satisfaisant la condition d'être transférables et valorisés en espèce, pourraient être apportés en nature. À cet effet, les droits réels limités étant transférables et valorisés en espèce, pourraient être apportés en nature. Dans ce contexte, la deuxième partie du premier chapitre traite généralement des biens immobiliers et droits réels limités, tout en analysant leurs suffisances du capital respectives. L'apport en nature aux sociétés anonymes n'est pas seulement régi en droit turc, il existe des dispositions pertinentes en droit comparé. À ce stade, l'apport en nature aux sociétés anonymes est soumis à certaines règles spécifiques en droits français et suisse, ainsi qu'en droit de l'UE. En principe, le droit turc nécessite la forme officielle pour le transfert des biens immobiliers. Cependant, l'apport d'un immeuble exige d'autres formes aussi. En effet, afin de protéger les intérêts des actionnaires et créanciers, et d'empêcher la perte dans les biens sociaux ; certaines procédures supplémentaires sont prévues concernant le processus d'apport ; les règles sur les biens immobiliers dans ce domaine sont propres au droit turc. L'obligation d'apporter des biens immobiliers généralement consiste en deux phases différentes, à savoir l'obligation (l'engagement) et la disposition (la performance), et les biens immobiliers apportés sont soumis à une autre procédure d'évaluation. Dans ce contexte, les deux premières parties du deuxième chapitre analyse globalement l'apport d'un immeuble en droit comparé, et les questions d'engagement et de performance des biens immobiliers en droit turc. L'obligation d'investir du capital est une obligation relative et personnelle, qui crée le droit de réclamation en faveur de la société. Cette obligation découle de la signature des statuts qui contient l'engagement de capitaux, au moment de son approbation ; et la condition de dissolution de cette obligation est le cas où la société obtient la personnalité juridique. L'engagement d'investir du capital, étant l'origine de l'obligation d'investir du capital, est une déclaration de volonté manifestée à tous les fondateurs d'une société dont l'approbation est nécessaire dans les statuts au moment de l'incorporation. En cas d'augmentation du capital, cette déclaration de volonté se fait directement à la personnalité juridique de la société. Une telle déclaration ne serait pas per se suffisant pour faire l'engagement d'apporter en nature, certaines exigences de forme devraient être respectées. Concernant l'engagement de l'apport d'un immeuble, il faudrait respecter les exigences de forme suivantes : ces biens immobiliers devraient être enregistrés dans les statuts avec leurs valeurs spécifiées par un expert, et cet apport devrait être annoté dans leurs titres. À ce stade, à la différence du droit suisse, l'article 33 du CCT nécessite que l'engagement des biens immobiliers et droit réels comme capital devrait être enregistré dans les statuts sans autre exigence de forme officielle. Dans le cadre de l'article 339/2-e du CCT, en cas d'apport d'un immeuble et des droit réels, les statuts devraient contenir ces biens, leurs valeurs, et le nombre des actions cédées en échange de ces biens. En vertu de l'article 339/1 du CCT, afin qu'une obligation du capital puisse être valable, les statuts rédigés devraient être dûment approuvés et signés. Par ailleurs, l'article 128/2 du CCT impose l'obligation d'annotation dans le titre, n'ayant aucun équivalent dans le CCT précédent, le Code des obligations suisse et le Directive (UE) 2017/1132. Conformément à cette disposition, l'apport d'un immeuble devrait être annoté dans leur titre pour l'enregistrement de la société en question, pour empêcher tous les actes de disposition au nom des tiers dès le moment de l'apport d'un immeuble jusqu'à ce que la société obtienne la personnalité juridique. Néanmoins, le SAİT (Mémorandum sur la coopération parmi les registres – en turc : Siciller Arası İşbirliğine İlişkin Tebliğ) constate qu'en cas d'annotation dans le titre dans le sens de l'article 128/2 du CCT, l'office du registre du commerce refuserait l'enregistrement de la société si le bien immobilier en question est transféré à une tierce partie. Comme le CCT n'a aucune disposition concernant la question de savoir si l'annotation est une limitation au pouvoir de disposition dans le contexte du droit des biens, ou une annotation d'un droit personnel, il existe des opinions différentes en doctrine. Les biens immobiliers apportés devraient être soumis à l'évaluation. À ce point, les experts assignés par le tribunal de commerce de grande instance où le siège social se trouve, sont autorisés à évaluer les biens immobiliers apportés. Dans la doctrine, il existe des critiques dirigées à la règle selon laquelle les experts sont assignés par le tribunal où le siège social se trouve. Le CCT ne régit pas la question de savoir qui pourrait entamer la procédure de nomination des experts, ainsi que leurs qualifications. À cet égard, plusieurs recommandations sont faites en doctrine. En ce qui concerne le contenu du rapport d'évaluation ; il est nécessaire que la méthode d'évaluation la plus juste et pertinente est adoptée dans chaque cas différent, et le nombre des actions attribuées en échange des biens engagés est donné en livre turque. L'article 343 du CCT précise que les fondateurs de société et les actionnaires pourraient contester le rapport d'expert, et le rapport d'expert serait définitif quand il est approuvé par le tribunal compétent. Néanmoins, la rédaction de cet article sur les termes « l'approbation du tribunal » et « la forme définitive du rapport d'expert » paraissent problématique en pratique, elle a aussi provoqué plusieurs controverses doctrinales. En doctrine, il existe deux perspectives générales sur l'échéance et l'exécution des obligations en cas d'apport d'un immeuble. Selon ces perspectives, une approche soutient que l'apport d'un immeuble obtiendrait l'échéance quand la société obtient la personnalité juridique par son enregistrement au registre du commerce, et l'exécution de cette obligation serait réalisée par l'enregistrement de ces biens immobiliers dans le cadastre. L'autre approche, basée sur les l'article 128/2-5-6 du CCT, défend que l'enregistrement dans le cadastre serait l'exécution de l'obligation et la propriété serait être transférée à la société après son enregistrement dans le registre du commerce, cette situation constitue une acquisition non-enregistrée. Cette différence aurait une signifiance, concernant la prescription d'une obligation et le moment de transferts des dommages et des bénéfices à la société. Différemment du CCT précédent, l'article 128/6 du CCT impose l'obligation au directeur du registre du commerce, de notifier les registres pertinents d'office. À ce point, il existe des controverses sur la question de savoir si le directeur du registre du commerce est autorisé à modifier le cadastre au nom de la société sans autre procédure après sa notification d'enregistrement dans le cadre de la lettre explicite de l'article 128/6 du CCT. En vertu de cet article, le droit de la société à entamer cette procédure de manière unilatérale est réservé. L'article 128/8 du CCT énonce le régime d'injonction provisoire pour que l'exécution spécifique de l'apport en nature soumis à l'engagement puisse être assurée. En cas d'apport d'un immeuble, le processus d'injonction provisoire serait presqu'inapplicable vis-à-vis l'article 128/2 du CCT. Les autres parties du deuxième chapitre de cette présente étude traite le contournement de la loi afin de protéger l'apport en nature, la prescription et les circonstances spécifiques en augmentation du capital. Même si l'apport en nature est soumis à certaines règles particulières, il serait possible que la société obtienne la propriété des biens ou entreprises en contournant ces règles sans apport en nature. Afin d'empêcher ces circonstances capables de mettre en danger les intérêts des actionnaires et des créanciers, et de nuire aux biens sociaux ; le législateur impose des dispositions spécifiques pour l'obtention de la propriété au moment de l'incorporation et pour une période de deux ans après l'incorporation. En plus, le Code prévoit plusieurs dispositions pour prévenir l'obtention des actions de sociétés par le soutien financier de la société qui se fait par l'apport en nature. Il existe des positions controversées sur la question de prescription de l'obligation d'apport. Certains soutiennent qu'il devrait y avoir une période de cinq ans en conformité avec l'article 147/4 du Code des obligations turc. De l'autre côté, il existe une autre position selon laquelle l'obligation ne serait pas soumise à la prescription tant que la relation d'affaires en question subsiste. Selon l'approche d'acquisition sans enregistrement, comme l'obligation sera performée avant l'enregistrement de la société au registre du commerce, la prescription ne serait pas applicable. L'apport en nature durant l'augmentation du capital est, en principe, est soumis à la procédure d'apport en nature durant l'incorporation. Néanmoins, il existe des circonstances particulières pour l'apport d'un immeuble, découlant de certaines règles qui sont propres à l'augmentation du capital. Selon ces règles, en cas d'augmentation du capital des sources externes, « l'applicabilité de la condition préalable de paiement des engagements d'apport antérieurs au sujet des engagements d'apports d'un immeuble » et « l'applicabilité de la condition préalable d'inexistence d'un financement intérieur disponible au sujet des biens immobiliers » sont les sujets analysés. La question de savoir si les biens immobiliers devraient être mentionnées dans les statuts est aussi prises en considération. Il serait possible que l'apport en nature ne puisse pas être exécuté pour motifs divers, comme toutes autres obligations. Ces motifs sont énumérés comme suit : l'invalidité de la déclaration de volonté, le manque de capacité juridique, la violation des exigences de forme, l'impossibilité, l'exécution défectueuse, la jouissance paisible et le défaut contractuel. Cependant, quand tous les principes fondamentaux des sociétés anonymes sont pris en considération, l'application directe des règles générales sur l'impraticabilité de l'exécution pourrait être incompatible en case d'obligation d'apporter en nature. Dans ce cadre, le troisième et dernier chapitre de cette présente étude analyse les cas entraînant l'impraticabilité des apports en nature, notamment ceux d'un immeuble ; et les conséquences juridiques de ces cas sont présentées avec les solutions proposées en doctrine.