Demand and supply of real estate market in Turkey: a cointegration analysis

Bir ülkede konut piyasası, genel ekonomi açısından gösterge niteliği taşıdığından dolayı, konut piyasası toplam arz ve talep bileşenleri yaygın bir şekilde araştırılmıştır. Bu çalışmada, 1970 ve 2007 yılları arasında Türkiye gayrimenkul piyasası toplam arz ve talebi oluşturan değişkenler bulunmaya çalışılmıştır. Veri eksikliğinden dolayı, özel olarak konut piyasası incelenememişti. Birbirinden farklı uzun ve kısa dönem fiyat elastikiyetleri esasına dayalı olan Topel ve Rosen (1988) konut arz ve talep modeli tercih edilmiştir. Konut piyasası yazınında sıkça kullanılan talep/arz değişkenleri esas alınarak, bu çalışmada telep değişkenleri olarak, nüfus, faiz oranı, gelir ve değer değişkenleri; arz denge değişkenleri olarak, değer, faiz oranı ve maliyet endeksi değişkenleri kullanılmıştır. Değer datası, Türkiye'de evlerin piyasa fiyatları bulunmadığından dolayı, fiyat değişkenine vekil olarakkullanılmıştır. Ayrıca, bina sayısı verisi yıllık olarak toplanmasından dolayı, bu çalışma yıllık veri ile gerçekleştirilmiştir. Bütün değişkenlerin birinci farkları durağan olduğundan dolayı, Johansen Eşbütünleme ve Hata Düzeltme Modeli tercih edilmiştir. Bu çalışmanın ampirik sonuçlarına gore, uzun dönemde söz konusu arz/talep değişkenleri anlamlı çıkmıştır ve beklenen işaretler görülmüştür. Buna karşın, kısa dönemde faiz oranları ve maliyet değişkenleri dışında bütün değişkenler %90 güven seviyesinde anlamsız çıkmıştır. Ayrıca, uzun dönem arz fiyat esnekliği 1.50 olarak çıkarken, kısa dönem arz fiyat esnekliği 0.13 olarak çıkmıştır. Söz konusu esneklik sayıları bize, konut piyasasında olan bir değişikliğin kısa dönemde gerçekleşme maliyetinin çok yüksek olduğunu göstermektedir. Ayrıca, uzun dönem talep fiyat esnekliği -4.97 olarak çıkmıştır.