Yapı üretiminde tasarım odaklı gayrimenkul (taşınmaz) yatırım değerleme model önerisi

İndirgenmiş Nakit Akış (İNA) gibi geleneksel modeller, ticari gayrimenkul yatırım kararlarının temelini oluşturmaktadır. Bu tür modellerde, gayrimenkul yatırım projesi bütünüyle tasarım ve yönetimsel esneklikten yoksun olarak belirli sınırlılıklar içinde deterministik bir model olarak tanımlanmaktadır. İNA gibi geleneksel statik modeller, gayrimenkul yatırım süreci dinamikleri ile uyuşmamaktadır. Sonuç olarak bu modellerin gerçek dünya şartlarına uyarlanması gerçekten sınırlıdır ve bir çok yatırımcı bu tür statik değerleme yöntemlerinden kaynaklı memnuniyetsizliklerini belirtmektedir. Bu tez, gayrimenkul yatırımlarında bulunan belirsizliğin ve esnekliğin değeri üzerine yoğunlaşan tasarım odaklı bir yatırım değerleme modeli önermektedir. Geleneksel modellerin sistematik olarak projelerinin değerlerini düşük göstermesi ve bu modellerin eksikliklerinin araştırılmasından sonra geleneksel modellerin eksikliklerine dikkat çekmek için iki yaklaşım sunulmuştur. Görece dinamik bu modellerin yardımı ile gayrimenkul yatırım kararları, vazgeçme, terk etme, genişleme, fonksiyon değişikliği ve aşamalı yapım kapasitesi gibi projenin tasarımsal kısıtlılıklarını göz önünde tutmalıdır. Bu tez, gelecekteki kararlar için tasarım olanaklarının opsiyon ve esneklik açısından değerlendirilebileceğini, değerlemenin tasarımı nasıl etkilediğini ve projenin tüm yaşam döngüsü içindeki etkisini göstermektedir. Önerilen model, geleneksel modeller ve son yıllarda sıklıkla karşılaşılan reel opsiyonlar, karar ağaçları ve simülasyon (benzetim) modelleri üzerine temellendirilmiştir. Tasarım odaklı değerleme modeli, tasarım süreci içinde en uygun şekilde tüm bu modelleri tasarım sürecine dâhil etmektedir. Bu model, tasarım odaklı düşüncenin esneklik ve belirsizlik açısından yatırımlar üzerindeki etkilerini, gelecekteki olanakların tasarımsal olarak nasıl değiştirildiğini ve tasarım ve yatırım kararlarının ne düzeyde ilişkili olduğunu göstermektedir. Bu tez, tasarım odaklı düşünce sürecinin yatırım değerlemesi açısından faydalarını Urfa'da gerçek bir otel ve kongre merkezi geliştirme projesi örneğinde kullanmıştır. Bütün değerleme yaklaşımları gayrimenkul yatırım projesi örneğinde uygulanmış ve tasarım odaklı değerleme modeli sadeleştirilip ve var olan değerleme modellerine uyarlanmıştır. Gayrimenkul yatırım karar alma sürecinde, önerilen entegre model ile tasarımın değeri artmaktadır.