Manzara sahipliliğinin konut fiyatına etkisi: İzmir ili Buca ilçesi Yedigöller rekreasyon alanı çevresine ilişkin ampirik çalışma

Konut gayrimenkulü, çok bileşenli bir mal olup, incelenmek üzere geniş bir perspektif sunmaktadır. Fiyatının belirlenmesinde rol oynayan etmenler ise çeşitli çalışmalara konu olmuştur. Konut fiyatı, niteliklere ilişkin bir tespit olup, bu tespit sadece konut biriminin kendisi için değil, aynı zamanda birimin konumlandığı bölge içindir, sadece yapısal özelliklerin toplamı değil, ayrıca konumsal özelliklerin de birleşimidir. Hedonik Fiyat analizi ise bu faktörlerin açıklanması için kullanılan en yaygın yöntemdir.Çalışmanın amacı; kentsel yeşil alanların ekonomik anlamda değerini ortaya koymaktır. İzmir İli, Buca İlçesi, Yedi Göller mevkii çalışma alanı olarak seçilmiş ve ?Yedi Göller? rekreasyon alanının, çevresindeki yapıların değer artışındaki etkisi lineer regrasyon yöntemi ile test edilmiştir. Alanda rastlantısal olarak seçilen, 2000-2008 yılları arasında satılmış 83 konutun satış değerleri çalışmanın başlıca verisini oluşturmaktadır. Çalışmada kullanılmak üzere bağımsız değişkenlere ilişkin oluşturulan konut veritabanı ise 27 değişkeni içermektedir. Çalışma kapsamında konut fiyatındaki varyansı en iyi açıklayan model final model olarak seçilmiştir. Logaritmik-doğrusal formda olan final modelde konut fiyatı; Konutun büyüklüğü, bakım durumu, yaşı, alt merkeze olan yürüme mesafesi ve manzara durumu, bağımsız değişkenleriyle açıklanmıştır. Final model ile bağımlı değişken olan konut fiyatındaki varyansın yüzde 83'ü açıklanabilmektedir. Değişkenlerin tümü 0,05 seviyesinden düşük düzeyde olup, istatistiksel açıdan anlamlı bulunmuştur.Final model kullanılarak ?manzara durumu? özelinde çalışma detaylandırıldığında hipotetik olarak ortalama değerlere sahip bir konut için manzara değerinin 1'den 7'ye yükselmesi yaklaşık 75 bin TL'lik bir değer artışına neden olmaktadır. Bu hesaplama çalışma alanına uyarlandığında; rekreasyon alanına cepheli 402 dairenin toplam 30 150 000 TL'lik bir değer artışına sahip olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Bu miktarın belirlenen bir kısmı vergilendirme yolu ile konut sahiplerinden alınarak yeni rekreasyon alanlarının oluşumunda; arsanın kamulaştırılması, yapım ve bakım maliyetlerinin karşılanmasında kullanılabilir. Bu vergilendirme modeli benzer durumda olan ve arsa temini ve uygulaması finanssal yetersizlikler nedeni ile gerçekleşmeyen sosyal ve teknik altyapı alanları için bir çıkış noktası oluşturabilir.