Sınırlı ayni hakların değerlemesine ilişkin esaslar ve uygulamaları

Türk Hukuk Sistemi gayrimenkul mülkiyetinin konusunu, "arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümler" olarak sınıflandırmaktadır. Taşınmaz değerlemesinin konusunu ise, Türk Hukuk Sistemi'nde gayrimenkul mülkiyetinin konusuna girenler ile gayrimenkule bağlı hak ve faydalar oluşturmaktadır. Gayrimenkule bağlı hak ve faydalar içerisinde sınırlı ayni haklar da bulunmaktadır. Sınırlı ayni haklar, adı üstünde sınırlı ayni hak sağlamakta olup, eşya üzerindeki bazı yetkileri sınırlandırmaktadır. Mülkiyet hakkında sahip olunan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden bir ya da en çok ikisine sahip olabilirler. Sınırlı ayni haklar; irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak üçe ayrılmaktadır. İrtifak hakları; üst hakkı, sükna hakkı kaynak hakkı, intifa hakkı ve diğer irtifaklar olarak beşe ayrılmaktadır. Rehin hakları (taşınmaz rehni); ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olarak üçe ayrılmaktadır. Uygulamada irtifak haklarının sıklıkla kamulaştırma amaçlı değerlemelerde kullanıldığı, ipotek amaçlı değerlemelerin çoğunlukla bankalar tarafından talep edildiği, ipotekli borç senedi, irat senedi ve taşınmaz yükünün uygulamada neredeyse hiç yer bulamadığı gözlenmektedir. Tez çalışmasında, Türk Hukuk Sistemi dahilinde sınırlı ayni haklar dikkate alınmış olup, bu hakların neler olduğu, hukuk sistemimizdeki yerleri, gayrimenkul değerleme ile ilgili açıklamalar, sınırlı ayni hakların değerlemesine ilişkin açıklamalar ile örnek uygulamalarına yer verilmiştir. Sınırlı ayni hakların değerlemesi incelenirken uygulama ve mevzuat hükümleri kapsamında karşılaştırmalar yapılmış, yöntem seçimi için önerilerde bulunulmuştur. Bu çalışmanın amacı, uygulama ve mevzuatta sınırlı ayni hakların değerlemesini örnek uygulamalar ile açıklamaya çalışmaktır.