Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yapıyı tamamlama ve teslim yükümlülüğü

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa malikinin taşınmazının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği; yüklenicinin ise, arsa üzerinde inşa edeceği binadaki belirli bağımsız bölümleri tamamlayarak arsa malikine teslim etmeyi üstlendiği, uygulamada sıkça karşılaşılan karma bir sözleşme türüdür. TBK m. 26 uyarınca sözleşme serbestisi kapsamında düzenlenebilen bu sözleşmeler, arsa paylarının tamamının veya belirli kısımlarının yükleniciye devri ya da inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kademeli devir gibi farklı biçimlerde karşımıza çıkmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim, yapının tamamlandığının arsa malikine açık veya örtülü şekilde bildirilmesi ve yüklenicinin yapıdaki fiili egemenliğini sona erdirmesiyle gerçekleşmektedir. Yüklenicinin teslim yükümlülüğünü ifa edebilmesi için, inşa edilen yapının eksiksiz ve tamamlanmış olması gerekmektedir. Ayıplı ifa teslimi engellemezken, eksik işlerin bulunması halinde yapının tamamlanmamış sayılır ve teslim gerçekleşmez. Teslimin gerçekleşmesiyle birlikte yarar ve hasar arsa malikine geçerken aynı zamanda gözden geçirme ve ayıba karşı sorumluluğa ilişkin süreler ile eksik ifaya bağlı zamanaşımı süreleri işlemeye başlar. Aynı zamanda, yüklenicinin ediminin karşılığını oluşturan arsa payının devri borcu da arsa maliki bakımından muaccel hale gelir. Yüklenicinin, teslim zamanı gelmiş olmasına rağmen inşaatı tamamlamamış olması ya da tamamlamış olsa dahi arsa malikine teslim etmemesi halinde, borçlu temerrüdü söz konusu olur. Zira yüklenici, yalnızca inşaatı fiziken tamamlamakla değil, aynı zamanda arsa malikinin fiilen kullanabileceği ve menfaat sağlayabileceği şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Teslim gerçekleşmediği sürece yüklenicinin edimi ifa edilmiş sayılmaz. Dolayısıyla, yapı tamamlanmış ancak henüz teslim edilmemişse, yüklenici temerrüde düşmüş sayılır ve TBK'nın borçlu temerrüdüne ilişkin hükümleri, uygulama alanı bulur. Anahtar Kelimeler: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Arsa Maliki, Yüklenici, Tamamlama, Teslim.