İmar hakkı transferi ve Türkiye için bir model önerisi

Ülkemizde son yıllarda adından oldukça fazla bahsedilen yeni bir planlama aracı olarak "imar hakkı transferi" (İHT) kavramı belediyelerin imar plan notlarında da kendine yer bulmaktadır. İngilizce "Transfer of Development Rights" ifadesinden dilimize çevrilen imar hakkı transferi; temel olarak taşınmaz üzerindeki yapılaşma haklarının belli kural ve kaideler çerçevesinde menkulleştirilmesi ve satışı ile ilgili olup; daha çok finansal bir araç niteliğindedir. A.B.D. başta olmak üzere pek çok ülkede uygulama imkanı bulan imar hakkı transferi, özellikle tarım arazileri, yaban hayatı ve doğal kaynak arazileri, çevresel hassas araziler ve de tarihsel zenginliklerin korunmasına yönelik çözümler sunmakta, diğer yandan halihazırda kullanılan klasik imar uygulama araçlarına da bir alternatif çözüm oluşturmaktadır. Bu çalışmada, detaylı bir literatür taraması sonrasında, kavramın hukuki niteliği esas alınarak hak kavramı ile ilişkilendirilmek suretiyle anlatılmış, tarihsel gelişimine değinilmiş, uygulama prensipleri üzerinde durulmuş, diğer ülke uygulamalarına ait örneklere yer verilmiştir. Devamında, kavramın son yıllarda ülkemiz hukuk ve planlama sistemine girmesi ve nedenlerine yönelik değerlendirmeler ile, bir planlama aracı olarak uygulanmasına yönelik pratikler üzerinde durulmuş; ülke koşullarında, mevcut problemlerin çözümünde kullanılabilecek jenerik bir model önerisinde bulunulmuştur. Sunulan model bir vaka çalışması ile de uygulanabilirlik bağlamında test edilmeye çalışılmıştır. Ülkemizde İHT kapsamında, henüz hayata geçirilmiş bir örnek olmaması nedeniyle; konu daha önce yapılan bazı akademik çalışmalarla ilişkilendirilerek, mevcut problemlere değinilmiştir. Ayrıca konu ile ilgili yapılan tespit ve diğer uygulama önerileri değerlendirilmiş, kavramın hayata geçirilmesinin önündeki engeller ve bu engellerin aşılmasın bağlamında sonuç ve önerilere yer verilmiştir. Saha çalışması için Trabzon-Yomra ilçesi sınırları içerisinde, kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmek istenen bir alan uygulamaya konu edilmiş, tezin konusunu oluşturan İHT aracının ilk etapta afet alanlarının boşaltılması ve kentsel dönüşüm olmak üzere mevcut imar problemlerinin çözümünde kullanılabileceği, koruma anlamında ise mevcut eksikliklerden dolayı uygulamaya geçmesinin zaman alacağı anlaşılmıştır. Çalışma özelinde, gönderen alan olarak belirlenen bölgenin şehrin merkezine yakın, düzensiz ve genellikle eski natamam binalardan oluşmasına rağmen etrafta yükselen çok katlı ve yeni binaların varlığının, taşınmazların değerlerine dolayısıyla imar değerlerine spekülatif anlamda etki ettiği; bunun planlama, sosyoekonomik değerlendirme, imar hakkı (İH) tespit ve tahsis çalışmalarını karmaşık hale getirme potansiyeline sahip olduğu değerlendirilmiştir. Diğer yandan, kamu başta olmak üzere tüm ilgili kurum ve kuruluşların kavramın hayata geçirilmesi için gerekli kurumsal kapasite eksikliklerini gidererek inisiyatif almaları, paydaşlara yönelik bilgilendirme ve eğitim çalışmalarını arttırarak sürdürmeleri, farklı alanlarda pilot uygulamaları hayata geçirerek olası problemleri tespit etmeleri, uygulamanın özünde bulunan hakkaniyet kuraları çerçevesinde gerekli diğer teknik ve idari alt yapı çalışmalarını ivedilikle tamamlamaları gerçeği tekrar karşımıza çıkmıştır. Modelin hayata geçirilmesine engel teşkil eden hususların da değerlendirildiği çalışmada, önceliklerden birinin eksik hukuki alt yapı olduğu tespitinden yola çıkılarak; imar hakkı transferi temel özellikleri dikkate alınmak suretiyle üzerinde çalışılan taslak bir İHT yönetmeliği de çalışmaya dahil edilmiştir.