Gayrimenkul geliştirme proje yaşam döngüsü enformasyon yönetimi: BIM & IPD çerçevesi

Gayrimenkul Geliştirme süreci birçok disiplini içinde barındıran proje yönetimi metodolojisi ve yaşam döngüsü bakış açısı ile incelenmesi gereken bir süreçtir. Hem fazlar arasında hem de farklı yerlerde farklı projeler yapılması sebebiyle çok boyutlu parçalanmış bir yapısı vardır. Bu parçalanmış süreç de sektörü verimsizliğe itmektedir. Bu verimsizliği önlemek ve bütüncül bir yaklaşımla proje yönetebilmek için Entegre Proje Teslimi (IPD) ve onun doğal aracı olan Yapı Enformasyon Modellemesi (BIM) ortaya çıkmaktadır. Bu teslim sistemi ve onun aracı olan BIM ise gelişmiş proje ve enformasyon yönetimi gerektirmektedir Tezin amacı, oluşan bu enformasyon yönetimi rolünün hangi görevleri kapsadığını ve hangi paydaş tarafından üstlenilmesi gerektiğini cevaplamaktır. İlk olarak, Gayrimenkul Geliştirme süreci anlatılmış ve bu sürecin fikir aşamasından sonra bir projeye dönüşmesi halinde plan fazından operasyon fazına kadar bir bütün yaşam döngüsü süresince incelenmesi gerektiği açıklanmıştır. Bu bağlamda literatürde bu sürecin nasıl sıralandığına değinilmiş ve en çok bilinen ve yaşam döngüsü sürecini tüm partnerlerin katılımıyla ele alan Sharkawy metodu kabul edilmiş ve fazlar da o şekilde plan, tasarım, inşaat ve operasyon olarak ele alınmıştır. Ayrıca gayrimenkul geliştirme sürecinin çok katılımcılı bir süreç olduğunu ve fiziksel ve finansal taraftan birçok paydaşı olduğu açıklanmıştır. Finansal ölçekte paydaşlar, bankalar, yatırımcılar, finans ve satış ve pazarlama birimleriyken, fiziksel ölçekte ise tasarımcılar, müteahhitler ve tesis yöneticileri bulunmaktadır. Tezde ise geliştirici işverenin ve fiziksel ölçekteki anahtar paydaşların proje süreçleri içindeki rollerine değinilmiştir. Proje süreci ayrı ayrı paydaşların rolleri olarak geleneksel proje teslim sistemleri ile entegre proje teslim sistemi karşılaştırmalı olarak anlatılmıştır. Proje sürecinin mevcut parçalanmış yapısının kırılması gerektiği ve entegre ve işbirlikçi çalışma disiplininde rollerin nasıl olması gerektiği üzerinde durulmuştur. Buna göre tüm paydaşlar proje başından sonuna kadar proje içinde yer alıp proje ortakları gibi çalışmalı ve sözleşme sistemi de bunun üzerine kurulmalıdır. Daha sonra entegre ve işbirlikçi bir proje sürecinin oluşmasındaki iki önemli prensip olan BIM ve IPD hakkında literatür araştırılmıştır. İlk olarak bu entegre proje yönetim sisteminin aracı olan BIM hakkında bilgi verilmiş daha sonrasında proje yönetim sistemi olan IPD anlatılmıştır. BIM, bir yapıyı grafiksel ve grafiksel olmayan enformasyonu ile birlikte dijital olarak inşa etmemize yarayan sonrasında inşa ettiğimiz bu dijital veri tabanını operasyon sürecinde kullanmamıza yarayan bir araçtır. BIM, projenin yaşam döngüsü boyunca sorunsuz bilgi akışını sağlayan etkili işbirliği, görsel temsil ve veri yönetimi sağlar. BIM, gayrimenkul sektörünün tüm paydaşlarını entegre ederek yeni bir paradigma ve çalışma ortamı yaratmaktadır. Bu entegrasyon, geleneksel çalışma biçimlerinde kendilerini rakip olarak gören paydaşlar arasında daha fazla verimlilik ve birlikte çalışabilirlik sağlama potansiyeline sahiptir. BIM yüksek derecede enformasyon yönetimi ve paydaşlar arasında bilgi paylaşımı gerektirir. BIM'in bu enformasyon yönetimini kolaylaştıracak ve projenin süreci açısından hayati önemler taşıyan birçok prensipleri vardır. Bunlardan enformasyon yönetimi açısından en önemlileri olan "Ortak Veri Ortamı (CDE)", "IFC" ve "COBie" üzerinde durulmuştur. Ortak Veri Ortamı (CDE), çok disiplinli bir proje için ilgili tüm onaylanmış proje dokümanlarını toplamak, yönetmek ve yaymak için kullanılan bir bilgi kaynağıdır. Industry Foundation Class (IFC) ise BuildingSMART International tarafından geliştirilen ve yönetilen bir açık veri modeli ve dosya formatıdır. COBie ise bir tesisin işletilmesini desteklemek, tesis hakkında bilgi toplamak ve iletmek için kullanılan açık bir veri şemasıdır. Bu açık kaynaklı veri modeli ve dosya formatı yine açık kaynaklı bir şeması olan COBie üzerinde tasarımdan operasyona kadar kayıpsız bilgi akışını sağlamaktadır. Ayrıca yine bu bilgi akışını yönetmek için proje içinde enformasyon yönetiminin standartlarının ve kurallarının yazıldığı belirli BIM dokümanları anlatılmıştır. BIM Standartları, BIM Protokolü, İşveren Bilgi Gereksinimleri (EIR) ve BIM Uygulama Dokümanları (BEP) bu süreçte iyi takip edilip hazırlanması gereken proje süreci boyunca kullanılan rehber dokümanlar olup iyi hazırlandığı sürece proje verimliliğini üst düzeye çıkartacaklardır. IPD, bir projenin anahtar paydaşlarını proje başından sonuna kadar bir sözleşme ile bağlayan kar paylaşımı üzerine kurulu bir proje yönetim sistemidir. Ana amaç, tüm paydaşların projenin başlangıcından sonuna kadar birlikte çalışmasını sağlamaktır. İşveren, tasarımcılar, müteahhitler ve tesis yöneticileri, kolayca inşa edebilecekleri ve yönetebilecekleri bir tesis yaratmaya çalışırlar ve bu teknik uzmanlar, önde gelen finansal kurumlarla birlikte, projenin tutarlı bir şekilde gerçek bir varlığa dönüştürülmesini sağlarlar. Ancak, tüm proje paydaşları IPD'nin faydalarını sağlamak için entegre proje teslimi prensiplerini benimsemeleri gerekmektedir. Entegre proje teslimi; erken ve açık tanımlar üstüne kurulu, işbirlikçi, insanları ve sistemleri entegre eden, müşterek mülkiyet ve kar paylaşımı üzerine kurulu, saygı, şeffaflık ve güven çerçevesi içinde, teknolojinin verimli kullanıldığı bir proje teslim biçimidir. Geleneksel proje teslim sistemlerinde, veriler yapılandırılmamış bir formda olduğu ve fazlar arasında işbirliği bulunmadığı için fazlar arası geçişte bilgi kaybı olmaktadır. Ancak IPD, tüm paydaşlarla işbirliği yaparak paydaşlar arasındaki iletişimsizliği yıkmaktadır. Tüm paydaşlar tüm fazlarda projenin içinde olduğu için, faz geçişleri paydaşların bilgi kayıp noktaları olmaktan çıkmaktadır. Bu sistemde işverenin en önemli rolleri ise açıklık, adanmışlık, bağlılık ve liderlik üzerine kurulu olmalıdır. Dördüncü bölümde, paydaşların enformasyon yönetimi aktiviteleri BIM & IPD metodolojisine göre yeniden ele alınmış ve NBS BIM Toolkit, RIBA Plan of Work, AIA IPD sözleşmeleri gibi birçok kaynaktan yararlanarak Enformasyon Yönetimi Aktiviteleri Tablosu (IMAT) tablosu oluşturulmuştur. Tablodaki aktiviteler temel olarak "yönetim", "yürütme" ve "danışmanlık" olmak üzere üç farklı alana ayrılmıştır. Yürütme faaliyeti bilgi oluşturma faaliyetlerini kapsar. Danışmanlık etkinliği bir bilgi oluşturmaya yardımcı olan faaliyetleri içerir. Son olarak, yürütenin oluşturduğu aktivitelerin yönetimi de kısaca "yönetim" olarak isimlendirilmiştir. Bu tabloya göre faz faz tüm disiplinlerin enformasyonel rollerine yer verilmiş ve bilgi akışının sürekliliğini sağlanması esas alınmıştır. Bu tablodaki roller bir IPD sözleşmesine esas olarak hazırlanmış olup proje sözleşmesinde rollerin ve kapsamların açık bir şekilde belirtilmesi ve paydaşlar arasında bir fikir ayrılığı yaratmaması amaçlanmıştır. Ayrıca üç önemli faz geçişi arasındaki durumlar bilgi gereksinimleri, "dijital çıktılar" ve "fiziksel varlıklar" başlıklarında ele alınmıştır. Daha sonrasında bu rollerden enformasyon yöneticisinin rollerine değinilmiş ve bu rolün neden işveren tarafından yürütülmesi gerektiği tartışılmıştır. Buna göre enformasyon yöneticisinin plan aşamasındaki rolleri proje için BIM standartlarının seçimi, BIM Protokolünün, Tasarım Sorumluluğu Matrisi (DRM) ve İşveren Bilgi Gereksinimlerinin (EIR) hazırlanması ve muhtemel tasarımcının uygulamasında sözleşme öncesi BIM Uygulama Planını (BEP) yönetmektir. Tasarım aşamasının başlıca rolleri ise IPD sözleşmesini imzalayan tasarımcı ile birlikte sözleşme sonrası BEP'i revize etmek, ortak veri ortamını kurmak ve tasarlanan projelerin DRM matrisindeki enformasyon seviyesi (LOI) ve detay seviyesi (LOD) karşılıklarını kontrol etmektir. İnşaat aşamasında ise BEP, enformasyon yöneticisinin yönetiminde inşaatçı (müteahhit) tarafındaki enformasyon koordinatörünün uygulamasına geçer. Bu aşamada Enformasyon Yöneticisi Proje Enformasyon Modelinin (PIM) inşaat ile birlikte koordine bir şekilde zaman, ürün bilgisi, garanti süresi gibi grafiksel olmayan verileriyle birlikte dijital olarak modellenmesini denetler. Operasyon aşamasında ise Enformasyon yöneticisi PIM'in Varlık Enformasyon Model'ine (AIM) sorunsuz ve bilgi kayıpsız bir şekilde geçişini yönetir. Operatör (Tesis Yöneticisi) tarafındaki Enformasyon koordinatörü ile birlikte AIM'i veri tabanı olarak kabul eden bir tesis yönetimi enformasyon sistemi uygulamasında tesis yönetimindeki enformasyonu yönetir. Son bölümde ise Türkiye'den farklı disiplinlerden paydaşlarla görüşülmüş ve onların bugüne kadarki pratikleri üzerinden proje ve enformasyon yönetimini nasıl yaptıkları, BIM ve IPD konusunda neler bildikleri projelerine ne kadar entegre ettikleri sorulmuştur. Bu mülakatlar sonucunda ofisler ve şirketler kendi içlerinde BIM'i bir şekilde entegre etmeye çalışsalar da bir proje bütünü olarak BIM'in profesyonel anlamda entegre edildiği projelerde fazla deneyimlerinin bulunmadığını söylemişlerdir. Tasarımcılar, tasarım aşamasında BIM'i kullanıp Müteahhit ve işverene proje teslimlerini geleneksel yolla yaptıklarını, inşaatçılar ise tasarım aşamasında onlara gelen ihale paketlerinin geleneksel sistemde kaldığını ve onların daha sonrasında o çizimleri BIM ortamına aktardıklarını söylemişler ve yine projeyi bitirirken geleneksel olarak teslim ettiklerini belirtmişlerdir. Türkiye'de ise yeni yeni raylı sistemler ve hastane binaları gibi karmaşık yapılarda tüm süreçte BIM'in entegre edildiğini söylediler. IPD proje teslim sistemi hakkında ise hiç bir bilgileri olmadığını ve buna benzer herhangi bir sözleşme yapısı içinde çalışmadıklarını ifade ettiler. Bu tez Türkiye gayrimenkul geliştirme sektörüne yeni bir bakış açısı kazandırması amacıyla hazırlanmıştır. Dinamik ve finansal anlamda güçlü olan ve aynı zamanda yurtdışında faaliyet gösteren bu sektörün gelecekte ayakta kalabilmeleri ve en önemlisi karar verici ve kural koyucu olarak dünya sektöründe yer alabilmeleri için yeni bakış açıları ve yeni yönetim sistemleri ile verimlilik konusu üzerinde durmaları amaçlanmıştır. ABD ve İngiltere gibi gelişmiş birçok ülke hükümet olarak bu teknolojiler ve yönetim sistemleri üzerine odaklanmış ve projelerinde BIM kullanımını desteklemektedirler. Türkiyede ise üretilen yapıların birçoğu özel sektör eliyle çıktığı için tezde o özel sektörün temsilcileri olan işveren geliştiricilere seslenilmek istenmiştir. Bu sebeple BIM&IPD konusuna işveren bakış açısıyla bakılmıştır. Bu bakış açısı ile literatür araştırılmış ve enformasyon yönetimi rolleri oluşturulmuştur. Bu doküman, gayrimenkul projelerinde sözleşmesel sorumlulukların fiziksel ölçekte nasıl olması gerektiğini anlatan bir ön çalışma olarak hazırlanmıştır. Bu bağlamda konunun daha çok enformasyonel tarafına değinilmiş ve bunun üzerinden rol tabloları hazırlanmıştır. Geliştirici işverenler için çok önemli olan finansal tarafına uzmanlık dışı olduğu için değinilmemiştir.