The use of urban qualıtıes in real estate assessment: A model based on GIS

CBS alanındaki teknolojik gelişmeler sayesinde, mekânsal özellikleri sayısal olarak ölçmek mümkündür. Bu çalışma, mekânsal özelliklerin konut fiyatları üzerindeki etkisini inceleyen bir model oluşturmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma konut değerleriyle sınırlı olduğundan, değeri etkileyen potansiyel faktörler çevresel ve yapı özellikleri olmak üzere iki ana başlık altında ele alınacaktır. Lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan 151 değerleme raporundan bu veriler filtrelenerek veri seti oluşturulmuştur. Söz konusu raporlar, İzmir ili Buca ilçesinde 2020 yılında hazırlanmış olan değerleme raporu düzenlenen konutlara aittir. Elde edilen veriler ile SPSS yazılımı yardımıyla regresyon modelleri oluşturulmuştur. Öncelikle bina özellikleri değişkenleri test edilmiş ve site içinde olmak, konut büyüklüğü, asansör ve otopark varlığı, yapı kalitesi ve oda sayısı faktörlerinin konutun değerini anlamlı bir şekilde etkilediği görülmüştür. Daha sonra, konut değeri üzerinde sadece etkisi istatistiksel olarak anlamlı bulunan değişkenleri kullanarak sınırlandırılmış regresyon modeli oluşturulmuş ve bu indirgenmiş modele komşuluk birimine ilişkin özellikler eklenerek ve bu çevresel özelliklerin etkileri test edilmiştir. Sonuç olarak hastanelere, yeşil alanlara, restoranlara, alışveriş merkezlerine, üniversiteye ve marketlere uzaklık dışındaki özelliklerin konut değeri tahmininde anlamlı olmadığı görülmüştür. Bu çalışma, kentsel ve mekânsal özelliklerin konut değerleri üzerindeki etkisini göstermesi açısından oldukça önemlidir. Bina özellikleri hakkında ayrıntılı veri toplamanın mümkün olmadığı durumlarda, konut değerinin tahmininde harita üzerinden kolaylıkla elde edilebilecek çevresel özellikler ile konut değerinin yeterince doğru tahmin edilebileceği gösterilmiştir.