Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bakımından aşırı ifa güçlüğü

Taraflar arasında geçerli bir şekilde kira sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü nitelikte değişiklikler meydana gelebilir. Bu değişiklikler sonucunda da sözleşmede başlangıçta var olan edimler dengesi bozulabilir veya taraflardan biri aleyhine katlanılamaz hale gelebilir. Bu hâlde ahde vefa ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı kalması adalete, hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağından sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerekecektir. 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde uygulamada sıkça karşılaşan ve yargısal içtihatlarla varlığını koruyan aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama kurumu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile yasal bir düzenleme hâlini almıştır. Çalışmamızda da konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hem doktrin hem de yargı kararları incelenerek değerlendirilmiştir. Bu kapsamda çalışmamızın ilk bölümünde ifa ve aşırı ifa güçlüğü kavramları ve aşırı ifa güçlüğünün benzer kavramlardan farkları üzerinde durulmuştur. İkinci bölümde ise konut ve çatılı işyeri kavramlarından ve kiracının kira bedeli borcundan bahsedilmiştir. Çalışmamızın üçüncü bölümünde ise aşırı ifa güçlüğüne bağlı olarak uyarlamanın şartları ve sonuçları ile uyarlamaya hâkim olan ilkeler açıklanmıştır. Çalışmamızın son bölümünde ise uyarlamanın hukuki sonuçları, kira bedelinin tespiti kavramıyla ve olağanüstü sebeple fesih kavramıyla karşılaştırıldıktan sonra aralarındaki ilişki incelenmiştir.