Konut fiyatları üzerine ampirik çalışmalar "Alanya örneği"

Türkiye'nin önemli sahil kentlerinden birisi olan Alanya'da turizm talebinde yaşanan artışlar zamanla yabancıların ikinci konut edinimleri içinde cazip hale gelmiştir. Yabancıların ikinci konutlarını Alanya'da tercih etmeleri konutun kalitesinde ve özelliklerinde değişime neden olmuş artan talep, fiyatlara yansımıştır. Çalışma çoklu faktörlerin araştırılması amacı ile iki bölüme ayrılmış ilk bölümde Nisan 2015-2018 periyodunda Alanya'da konut fiyatları ile yabancılara satılan konut sayısı ve EURO/TRY döviz kuru aylık verileri kullanılarak, değişkenler arasında uzun dönemli ilişki araştırılmıştır. Uzun dönemli ilişkiyi belirlemek için Johansen Eşbütünleşme Analizi ve değişkenler arasında kısa dönem ile nedensellik ilişkileri Vektör Hata Düzeltme Modeli (VECM) uygulanarak analiz edilmiştir. Johansen Eşbütünleşme testi sonucunda değişkenlerin eşbütünleşik olduğu ve aralarında uzun dönemli ilişkinin varlığı tespit edilmiştir. Bu durum VECM kurulmasını sağlamıştır. Hedef değişkenin konut fiyatları olduğu VECM'nde yabancılara satılan konut sayısı ve döviz kuru değişkenlerinin uzun dönemde ve kısa dönemde nedeni olduğu belirlenmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde ise literatürde heterojen bir mal olan konutun fiyatlar üzerindeki etkisini inceleyen çalışmalarda sıklıkla kullanılan Hedonik Fiyatlama Modeli (HFM) ile yabancıların Alanya'da konut edinmesinin konut fiyatları üzerindeki etkisi araştırılmıştır. Bu amaçla Sahibinden.com internet sitesi üzerinden satışa sunulan 3587 adet konut ilanından ve Alanya Belediyesi Emlak Müdürlüğü'nden elde edilen yabancıların konut edinimlerinin mahallelere göre dağılımı verisinden yola çıkarak Tabakalı Örnekleme yöntemi ile farklı mahallelerden 393 adet konut belirlenerek HFM ile konutun özellikleri ile fiyatı arasındaki ilişki ortaya konulmuştur. Doğrusal model ve yarı logaritmik model fonksiyonel biçim olarak kullanılmıştır. Konutlara ait özellikler ve mahalle değişkenleri HFM ile analiz edilmiş sonucunda yarı logaritmik form uygun görülmüş, modelde konutun m2 cinsinden büyüklüğü, konutun yaşının 0-5,6-10 aralığında olması, eşya olup olmaması, site içinde olup olmaması, banyo sayısı, bulunduğu kat, konutun Saray mahallesinde ve Dinek mahallesinde olması istatistiksel olarak anlamlı olup etkisi pozitif olduğu son olarak da Mahmutlar mahallesinde olan konutun etkisinin anlamlı olduğu fakat fiyat üzerinde etkisinin negatif olduğu sonucuna ulaşılmıştır.