Merkezi iş alanlarinda kentsel morfoloji ve arsa değerleri: İzmir örneği

Arsa çok bileşenli bir taşınmaz olup araştırılmak üzere geniş bir çerçeve sunmaktadır. Konut alanlarında farklı parametrelerin sorgulandığı ya da tüm parametreler arasından hangi parametrenin sistemi en iyi açıkladığını araştıran bir çok çalışma mevcuttur. Buna rağmen kent merkezlerinde, özellikle merkezi iş alanlarında bu sorgulama daha çok merkezin çevresindeki ya da tüm kent üzerindeki etkisini araştırmaya yöneliktir. Hillier'in hareket ekonomisi kavramı, insanların bir araya geldiği mekanların çeşitli fonksiyonları çağırdığını, bu fonksiyonların ürettiği hareketin ise mekandaki harekette; mekandaki canlılıkta çarpan etkisi oluşturduğunu söyler. Bu canlılık o mekanı diğer mekanlara oranla daha kullanılır hale getirir ve dolayısıyla değeri artmış olur. Bu bağlamda kent merkezlerindeki morfolojik yapı büyük önem taşımaktadır. Çalışmanın amacı kent merkezlerinde kent formunun arsa birim metrekare fiyatları üzerinde etkisini ortaya koymaktır. Kent merkezinde arsa değerlerini etkileyen faktörler 8 ana başlık altında gruplandırılmış; sosyal yapı, yasal durum, işlevsel özellikler, mekansal özellikler, konum özellikleri, güvenlik, manzara, ve morfolojik özellikler ve verisine ulaşılabilen tüm faktörler ile regresyon analizi yapılmıştır. Morfolojik özellikler için ise veriler Depthmap programı ile çalıştırılarak kentsel morfolojiyi sayısal değerler ile açıklayarak objektif yorumlar yapmamızı sağlayan mekan dizimi (space syntax) analiz yöntemi kullanılmıştır. Regresyon analiz sonucuna göre final denklem, yol tipinin sokak olma durumu, mevcut kat yüksekliği, yol genişliği, güvenlik durumu, manzara düzeyi yüksek olma durumu, denize uzaklık, arsa kullanım türünün ticaret, ofis veya ticaret+ofis olma durumu ve global bütünleşme değeri değişkenleri ile arsa değerlerini %89 oranında açıklamıştır. Bu çalışma, mekan dizimi analizi kullanılarak objektif olarak açıklanan kent morfolojisi ile kentin ekonomik yapısının okunabilirliğini ve tahmin edilebililirliğini göstermiş olup, şehir plancıları için özellikle kent merkezleri konulu planlama çalışmaları için rehber niteliği taşımaktadır.