Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda değerlemenin yargı kararları ve mevzuat açısından uyumunun incelenmesi

Ülkemizde kırsal alanlardan şehirlere olan göçün önlenmesi ve tarıma dayalı ekonominin yeniden canlandırılması için birçok uygulama çalışması yapılıp projeler üretilmektedir. Kırsal alanlar üzerine yapılan çalışmalar beraberinde tarım arazileri üzerindeki hakların değişmesine yol açmaktadır. Araziler üzerinde mal sahiplerinin satış işlemleri, Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve Bankacılıkta Kredilendirme gibi uygulama çalışmalarında tarım arazilerinin değerlerinin belirlenmesi önem teşkil etmektedir. Ülkemizde arazi değerleme uygulamaları için ortak bir mevzuatın olmaması ve farklı mevzuatlarda ihtiyaç üzerine düzenlenmesi problemlerine, bu çalışmada çözüm aranmıştır. Değerleme çalışmalarının mahkemelere taşınması ve uzun süren mahkemelerin ülkemizde problem yaşatması adına değerleme uygulamalarında sübjektif olarak yapılan çalışmalara objektiflik kazandırılmak hedeflenmiştir. Uygulama çalışmalarında görevli yetkililere ve uzmanlara bırakılan değer artışı uygulaması için Objektif Değer Artışı uygulama yaklaşımı tasarlanıp ülkemizde kabul görmüş değerleme uygulamalarına ait arazi değerleri üzerinden hesaplanmıştır. Taşınmaz değerleme uygulamalarında öncelikle arsa ve arazi kavramlarının ayırt edilmesi gerekmektedir. Tarım arazileri ile arsalar için uygulama yaklaşımları değerleme yöntemleri bakımından farklılık gösterdiği gibi mevzuat istemi gereğince de birbirinden ayrılmaktadır. Arazi değerleme uygulamaları için mevzuat içeriğinde ve uygulama çalışmaları bakımından sulu tarım arazileri, kuru tarım arazileri ve meyve bahçeleri ile kaplı araziler şeklinde değerlemeye tabi tutuldukları belirlenmiştir. Ülkemiz ekonomisinde önemli bir paya sahip olan tarım arazileri için yapılan uygulama çalışmaları incelenip istatiksel analizler ile değerlendirilmiştir. İstatiksel analizlerin sonuçları üzerinden ülkemiz uygulamalarından edinilen kabul görmüş arazi değerlendirme belgeleri mevzuat ve yargı kararları bakımından karşılaştırılmıştır. Ayrıca Kamulaştırma uygulamalarında, arazi türlerine göre ve sulu tarım arazileri üzerinden uygulama konusuna göre taşınmaz değerleri karşılaştırılmıştır. Tarım arazilerinin değerlemesi üzerine ülkemizde ortak bir düzenin olmadığı gözlemlenmiş ve tarım arazilerinin değerleme uygulamalarında, değere etkiyen faktörlerin analizlerinin yeterli düzeyde yapılamadığı anlaşılmıştır. Tarım arazilerinin değerleme uygulamaları, yargı kararları ve mevzuat açısından incelenmiş olup uygulama örnekleri üzerinden taşınmaz değerlerinde uyumsuz sonuçların ortaya çıktığı tespit edilmiştir.