Tarımsal arazi satış fiyatını etkileyen faktörlerin analizi: Manisa ili Kırkağaç ilçesi örneği

Bu çalışmanın amacı, Manisa'nın Kırkağaç ilçesinde tarla arazilerinin satış fiyatını etkileyen faktörleri araştırmaktır. Bu çerçevede, satış fiyatı üzerine daha iyi bilgi sağlamak ve arazinin bireysel karakteristiklerinin katkısını ölçmek, bu değerleri etkileyen faktörleri tahmin etmek ve tanımlamaktır. Hedonik fiyat modelinde parsel endeksi, parsel genişliği, nüfus, gayrisafi üretim değeri ve parselin sulanma durumu karakteristik katsayılarının arazi satış fiyatı üzerinde önemli bir etkiye sahip olduğu belirlenmiştir. Satış fiyatındaki değişmelerin %75'inin hedonik fiyat modeline dâhil edilen bu değişkenler tarafından açıklandığını göstermektedir. Nüfus katsayısı, yerleşim yerindeki nüfusun %1 arttığında parsel fiyatının %0,46 arttığını göstermektedir. Diğer ifadeyle, yerleşim büyüklüğünün arazi talebini arttırdığını ve dolayısıyla fiyatlarında yükselebileceğini göstermektedir. Parsel endeksi, toprak kalitesi, verimlilik ve arazinin konumunu içerdiğinden çiftçiler için önemli bir göstergedir. Parsel endeksi, %1 arttığında tarımsal arazi fiyatı %0,18 artmaktadır. Parsel genişliği katsayısı, pozitif işarete sahip olup arazi fiyatı üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Parsel genişliği, %1 arttığında arazi fiyatı %0,16 artmaktadır. Bölgede, küçük arazilere göre büyük arazilere daha çok talep olmaktadır. Bu yüzden, parsel genişliği fazla olan arazilere daha fazla ücret ödenmektedir. Gayrisafi üretim değeri; satışı yapılan tarla arazisinde pazar değeri bulunan ürün miktarının, birim fiyatı ile çarpılması sonucu bulunmuştur. Gayrisafi üretim değeri, %1 arttığında tarımsal arazi fiyatı %15 artmaktadır. Dolayısıyla, alıcılar tarafından satış fiyatı sunulurken tarımsal arazinin brüt getirisi olan gayrisafi üretim değerini önemsedikleri görülmektedir. Satışı yapılan parselin sulanabilir olması alıcının gelirini arttırdığından satış fiyatını etkilemektedir. Araştırma bölgesinde sulu arazinin satış fiyatının kuru arazi satış fiyatından yaklaşık %22 daha yüksek olduğu belirlenmiştir.