1600-1699 yılları İstanbul kadı sicillerinde yer alan satış işlemlerine göre konutların morfolojik özellikleri & konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler

Gayrimenkul fiyatlarının geçmişe yönelik olarak uzun dönemli incelenmesi araştırmaları bir şehrin fiziksel, ekonomik ve sosyolojik tarihine dair önemli bilgileri ortaya koymasının yanında, bizi bugüne getiren dinamikleri daha iyi anlamamıza ve geleceğe dair daha sağlıklı öngörülerde bulunmamıza yardımcı olacaktır. Dünyada geçmiş yüzyıllara yönelik uzun dönemli fiyat analizlerine dair akademik çalışmalar artmaktadır. Ancak köklü tarihine rağmen Türkiye'deki şehirler için böyle araştırmalar şimdiye kadar yapılmamıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde gayrimenkullerin el değiştirme işlemleri aynı zamanda noter vazifesi de gören kadılar tarafından tescil edilmekteydi. Bu bağlamda kadılar tarafından tutulan kadı sicilleri (mahkeme kayıtları), 600 yılllık sürece yayılan geniş kapsamı göz önüne alındığında araştırmacılara çok yönlü çalışma alanları sunmaktadır. On yedinci yüzyıl İstanbul'unda 100 yıllık dönemde, satış verilerinde belirtilen konutların nitelikleri (oda sayısı, kat sayısı v.b.), bulundukları konumları, satışın gerçekleştiği tarih gibi parametrelerin satış değerleri ile olan ilişkileri ve fiyatlara olan etkilerinin incelenmesi bu tezin ana çalışma konusunu oluşturmaktadır. Belirtilen konu, amaç ve kapsamda hazırlanan araştırma sekiz bölümden oluşmaktadır. Araştırmanın konusunun, sınırlıklarının, amacının, beş araştırma probleminin ve benzer çalışmaların bulgularının açıklanıp anlatıldığı giriş bölümünden sonra, ikinci bölümde, verilerin bulunması, tarihlerin düzenlenmesi, konumların belirlenmesi, satış fiyatlarının anlamlı tek bir birime dönüştürülmesi ve analizlerin yapılması ve değerlendirilmesi olarak beş aşamadan oluşan çalışmanın metodu detaylı bir şekilde anlatılmıştır. Üçüncü bölümde satış işlemlerinin gerçekleştiği dönemin yapısını ve söz konusu taşınmazların konumlanmış olduğu mekanı daha iyi anlayabilmek adına, İstanbul örneği üzerinden klasik Türk şehirlerinin yapısı ve dinamikleri incelenmiştir. Klasik Türk Şehirlerinin özellikleri (demografik, idari ve fiziksel yapısı), ulaşım sistemi, şehir merkezleri, ekonomik ve mesleki örgütlenmeler ve mahalleler olarak örgütlenmiş konut alanları incelenmiştir. Dördüncü bölümde mahkeme kayıtlarını daha iyi anlayabilmek için gayrimenkullerin özellikleri hakkında bilgi verilmiştir. Taşınmazların mülkiyet durumuna göre nasıl farklılıklar gösterebileceği, satış verilerinde ne tür el değiştirme yöntemlerine rastlandığı ve tez hazırlanırken bunlardan hangilerinin kullanılıp, hangilerinin neden kullanılmadığı ve söz konusu dönemde İstanbul'da yer alan konut tiplerinin neler olduğu açıklanmıştır. Beşinci bölümde ise satış verilerinde rastlanan değişik para birimlerini anlayabilmek, tek bir dile çevirebilmek ve yorumlayabilmek için, Osmanlı ekonomisinin temel para politikalarından kısaca bahsedilmiştir. Son olarak araştırma sorularının herbirine sırasıyla cevaplar aranmış, bu bağlamda sicillerden elde edilen 268 satış tescilinden oluşan veri setinin nitel ve nicel incelemeleri yapılmıştır. Öncelikle on yedinci yüzyıl konutlarının morfolojik özelliklerinden dönemin yaşam alışkanlıklarına dair çıkarımlar yapılmıştır. Bir sonraki adımda en yüksek satış değerine sahip konutlar nitel olarak incelenmiş, daha sonra ise konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler araştırılmıştır. Buna göre satış değerlerinin gayrimenkullerin oda sayısı, kat sayısı, suya erişiminin, mutfağının, banyosunun olup olmaması gibi mimari özelliklere ve taşınmazların konumlarına göre değişiklik gösterdiği ortaya çıkmıştır. On yedinci yüzyılda İstanbul Tarihi Yarımada'da yer alan on üç semtten on ikisinde konut nitelikli gayrimenkullerin rayiç değerlerine dair bilgiler bulunmuştur. Taşınmaz fiyatlarının yüzyıllık süreç içerisinde gösterdiği değişim yirmibeş yıllık periodlar halinde incelenmiş olup, bazı çıkarımlar yapılmış ancak kesin bir kanıya varmak için daha fazla veriye ihtiyaç duyulduğu sonucuna varılmıştır. Sonuç olarak bu çalışmanın bir sonraki aşamasında veri setine daha fazla tescil ekleyerek konut fiyat endeksi oluşturulabilineceği öngörülmektedir. Ayrıca tezin benzer konularda yapılabilecek yeni çalışmalarda kaynak olarak kullanılabilineceği değerlendirilmesi yapılmaktadır.