Finansallaşma ve 2008 kriz dinamikleri açısından Türkiye-ABD gayrimenkul piyasasının karşılaştırmalı analizi

Bu çalışma, 2002 sonrasında Türkiye gayrimenkul piyasasında yaşanan dönüşümü, 2008 öncesi ABD emlak piyasasının durumu ile karşılaştırıp, finansallaşma ve kriz dinamikleri açısından Türkiye'nin görünümünü genel hatlarıyla ortaya koymayı amaçlamıştır. Bu kapsamda, söz konusu amaca ulaşmak için tarihsel ve ampirik verilerden yararlanılmıştır. ABD'de emlak piyasasında yaşanan krizin belirleyicileri olarak; kârlı yatırım arayışı içinde olan küresel fonların konut sektörüne yönelmesi, hanehalkı borçlanmasındaki artış, düşük faiz politikası, asimetrik bilgilenme ve spekülasyon gibi değişkenlerin varlığı, Türkiye gayrimenkul piyasasında da etkin olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Yine bu değişkenlerin 2008 öncesinde ABD emlak piyasında olduğu gibi, Türkiye gayrimenkul piyasasında da arz-talep ve fiyat-değer ilişkisinin bozulmasına yol açtığı saptanmıştır. Gayrimenkul sektöründe gözlemlediğimiz bu sonuçların yanısıra, Türkiye açısından makroekonomik verilerin işaret ettiği önemli sonuçlardan bir diğeri ise finansallaşma ve inşaat odaklı büyüme sürecinin özel sektörün artan dış borç stoku ile birlikte ekonomiyi daha kırılgan bir yapıya sürüklemiş olduğudur. Bununla birlikte, çalışmada, Türkiye'de gayrimenkul piyasasında olası bir krizin etkisini sınırlayan bazı faktörlerin bulunduğu gözlemlenmiştir. Gözlemlenen bu faktörler; zorunlu kentsel dönüşüm projelerinin varlığı ve sürekliliği, rant üretimi ve paylaşımı temelinde hazine arazilerinin transferinin kolay olması, ABD'ye göre menkul kıymetleştirme hacminin düşük olması olarak sıralanabilir. Bu durum, aynı zamanda Türkiye gayrimenkul piyasasının özgünlükleri olarak da açıklanabilir.