Gayrimenkul büyüklüğü ile fiyatı arasındaki ilişkinin analizi: Aydın ili Efeler ilçesi örneği

Toprak ve insan ilişkisine bakıldığında kadim insanlık tarihinden günümüze insanların mala sahip olma içgüdüsü hep var olmuştur. Gayrimenkul, bu duyguya hitap eden en önemli iktisadi bir varlık olarak daima ön plandadır. Bu sebeple gayrimenkule malik olma hissiyatı, insanlardaki güven duygusunu pekiştirmektedir. Taşınmaz varlığa mala sahip olma durumuna paralel şekilde ülkelerin gelişmişlik düzeyleri gayrimenkul piyasasının büyüklüğü ile de ölçülür hale gelmiştir. Bu açıdangayrimenkul, hem yatırım, hem de ihtiyaç sebebiyle kişilerin en fazla yöneldiği bir emtiadır. Bu ve benzeri faktörler, gayrimenkulü; hayatını güvence altına alma fikri ile hareket eden insanların güvenli limanına dönüşmüştür. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası da, gayrimenkulü, insanların vazgeçilmez temel hakkı olan mülkiyet hakkını en temel insani hakkı olarak koruma altına almıştır. Bu çalışmanın konusu, Aydın ili Efeler ilçesine bağlı mahallelerin tamamında gerçek satış fiyatı tespit edilen gayrimenkullerin büyüklüğü ile fiyatı arasındaki veriler analiz edilerek, büyüklük arttıkça fiyatın azalacağı sonucuna ulaşmaktır. Söz konusu çalışma, ilgili dönemde konutlar başta olmak üzere, imar arsaları, dükkânlar ve arazilerin gerçek satış fiyatları tespit edilerek yapılan regresyon çözümlemeleri, Türkiye'de ilk olma özelliği taşıdığından özgün bir araştırmadır. Çalışma neticesinde ulaşılan sonuçlar, başta gayrimenkul değerleme uzmanları ve şirketleri olmak üzere, bu konu üzerinde araştırma yapacak akademisyenlere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) başta olmak üzere resmi veya özel kurumlara rehber niteliğinde olacağı düşünülmekte ve temel başvuru kaynak oluşturmayı hedeflemektedir. Söz konusu dönem aralığında Aydın ili Efeler ilçesine bağlı 83 mahallede 2260 adet konut, arsa, dükkân ve tarım arazisine ait gerçek satış fiyatı tespit edilmiştir. Bu verilerden 2136 adet gayrimenkulün regresyon çözümlemesi gerek çoklu determinasyon katsayısı (R2) ve standart hata değerleri gerekse Akaike ve Bayessian bilgi kriterleri açısından değerlendirilmiş, eldeki veri setine en iyi uygun modelin Logaritmik-Doğrusal (log-lin) model olduğu görülmüştür. Ayrıca, Box-Cox dönüşümü ile yarı logaritmik kalıbın, doğrusal kalıptan daha iyi sonuçlar verdiği de tespit edilmiştir.