Konut değerlemesinde kullanılan kapitalizasyon ve amortisman oranlarının hesaplanması: Aydın ili örneği

Bir ülkenin gelişmişlik seviyesi, kentleşme oranının artmasıyla beraber gayrimenkul piyasasının büyüklüğüne bağlıdır. Ülkede yer alan gayrimenkul varlıklarının hangi finansman yöntemiyle değerlendirildiği ise, piyasanın işleyişinin temelini oluşturur. Gayrimenkul finansmanının etkin çalışması, piyasada gerçek fiyat mekanizmasının oluşması, alım-satıma konu olan finansal varlığın çeşitliliğini ve güvenilirliğinin artması için önemli bir unsurdur. Gayrimenkul piyasasında gayrimenkullerin fiyatlarının doğru, tarafsız ve şeffaf bir şekilde belirlenmesi, uzmanlar tarafından gayrimenkulün değerlemesi ile mümkündür. Değerleme, gayrimenkul sektörünün ekonomisine, hukuksal yapısına ve finansmanına birçok fayda sağlamaktadır. Ancak, gayrimenkul değerlemesinde karşılaşılan en büyük sorun, gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle ortaya çıkan yeni ihtiyaçları karşılayacak veya gayrimenkulün değerine etki eden tüm faktörleri kapsayan bir modelin olmamasıdır. Bu çalışmanın konusu, Aydın ili Efeler ilçesindeki gerçek alım-satımı yapılan konutların, değerleme yöntemlerinden biri olan gelir kapitalizasyon yöntemi ile bölgesel kapitalizasyon oranının hesaplanması ve diğer bir yöntem olan maliyet yöntemi ile yaş ve oda sayısına göre amortisman oranının belirlenmesidir. Çalışmanın özgünlüğü, Türkiye'de konut sektöründe hem gerçek alım-satım fiyatlarını kullanarak, bölgesel konut kapitalizasyon oranının hesaplanması ve hem de piyasadan çıkartma yöntemi ile amortisman tutarının tespit edilmesine yönelik ilk çalışma olmasıdır. Çalışmadan elde edilen sonuçlar, değerleme uzmanlarına veya değerleme şirketlerine, konu ile akademik olarak çalışan kişilere veya kurumlara ışık tutmayı ve kaynak oluşturmayı hedeflemektedir. Aydın ili Efeler ilçesinde on sekiz mahalle için ulaşılan 805 gerçek alım-satım verilerine göre, bölgenin genel ortalama kapitalizasyon oranı % 4,98 olarak hesaplanmıştır. Mahalle olarak incelendiğinde en yüksek kapitalizasyon oranı % 7,30 ile Orta Mahallesi ve % 7,17 ile Zafer Mahallesi'dir. En düşük kapitalizasyon oranı ise % 3,95 ile Zeybek Mahallesi ve % 4,04 ile Mimar Sinan Mahallesi'dir. Amortisman oranları oda sayılarına göre ayrılarak her yaş için hesaplanmıştır. 2 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı % 2,81 ile % 58,52 değişim aralığında, 3 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı ise % 2,63 ile % 60,39 değişim aralığında olduğu saptanmıştır.