İpoteğe dayalı menkul kıymet teminat havuzunun değerlemesi ve otomatik değerleme modelleri

Bu çalışmada, öncelikle menkul kıymetleştirme ve ikincil mortgage piyasasının özellikleri incelenmiş ve menkul kıymetleştirme yoluyla üretilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin değerlemesi için erken ödeme ve temerrüt riskleri analiz edilerek açıklanmıştır. Mortgage kredi faiz oranlarının düşmesiyle ortaya çıkan 'yeniden finansman teşviki' erken ödeme riskinin, konut fiyatlarının düşmesiyle kredinin değerinin konutun değerinin aşağısına inmesi sonucunda borçluların negatif özkaynaklı hale gelmesi ise temerrüt riskinin temel belirleyicileri olarak gösterilir. Ancak Yarışan Riskler Cox Regresyon Analizi ile makine öğrenmesi yaklaşımlarından Çoklu Lojistik Regresyon Analizi ve Rasgele Orman yöntemleriyle yapılan risk analizleri sonucunda borçluların özelliklerinin ve ödeme davranışlarının heterojenlik sergilediği anlaşılmıştır. Bu risklerin açıklanmasında yeniden finansman teşviki ile negatif özkaynak durumunun yeterli olmadığı ve borçlu ve kredi özellikleri ile bölgesel ekonomik faktörlerin de dikkate alınması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır. Ardından temerrüt riskinin ipoteğe dayalı menkul kıymet havuzları, mortgage piyasaları ve ülke ekonomileri üzerinde yarattığı olumsuz etkiler göz önüne alınarak, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin teminatı gayrimenkullerin değer tespitlerinin yapılması ve kontrolü ile vade tarihine değin izlenmesinde otomatik değerleme modellerinin rolü incelenmiştir. Geleneksel gayrimenkul değerleme yaklaşımı yerine, istatistiksel modellere ve testlere dayalı olarak geliştirilen otomatik değerleme modellerinin ve bu modeller desteğiyle geliştirilen alternatif değerleme yaklaşımlarının hızlı, güvenilir ve uygun maliyetli çözümler sunduğu, yeniden değerleme, gayrimenkul fiyat endekslerinin üretilmesi ve portföy değerlemesi gibi amaçlarla çeşitli ülkelerde kullanılmakta olduğu ve ikincil mortgage piyasasının işleyişindeki önemini arttırarak korumaya devam edeceği görülmüştür. Teknolojik gelişmeler ile veri kalitesi ve şeffaflığın iyileştirilmesiyle tahmin gücü daha yüksek modeller geliştirileceği, hatta bu modellerin değerleme mesleğinin danışmanlığa dönüşüm sürecinin anahtarı olacağı anlaşılmıştır.