Konut şatış fiyatlarının belirleyicileri: Sakarya ili üzerine güncel bir mekansal ekonometrik uyguluma

Konut piyasasında fiyat davranışları üzerine yapılan çalışmalar incelendiğinde ilgili piyasada fiyatların belirlenmesinde konutun arazi büyüklüğü veya donanımı gibi birçok maliyet ve talep faktörünün önem kazandığı görülmektedir. Fiyatlar bağlamında mekansal bağların önemli olduğu literatür üzerine yapılan incelme ile ortaya çıkmaktadır. Fiyatların mekansal olarak birbirine bağımlılığı çeşitli faktörlerden ileri gelmektedir. Bunlar piyasadaki eksik bilgi, işlem maliyetleri, tekelci eğilimler ve altyapı değişimleri gibi faktörlerdir. Bu bağlamda Sakarya İlinde birbirine mekansal olarak yakın olan konutlar ekseninde ciddi fiyat benzerliklerinin ya da mekansal korelasyonun bulunması muhtemeldir. Bu çalışmanın amacı, Sakarya İlinde konut satış fiyatlarındaki mekansal bağımlılıkları incelemektir. Başka bir deyişle, yakınlık durumunun konut fiyatları üzerindeki etkisini tespit etmektir. Bunun yanı sıra konutun fiyatını belirleyen diğer etmenlerde bu çalışmada ele alınmıştır. Çalışmada kullanılan veri 3595 adet konuttan tabakalı örnekleme yöntemi ile 347 tane olarak rastgele seçilmiştir. Veri Mart-Mayıs 2018 dönemini kapsamaktadır. Veri alanında güvenilir web kaynakları olan emlak sitelerinden elde edilmiştir. Mekansal korelasyonu (bağımlılığı) test etmek için mekansal ekonometrik yöntemler kullanılmıştır. Uygulanan bu yaklaşımlar sonucunda mekansal korelasyonun varlığı tespit edilmiştir. Mekansal korelasyon pozitif yönlü olarak tespit edilmiştir. Konut fiyat davranışını belirleyen ve geleneksel modellerde var olmayan yol yapımı gibi altyapısal değişimler gibi faktörlerden kaynaklandığı kanıtı bulunmaktadır. Ayrıca Sakarya ölçeğinde belediyelerin farklı imar uygulamalarında bulunmasının da bu etkiyi yaratabileceği söylenebilir. Konut piyasasında eksik rekabetin yaşanması, piyasasının tekelci bir piyasa olması, artan maliyetler ve yükselen vergi oranları Sakarya'da konut fiyatlarının yükselmesinin temel nedenleridir. Bu konut fiyatlarının yükselmesini önlemek ve konuta ilişkin talebi artırmak amacı ile devletin piyasada etkin rol oynayıp alternatifler üretmesi gerekmektedir. Diğer yandan konutlardan alınan vergi oranlarını düşürerek, konut fiyatlarına yansımasını önleyebilir.