Finansal kiralama yoluyla yapılan konut finansmanı sözleşmelerinde tüketicinin temerrüdüne bağlanan sonuçlar

Konut finansmanı sistemi, konut finansmanı sözleşmelerinin yapılması ve ipotek senetlerinin ikincil piyasaya sunulması ile oluşmaktadır. Konut finansmanı sözleşmeleri, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.32 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup temelde iki çeşit konut finansmanı sözleşmesine cevaz verilmiştir. Bunlar konut kredisi ve finansal kiralama yoluyla yapılan konut finansmanı sözleşmeleridir. İkincil piyasa ise, konut finansmanı sözleşmelerinin yapılması aşamasında teminat olarak gösterilen ipoteklerin ipotek senetlerine bağlanarak yatırımcılarla buluşturulmasıdır. İkincil piyasanın amacı, finansman kuruluşlarına, yeni krediler verebilmek için fon oluşturmaktır. Konut finansmanı sözleşmeleri konut kredisi sözleşmeleri, finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin yeniden finansmanına ilişkin sözleşmeler olarak kabul edilmiştir. Sözleşmelerin en belirgin ortak özelliği, tüketicinin konut edinme amacıyla hareket etmesidir. Sözleşmelerin konusunu konutun oluşturması, konut kredisi sözleşmelerini tüketici kredisi sözleşmelerinden ayırmaktadır. Finansal kiralama işlemi, eski uygulamalarda yalnızca yatırım mallarını kapsamaktaydı. Bu nedenle, işlemin tüketici işlemi olamayacağı yönünde neredeyse görüş birliği vardı. Ancak kanun koyucu gerek 6361 sayılı FFFK ile gerekse 6502 sayılı TKHK ile finansal kiralama işlemlerinin de tüketici işlemi olabileceği yönünde irade göstermiştir. Bunun yanında hukukumuzda finansal kiralama işlemi 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ile bir kredi işlemi olarak kabul edilmiştir. Finansal kiralama yoluyla yapılan konut finansmanı sözleşmeleri, konut ihtiyacının karşılaması amacıyla, tüketicinin, finansman kuruluşunun satıcıdan satın alacağı veya halihazırda kendisinde bulunan bir evi kullanmasına karşılık olarak kredi bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Konut edinme amacıyla finansal kiralama yoluyla konut finansmanı sözleşmesi yapan tüketicinin, kredi bedellerini ödemekte temerrüde düşmesi halinde, konut finansmanı kuruluşunun, sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Sözleşmenin feshi üzerine, konut finansmanı kuruluşu sözleşmeye konu olan konutu sattırarak sözleşme kapsamında doğan alacağını satış bedelinden alacaktır. Bakiye bir bedel kalırsa, bunun tüketiciye iadesi gerekir. Ayrıca tüketici, konut finansmanı kuruluşunun alacağından yalnızca konutun satış bedeli oranında sorumludur. Satış bedelini aşan zarardan sorumluluğu yoktur. Bu nedenle, konut finansmanı kuruluşu, konutu sattırırken basiretli bir tacir gibi davranmak zorundadır.