Beşiktaş–Etiler bölgesinde karma kullanımlı gayrimenkul projesi geliştirmesi ve en etkin ve verimli kullanım analizi

Dönemin ihtiyacına göre şehir merkezlerinde inşa edilen yapıların büyük bir kısmı günümüzde kullanım fonksiyonunu yitirmekte ve ülke ekonomisinde atıl bir duruma gelmektedir. Bu tarz kullanım fonksiyonunu yitirmiş ve günümüz itibari ile mevcut kullanımının taşınmazın en etkin ve verimli kullanımını yansıtmayan taşınmazların dönüştürülerek, bünyesinde birden farklı kullanım fonksiyonunu barındıran nitelikli yaşam alanları oluşturulması mikro ölçekte bölgenin gelişimine katkı sağlarken, makro ölçekte de ülke ekonomisinin gelişmesine katkı sağlamaktadır. Günümüzde, yüksek gelir gruplarına hitap eden gayrimenkul projeleri incelendiğinde, kullanıcısının hemen hemen bütün ihtiyaçlarını proje bünyesinde karşılayabileceği karma kullanımlı gayrimenkul projelerinin üretilerek piyasaya arz edildiği görülmektedir. Yine bu konsept ile üretilen projelerin hemen hemen tamamı, sadece insanların barınma veya ticari faaliyetlerini yürütebileceği, tek bir kullanıma yönelik alandan ziyade, hayatlarını daha rahat bir şekilde devam ettirebilecekleri, bünyesinde sosyal tesislerinden ticaret alanlarına kadar birçok imkanı sunan, çok fonkisyonlu kullanım alanları sunmaktadır. Günümüzde de gayrimenkul kullanıcılarının sunulan bu yeni konseptteki kullanım alanlarını tercih ettikleri görülmektedir. Çalışma kapsamında, Etiler bölgesinde, bölgesel gayrimenkul sektörü analizleri yapılarak, mevcut sektörel gelişmeler ve sektördeki eğilimler incelenecek, proje alanı çevresinde yer alan örnek karma kullanımlı projelerin performansları göz önüne alınarak yapılan piyasa ve sektör araştırmaları sonucunda, yeni bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi geliştirme çalışması için ön fizibilite analizleri yapılacaktır. Geliştirilen proje için, proje bünyesinde farklı alternatifler çalışılarak projenin performansına yönelik yatırım analizi çalışmaları yapılacak ve çalışmalar sonucunda ortaya çıkan değerlendirmelere yer verilecektir. Çalışmaya konu parsel üzerinde yer alan yapının faydalı ömrünü doldurmuş olması nedeni ile yıkılarak, yerine, güncel imar planları ve mevzuata uygun yeni bir karma projenin inşa edilmesi durumunda oluşturacağı potansiyel nakit akışları hesap edilmiştir. Yapılan saha araştırmaları ve sektör verileri doğrultusunda, karma kullanımlı bir gayrimenkul projesi için, ofis, rezidans, perakende mağazaları ve anaokulu fonksiyonlarını bünyesinde barındıran yatırım analizi çalışması yapılmıştır. Birden fazla fonksiyonu bünyesinde barındıran proje için, proje geliştirme yöntemi ile projede yer alması planlanan fonksiyonların ürettiği ciro ve gider analizi hesaplamaları çalışılarak, farklı işlevlere ait kullanım fonksiyonu gelirlerinin, projenin karlılığına olan etkisi incelenecektir.