İrtifak hakkı değerlemesi

Gelişen dünyaya uyum sağlayan günlük yaşantımızda son yılların popüler konusu olan taşınmaz değerlemesi ülkemizde de önemli yer kaplamaktadır. Ancak gelişme göstermeye başlayan değerleme konusu henüz bilimsel bir tabana oturtulamamıştır. Taşınmaz değerlemesi, bir taşınmazın niteliklerine göre uygun koşul ve yöntemler göz önünde bulundurularak, o taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için gerçekleştirilen objektif ve tarafsız işlemler sürecidir. Dünyada vergi ihtiyaçlarını karşılamak için ortaya atılan taşınmaz değerlemesi, gün geçtikçe; alıp satmak, kiralamak, kredilendirmek, kamulaştırmak, özelleştirmek gibi amaçlar için değerlemelerle geliştirilmiştir. Taşınmaz değerlemesine olan talebin artmasıyla ulusal taşınmaz değerleme sistemleri oluşturulmuştur. Gelişen teknoloji ve artan ihtiyaçlar doğrultusunda uluslararası kuruluş ve standartlar da artmıştır. Türkiye'de taşınmaz konusunu düzenleyen birçok yasa, tüzük, yönetmelik, tebliğ, genelge ve yönerge bulunmaktadır aynı zamanda çok sayıda kurum ve kuruluşa görev, yetki ve sorumluluk verilmiştir. Günümüzde hayatın her alanında etkili olan taşınmaz konusu, kişileri de birçok yönden etkilemektedir. Böylesine ciddi bir konuda toplanan verilerin kalitesi ve doğruluğu çok önemlidir. Doğru ve kesin bilgi, değerleme süreci için en değerli unsurlardan biridir. Değer tespiti işleminde; değeri bilinmeyen taşınmaza benzer özellikli taşınmaz bulma zorluğu, değere etki eden faktörlerin çokluğu, yöresel bölgelere ve tercihlere göre değişkenlik göstermesi, bilinen matematik denklemlerle ifade edilme zorluğu karşılaşılabilecek sorunlardır. Taşınmaz değerlerinin tespiti için sözü edilen gerekçelerle yeni arayışlar tüm ülkelerde devam etmektedir. Taşınmaz değerinin belirlenmesinde birçok yöntemden bahsedilebilir ancak ülkemizde ve dünyada yaygın olarak kullanılan 3 temel yöntem kullanılmaktadır. Bunlar emsal, gelir ve maliyet yöntemleridir. Bunların dışında son zamanlarda geliştirilen istatistiksel değerleme yöntemleri de kullanılabilmektedir. Genellikle, boş arsa ve arazilerin değerlemesinde emsal yöntemi, getirisi olan ticari ve konut vasıflı taşınmazların değerlemesinde gelir yöntemi, sigortaya esas değere ve maliyete göre değerlendirilecek olan taşınmazlarda ise maliyet yönteminden yararlanılmaktadır. Taşınmazın, durumu, konumu ve bölgenin sosyo-ekonomik alışkanlıkları, taşınmaz değerlemesinde yöntem belirlemek için dikkate alınmalı, değerleme işleminin amacına göre farklı yöntemler tekli veya çoklu da kullanılabilmelidir. Taşınmaz değerlemesinde yöntem belirlemek için taşınmazın, durumu, konumu ve bölgenin sosyo-ekonomik alışkanlıkları dikkate alınmalı, değerleme işleminin amacına göre farklı yöntemler tekil veya bir arada da kullanılabilmelidir. İrtifak hakkı, verildiği kişiye taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı verir. İrtifak hakkı kurulan taşınmaz malikinin, mülkiyet hakkının verdiği bazı yetkileri sınırlanırken, bunların irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından izin verilmesini gerektirir. Başka şekilde ifade edilirse, irtifak hakkı kurulan taşınmaz sahibi, bu hakka katlanmak zorundadır. Karşılıklı olarak hakları kısıtlanan malikler birbirlerine karşı sorumlu hale gelmektedirler. İrtifak hakkı değeri hesaplanırken, taşınmazın irtifak hakkından önceki bedeli ile irtifak hakkından sonraki bedeli arasındaki fark esas alınır. İrtifak hakkı tesis edilen taşınmaz üzerinde daha önceden, aynı kurum veya başka bir kurum talebi ile irtifak kamulaştırması gerçekleştirilmiş ise böyle bir olayda değer belirlenirken eski irtifak durumu ve bedeli dikkate alınmalıdır. İrtifak hakkı tesisi yapılmadan önceki halinin taşınmazın bedeli hesaplanırken, taşınmaz sahibinin daha önce irtifak sebebiyle almış olduğu irtifak hakkı bedeli taşınmazın normal değerinden farkı alınacaktır. Yargıtay kararlarında aynı taşınmaz için daha önce hesaplanan irtifak kamulaştırma değeri de dikkate alınarak daha sonra kurulacak irtifakların değerlerinin biçilmesinin gerektiği ifade edilmektedir. İrtifak hakkı kurulan bütün taşınmazlarda amacı ne olursa olsun taşınmazın değerinin azalmasına sebep olur. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulmasında kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası'nın 11. maddesinin son fıkrasında belirtildiği üzere, yapılan kamulaştırma nedeniyle taşınmazda oluşan değer düşüklüğüdür. Bu durum, pek çok Yargıtay kararında, irtifak hakkı tesisi sebebi ile gerçekleştirilen kamulaştırma sürecinde kamulaştırma değeri; taşınmazın irtifak hakkından önceki bedeli ile irtifak hakkından sonraki bedeli arasındaki farka eşittir denmiştir. Taşınmazın özelliklerine bağlı olarak Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinin 3. fıkrası hükmü gereğince taşınmazın tümünün tek parça olarak bedeli belirlendikten sonra aynı maddenin son fıkrası ile irtifak kurulmasından ötürü taşınmazda oluşacak değer düşüklüğü oranının ve miktarının sebepleri ile gösterilmesi öngörülür. İrtifak tesisi sebebiyle taşınmaz üzerinde oluşan değer düşüklüğünün oranı, taşınmazın cinsi, niteliği, kullanım şekli, irtifak hakkının niteliği (boru hattı, enerji nakil hattı ve benzeri gibi), taşınmazda kapladığı alan ve yeri, istikameti dikkate alınarak belirlenir. Yargıtay uygulamalarında, taşınmazın niteliğine uygun olup, kullanımını önemli ölçüde etkilemeyen, özel bir durum mevcut olmaması durumunda, arazilerde irtifak nedeniyle oluşabilecek değer kaybının irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin %35'ini geçmemesi, arsalarda ise irtifak hakkı konusu alanın mülkiyet değerinin %50'sini aşmaması gerektiği uygun görülmektedir. Yargıtay, yalnızca irtifak hakkı kurulan enerji nakil veya boru hattı geçirilen kısma göre değer biçilmesini doğru bulmamaktadır. İrtifak hakkı bedelinin, sadece irtifak hakkı kurulan kısım üzerinden hesaplanması yasaya aykırıdır. Çünkü bulunacak değer, irtifak hakkı nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelen değer düşüklüğüdür. Bu değer düşüklüğü belirtildiği üzere çoğunlukla bir oran olarak belirlenmektedir. Yargıtay, bu oran konusuna, taşınmazın irtifaktan önceki tüm değeri hesaplanır. İrtifak nedeniyle değer düşüklüğü oranı bulunarak, bu oran taşınmazın hesaplanan değeri ile çarpılır. Çıkan tutar irtifak bedelidir demiştir. Uygulamada, su, doğal gaz ve petrol boru hattı veya enerji nakil hatlarının geçtiği yerlerin yüzölçümüne göre değer düşüklüğü hesaplanmaktadır. Ancak irtifak hakkı yüzünden oluşan değer düşüklüğü taşınmazın tüm alanında etki eder. Bu sebeple, taşınmazın irtifaktan önceki değeri ile irtifaktan sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma değerini verir. Yani, kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, taşınmazın irtifak hakkı tesisinden önceki değeri ile irtifak hakkı tesisinden sonraki değeri arasındaki farkın kamulastırma (irtifak) bedeli olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. İrtifak kurulan taşınmazda değer düşüklüğü oranı, taşınmazın cinsine, niteliğine, yüzölçümüne, irtifakın niteliğine ve süresine, irtifakın geçtiği yere ve kapladığı alan ile taşınmazın geometrik yapısına ve taşınmazın kullanım şekline göre belirlenerek oluşturulmalıdır. Çünkü bazı özel zamanlarda, irtifak kamulaştırmasına sebep olan amaç, taşınmazın tamamının değerini etkilerken bazı zamanlarda sadece geçtiği kısmın değerine etki etmektedir. Bedel taşınmazın büyüklüğüne, kullanımına, arsa veya tarım arazisi oluşuna, irtifakın izdüşümüne veya geçtiği kısıma ve kapladığı alana göre taşınmazda oluşturduğu değer kaybı, genelde yüzde olarak belirlenir ve belirlenen yüzdeye göre sonuca ulaşılır. Bu tez çalışması kapsamında irtifak hakkı değerlemesi üzerine yapılan çalışmalar incelenmiş olup, devlet kurumları, özel kurumlar, gayrimenkul değerleme şirketleri ve hukuk ofisleri ile görüşülüp irtifak hakkı değerlemesini nasıl yaptıklarını, hangi verileri kullandıklarını, hangi hukuksal dayanakları göz önüne alarak bedel tespiti yaptıklarını ve ne gibi sorunlarla karşılaşıldığı sorulmuştur. Yapılan araştırmalar sonucunda ise, her birimin farklı şekilde değerleme yapıp, farklı sonuçlar elde ettiği; hatta görüşülen devlet kurumlarında günü kurtarmaya yönelik çözümler üretilip değerleme yapıldığı gözlenmiştir. Ayrıca değerleme için gidilen kurumlarda, bedel tespiti konusuna gelmeden kurumlar arası iletişimin olmadığı, belli bir planlamaya göre gidilmediği, kamulaştırma için ödenek ayarlanmadan ve vatandaşı düşünmeden sınırlı ayni hakların kurulduğu gözler önüne serilmiştir. Yapılan görüşmelerde her kurum farklı çözüm üretmiş, farklı eğitimler vermiştir. Birbirleri içerisinde tutarlı olmayan değerleme çözümleri üretilmiştir. Bu sorunlar ışığında hukuki belirsizliğin ve tek çatı altında kamulaştırma ve değerlemenin yapılmayışının etkisinin büyük olduğu aşikardır. Ayrıca teknik anlamda da Türkiye kadastrosunda eksiklikler mevcuttur. Doğru veriye yeterli şekilde ulaşılmadığından sorunlar çözüme ulaşamamaktadır. Bütün sorunlar göz önüne alındığında en doğru çözüme varabilmek için bir model öngörülmüştür. Bu model doğru veri analizi ve adaletli uygulanması gerçekleştirildiğinde sorunların en aza indirilebileceği ümit edilmiştir. Günümüzde araziyle ilgili tüm hak, kısıtlama ve sorumluluklar sıklıkla üst üste çakıştığından mevcut iki boyutlu (2B) kadastro sistemleri bazı durumlarda yetersiz kalmaktadır. Özellikle, nüfusun hızla artması neticesinde arazinin düşey boyutunun yoğun olarak kullanıldığı kentsel alanlarda farklı mülkiyet birimleri üst üste binmekte, kesişmekte veya daha karmaşık yapılar oluşturmaktadır. 2B kadastronun modern dünyada ortaya çıkan bazı durumları tescil ve temsil etmede yetersiz kalması son yıllarda üç boyutlu (3B) kadastroya olan ilginin artmasında etken olmuştur. Üç boyutlu kadastro, hangi meslek grubuna bağlı olursa olsun herkes tarafından anlaşılan sonuçlara ulaşılmasını ve bu bilgilerle beraber gerçekleştirilecek yatırımların daha güvenilir olmasına sebebiyet verecektir. İki boyutlu mekansal veri geçmişi gösterirken, üç boyutlu görsel ve bilgi açısından yoğun mekansal veri geleceğin durumunu gözler önüne sermektedir. Üç boyutlu kadastro sistemi ülkemizde geleceğin akıllı kentlerinin oluşması açısından ve yatırımların güvenilir ve en doğru şekilde planlanması durumunda sağladığı verilerle beklenen veri akışını karşılama noktasında mesleki açıdan daha başarılı bir duruma ulaşmamıza vesile olacaktır. Üç boyutlu kadastro bu alanda emek harcayan her meslek grubuna yeni teknolojileri kullanma, geliştirme ve faydalanma olma konusunda ışık tutacaktır.