Taşınmaz değerlemesine rayiç bedellerin etkisi ve rayiç bedel ile değer haritası üretimi; Siirt ili Kurtalan ilçesi örneği

Ülkemizde son yıllarda gayrimenkullerin değerlemesi giderek önem kazanmaktadır. Gayrimenkullerin değerlemesi Coğrafi Bilgi Sistemlerinin(CBS) kullanımıyla ve ortak paydaşlar ile doğru, güvenilir, kolay bir değerleme sürecini beraberinde getirmiştir. Bu kapsamda gayrimenkullerin değerlemesinin geleceğe yönelik planlama, gayrimenkul inşası, gayrimenkul alım satımı gibi işlemlerde CBS' nin kullanımı önem arz etmektedir. Bu çalışmada çalışma alanı olarak Siirt İli Kurtalan ilçesi seçilmiştir. Çalışmada gayrimenkullerin değerlendirilmesi, mekânsal istatistiklerinin yapılması ve konumsal analizlerinin daha anlaşılır ve kolay biçimde yapılabilmesi amaçlanmıştır. Bu amaç doğrultusunda Kurtalan Belediyesinden ilçeye ait imar planı verileri alınmıştır. Çalışmada ilçeye ait 5 mahallede bulunan tüm parseller belirlenmiştir. Bu parsellere ait değer takdir komisyonunca belirlenmiş rayiç değerler Kurtalan belediyesinden alınarak ArcGIS yazılımında işlenmiş ve her bir taşınmaza ait gayrimenkul değerleme analizi oluşturulmuştur. Oluşturulan analizler her bir değer skalası için bir renklendirme sistemi ile düzenlenerek değer haritaları oluşturulmuştur. Oluşturulan CBS tabanlı değerleme haritaları ile ilçedeki rayiç bedeller arasındaki değer farklarının incelenmesi sonucu; yollar, eğitim alanları, sağlık alanları, ilçe merkezine olan uzaklık ve sosyal alanlara olan uzaklık faktörleri rayiç bedelleri doğrudan etkilediği sonucuna varılmıştır. Çalışmanın ikinci aşamasında ilçede ikamet eden ilçe sakinleri ile anket çalışması yapılarak gayrimenkullerin fiyatlarının hangi faktörlere göre artıp azaldığı IBM SPSS yazılımında analiz edilmiştir. Bu anket analizi sonrası en son aşamada belediyede bulunan rayiç değerler ile anket sonuçları karşılaştırılarak ArcGIS yazılımında ilçeye ait analiz haritaları oluşturulmuştur. Bu analiz haritaları ile gayrimenkul değerinin ilçe sakinlerinin gayrimenkullere ait beklenti değerleri ile orantılı olup olmadığı belirlenmiştir. ANAHTAR KELİMELER: Gayrimenkul değerleme, değer haritaları, coğrafi bilgi sistemi, ArcGIS, rayiç bedel