Taşınmaz geliştirmede değer kestirim analizleri ve İstanbul konut alanı örneğinde bir uygulama

Taşınmaz değerleme; bir taşınmazın, taşınmaz geliştirme projesinin ya da bir taşınmaza bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütler çerçevesinde belirlenmesidir. Taşınmaz değerlemenin ilgi alanlarından biri de taşınmaz geliştirme projeleridir. Bu tezde, taşınmaz geliştirme proje çeşitlerinden biri olan konut geliştirme projeleri üzerinde uygulanabilecek bir risk analiz sistemi ve proje riskini oluşturan en önemli değişkenlerden biri olan birim satış değerinin bilgi yönetimi çerçevesinde belirlenmesine yönelik doğrusal çoklu regresyon modeli geliştirilmiştir.Risk analiz sistemine yönelik olarak, taşınmaz ve konut geliştirme sektörü incelenmiş, Türkiye'de şirketlerin konut geliştirme projeleri kapsamında gerçekleştirmiş olduğu yatırıma yönelik analizler araştırılmıştır. Konut geliştirme pazarında ulusal ve uluslararası durum incelemesi yapıldıktan sonra risk analizinin teorik yapısı oluşturulmuştur.Gayrimenkul yatırım ortaklıklarından elde edilen konut geliştirme proje verileri üzerinde risk analizi çalışmaları yapılmış ve bu analizler sonucunda konut geliştirme yatırımlarında en çok risk oluşturan değişkenler belirlenmiş, konut geliştirme projeleri gerçekleştiren şirketler için riski azaltan bir risk yönetim sisteminin oluşumu araştırılmıştır.Önemli değişkenlerden birisi olduğu görülen birim satış değerinin belirlenmesine yönelik olarak taşınmaz değerleme veri tabanı oluşturulmuş, ulusal bazda bu veritabanının küme değerlemesi ve otomatik değerleme sistemlerine altlık olması amaçlanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu'nca lisans verilmiş değerleme şirketlerinin hazırlamış olduğu değerleme raporlarındaki konut türü taşınmazlara ilişkin veriler, oluşturulan veri tabanına aktarılmıştır. Daha sonra bu veriler düzenlenerek çoklu doğrusal regresyon analizi uygulanarak istatistiki bir değerleme modeli oluşturulmuştur.Anahtar Kelimeler: taşınmaz geliştirme, gayrimenkul yatırım ortaklığı, konut geliştirme, risk analizi, risk yönetimi, değerleme, konut değerleme, çoklu regresyon analizi.